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荣盛发展:信心比金子重要

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房地产市场从曾经的傲视市场到如今的持续盘整,预期一旦走坏,信心很难修复。当前有些人特别喜欢唱衰,比如最近对河北一家低调的企业荣盛发展贴上了各类标签,把行业下行期遇到的一些通病在荣盛发展身上无限放大。笔者说句公道话,一家净利润77亿元、纳税90亿元,规规矩矩的行业参与者,不该受到这样的对待。

1、 主营业务单纯,产业园占比小且盈利

在住宅业务已经发展到天花板的时代,各家房地产公司都各显神通做多元化经营,龙湖在住宅之外开了6个赛道,未来还会更多。荣盛的主营业务非常单纯,从2020年报数据来看,地产占86.81%,产业园占7.5%,主要就这两个营收来源。在当下这个市场环境,业务越单纯,越成熟,越安全。

环京地区的产业新城业务曾经广为诟病,尤其是某著名房企突然陷入困境后,更成为众矢之的。其实这家企业和荣盛发展的发展模式和管理模式完全不同,其遇困根本不能归因于产业新城这个模式。事实上,产业园业务已经给荣盛持续贡献利润,且产业园板块经营性现金流为正。

据荣盛发展公司2020年报显示,“公司产业园板块经过五年多发展,已在河北、安徽、湖北3个省布局12个园区,成为公司重要的业务来源和第二大利润来源。”

2、什么是反映公司真实水平的指标?

在分析房地产指标的时候,因为触达容易、传播广泛,常常只看房地产的销售排行榜。但有两个反映公司真实水平的数据,却不容易被看到,那就是纳税额和净利润率。

从常规的销售指标来看,荣盛发展销售额连续三年破千亿,2018、2019、2020年分别是1015.63亿元、1153.56亿元、1270.97亿元,排名基本上稳定在TOP 30。增速在行业里确实算是慢的,不是激进、扩张型企业。

纳税排名高于销售排名。纳税额对企业经营情况的反应要远远真实于销售额。荣盛发展在那2019年、2020年纳税额分别为95亿元、90亿元,保持在行业高位。全国工商联发布的《2020中国民营企业500强调研分析报告》披露了民营企业500强纳税额top20榜单。其中,荣盛控股(荣盛发展母公司)因2019年纳税112.34亿元位列第17名,较2018年相比前进了一名,且是房地产行业里的第8名。

净利润率排名高于销售排名。根据主流房企2020年报口径整理了一份净利润、净利润率的数据。销售额排名TOP30的荣盛发展,净利润和净利润率都是在TOP20之列,净利润率达到了11%,在行业内排名17;净利润77.74亿元,在行业内排名20。

纳税的背后,可玩不了花样,那才是真真切切的销售业绩。

在行业盈利能力普遍下滑的情况下,荣盛这种千亿级别体量,能够与TOP20房企利润相当,这种能力应该被市场看到。

3、 环京对荣盛的影响有多大

环京市场什么时候能走出低谷,去做预测没有意义。在市场不好的情况下,公司的应对能力很重要。

首先,根据2020年年报披露,荣盛在环京的布局只有16%,没有想象中影响那么大。

河北省下辖11个地级市,共有49个市辖区、21个县级市、91个县、6个自治县。而“环京”是特指环绕着北京最近的廊坊北三县(大厂、香河、三河)、固安这几个城市,这几年也和北京楼市同频共振,执行着严格的调控政策。

而除了这几个围绕着北京最近的城市,河北大部分城市都享受着京津冀一体化的发展红利,正在稳步发展。

弄清楚这个逻辑之后,再来看荣盛发展的土地储备,分析荣盛发展的实际风险。据年报显示,截止2020年末,荣盛发展在廊坊的土地储备占比为15.87%,而整个河北加上天津一共是39.69%。简单来说环京占比约为16%,京津冀占比约为40%。“环京”对于荣盛发展的影响范围就很清晰,只是16%,没有想象中的那么大。

“京津冀城市群”与“长三角城市群”、“大湾区城市群”并称为中国三大世界级城市群,发展潜力毋容置疑,也是房企这些年来必争的兵家之地,这其中沧州、邯郸、石家庄、唐山,都是荣盛发展深耕十年以上,甚至二十年的城市,懂的都知道,有钱就能布局,但深耕才会有“利润”。

