限竞房三年，说长不长，说短不短。
露面之初，我们详细介绍过限竞房的来龙和去脉；集中入市期，帮着购房者全城挑选好房子；也在维权声中，犹豫过限竞房的取与舍，得与失。
73631个人凭借限竞房，成功将姓名留在了北京；而北京也凭借限竞房，在全国楼市中走出了属于自己的周期。
以商品房为主角的新周期已经来临。渐行渐远中，限竞房真正到了说再见的时候。
01 2万套与7个月
去年底，北京限竞房尚有库存4万+套，业内普遍认为至少2-3年才能消化。现在这个口径，已经变成了---
7个月。
因为限竞房去化周期一直处于提速状态，并在今年上半年达到顶峰。
据网易房产数据中心统计，2021上半年限竞房平均去化周期，达到2666套/月，2020年这个数据是2518套，2019年是1705套，2018年是753套。
再看看现在的库存。
截至2021年7月底，北京限竞房入市超过38个月，101个项目合计供应量达102287套，网签量73631套，库存量剩余28656套。
考虑到网签滞后性，保守估计实际库存量应该还有2万余套。
按照去化2666套/月算，确实只需要7个月。
当然，这只统计了已入市限竞房项目，截止目前尚有7个待售中，另外，这也是一种过于乐观和理想化的计算方式，势必会有一批房源拖后腿。
但不可否认的是，留给北京刚需的时间，不多了。
02 刚需出走五环
更让人难过的是，这10个月能买到的限竞房，也已经不是曾经的限竞房了。五环、500万两个关键词已失效。
严肃君统计了已入市限竞房项目库存，从高到低排名如下：
*以限竞房累计网签为准，来源北京住建委
*数据统计时间截至2021.07.31
首先，五环内只有大兴西红门熙悦宸著、熙红印房源相对较多。被剩下的原因，详见不是每个五环里的房子，都值得买。
而五到六环之间还剩18个项目库存超200套，合计不足万套房源可选。考虑到网签的滞后性，这个数据还会大幅缩水。比如中旅亦府，显示还有214套房源，但实际已售罄。
仍有较多库存的限竞房，集中在6环外，还大多没地铁，配套差，一开始就没有热销的底子和面相。
关键是，六环可能也不是刚需人群的终点线。今年北京首批集中供地，六环房价已经站上6万。
03 打辅助的最后半年
这么来看，限竞房从入市到高光，再到落幕，或者说市场给予刚需的友好期，也不过短短3年。
今年上半年，限竞房成交还能占到总量的53%，下半年，限竞房势必只能是打辅助角色。
除上文提到的已入市项目，还有7趟末班车。
统计来看，7个地块可售商品房住宅面积约41万平，按照建面90平米计算，将供应4549套房源。
最诱人，也最无望的，当属天恒学院里、永定府。
天恒学院里从2017年拿地之后，直到现在无售楼处、无销售、无宣传广告。但不耽误有人想买，还是很多人。最大的问题怎么才能买到？
永定府，经历“转共”、“转商”、甚至直接取消地块规划的种种传闻后，到现在购房者依然处于手持现金，花钱无门的境地。
限均价7.1万/㎡，预计8月开盘，只有690套房源。一街之隔的中冶地块销售指导价已达8万/㎡。意味着买到华樾国际领尚，即净赚9000元/㎡差价。
另外，中公教育昌平沙河地块，临近朱辛庄地铁，就在去年销冠万橡悦府边上，也是目前昌平最后一个限竞房。
但距离拿地已经过去8个月，尚无动静，且住宅部分建面仅4万多平，预计房源不到500套，还传闻可能会做成员工福利房。
更小的是众美房山地块，建面4千多平，满打满算也就50多套。剩下门头沟和怀柔两宗地又都在六环外。
限竞房最后这波末班车，不好上。
互动时刻：
你买限竞房了么？2021年，你还愿意为剩下限竞房买单么？想买哪一个？欢迎文末留言与严肃君互动。
本文来源：网易房产原创
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梁秀杰_NO4310