找了下市场数据,近三年来,荣盛发展在沧州的市场口碑、占有率稳居在第一名。2020年末,荣盛发展在沧州的市场占有率达到了26%,超过第二名6.4个百分点,超过第三名15.3个百分点,在沧州每约6个人中就有一位是荣盛发展业主,这已经形成了绝对优势。

所以分析荣盛发展这家公司的时候,不能过度放大风险,认为重仓河北就不行了,要看具体的城市布局和市场效果,也不能忽视京津冀城市群的发展机会。

对于持续盘整的环京市场,荣盛的应变能力这两年发生了显著变化,2020年,恒大全国75折的时候,廊坊有的房子单价比荣盛便宜五千,荣盛很倔强,没有降价。近两月,荣盛在廊坊的市场售价有松动,去化效果很好,据说200套房子,一夜之间抢光,这是好事。更合理的去调配自己的资源和布局,是正确的自救行为。

4、 长三角、中西部地区的贡献越来越大

近年来,荣盛对长三角、中西部、粤港澳大湾区的土储拓展力度加大,销售额的贡献度也在加大。

来看两组数据:

在7月8日,荣盛发展与固定收益投资者交流会上,荣盛透露,从2021年上半年荣盛发展签约分布来看,长三角城市群签约金额占整体签约金额的36.2%,已经超过河北地区的26.1%,中西部城市群签约金额占比为18.8%。

从月度公告看来,上半年拿地金额为109亿元,其中长三角拿地金额约为78.05亿元,占比71.48%;京津冀拿地金额约为20.04亿元,占比18.35%,可以清晰地看出荣盛未来发展的侧重点。

很多人质疑荣盛的外拓能力,再讲一个小故事,浙江海宁的上荣府,开盘三月后业绩逆袭的故事。海宁的房地产市场基本以本地企业为主,万科在海宁都被边缘化了,基于经验,基于套路,市场上产品以大户型为主。这样一个封闭市场、固有观念坚不可摧的竞争环境下,很多企业认为海宁市场饱和,不敢进入。荣盛团队却在海宁做了大量的前期市场调研,发现了机会:140平米以下需求压抑太久,并确定值得进入。打破了本地房企的固有观念,首次进入,首个项目就卖的很好,贡献了较好的利润率。

是时候打破刻板印象,给荣盛摘掉“河北王”的帽子。

5、 荣盛发展现金流韧性很强

对荣盛现金流紧张的猜测,源于一场商票兑付危机。荣盛票据兑付一直不错,从来都是当天兑付。6月上旬,突然出现当天没有兑付,票据市场情绪一下子就紧张了。票据市场本来也比较混乱,供应商对房企财务、商业模式、运营细节不是特别了解。票据持有人的信心很容易坍塌。

但是,荣盛的票据危机处理很及时。票据兑付通常都会拖到当天下班,荣盛那次早上9点就在操盘,积极兑付,给到了票据持有人很大信心。

2020年前三季度,房企融资的“三道红线”刚出的时候,荣盛发展踩中了两道红线。2020全年数据显示,该公司实现“三道红线”两条完全达标,只有一条踩线。具体来看,截至2020年12月31日,荣盛发展剔除预收款后的资产负债率73.78%,略高于监管要求的70%;净负债率80.18%,达到监管要求的低于100%;现金短债比1.23,达到监管要求的大于1倍。

从目前的销售、回款、拿地情况来看,荣盛现金流断裂的可能性不大。

荣盛发展的销售额还在增长中,公告显示,2021年1-6月,荣盛发展累计实现签约面积516.71万平方米,同比增长19.00%;累计签约金额599.22亿元,同比增长24.26%。

拿地,对1-6月公布的拿地情况简单做个统计分析,上半年荣盛拿地总金额约109.20亿元,仅占销售金额的18.22%,这个数据从行业里来看非常谨慎。

回款,在7月8日,荣盛发展与固定收益投资者交流会上,荣盛透露上半年整体回款率为80%,回款额为490亿元,这也是很有安全感的量化数据。

2021年,千亿级房企都不容易,给一点善意的期待,保持信心,给点耐心,不踩不捧,剩下的就交给时间来裁决了。

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