40亿元锁定千亿货值 “三道红线”全绿助力远洋集团跑赢收并购赛道

2021年，依旧是收并购频发的年份。

据Wind数据显示，房地产行业发生的并购案例达到了87起，交易额约1367亿元，均呈现出明显的上升趋势。如万科收购蓝光华东多个优质项目，阳光城61.45亿元将永康项目公司纳入囊中，远洋以40亿元锁定红星地产千亿货值……均引发了行业的高度关注。

当前，与此前交易总是集中在头部房企不同的是，在各项政策的持续监管之下，拥有资金实力、管理能力、产品实力等优势的综合型房企，正以“后发先至”的长跑者姿态，成为收并购案件中的主要玩家。

远洋系40亿元平价收购红星地产70%股权

7月18日，远洋集团与远洋资本通过天津远璞公司平价获取红星地产70%股权，交易金额40亿元。据此，远洋集团成为红星地产的新主人。与千亿货值相伴而来的，还有21个位于一二三线城市的商业项目，以及签约面积超2000万平方米的红星地产物业平台。

事实上，远洋集团与红星控股（原红星地产母公司）的“联姻”早有端倪。今年3月，远洋集团的先锋官——远洋资本以10.3亿元的价格战略性收购红星地产18%股权，迈开了双方正式合作的第一步；今年6月，远洋资本与红星控股达成《合作框架协议》，以23.12亿元将后者7家物流子公司收购，进一步充实了远洋在物流领域的布局。

据公告显示，目前天津远璞已完成对红星地产18%股权的收购，预计在7月30日、8月10日及2022年1月10日前后，完成收购红星地产剩余的22%、11%和19%的股权。而红星控股持有红星地产的股权比例则相应降低至30%。

与一次性买卖所不同的是，远洋集团与红星控股均选择了细水长流式的合作方式。对于远洋集团而言，70%的股权足以让其对红星地产保持绝对的话语权；同时，保留红星控股30%的股权，也为双方持续进行合作创造了条件。如在股权交易完成后，远洋集团原则上将继续委托红星方面的爱琴海（详情丨户型图）集团，对21个商业项目进行运营管理，以发挥其运营经验与差异化竞争优势。

分析人士指出，远洋集团选择这种颇为稳妥的收购方式，符合其一贯的稳健风格。交易完成后，远洋集团在安全的前提下实现了规模的稳健提升，对行业也有借鉴意义。

主营业务或实现快速增长

显而易见的是，红星地产旗下91个项目，将对远洋集团的主营业务带来明显的提振效应。

从业态分布来看，红星地产可售型住宅产品比重高达80%，且多为面向刚需和刚改的高效项目，可实现快速去化；从区域布局来看，红星地产在华东、华西和环渤海区域占比最多，与远洋集团业务布局十分契合。值得一提的是，项目多通过招拍挂方式获取，诉讼少、毛利高，且分布城市能级较高。按照计划，红星地产在未来两年每年将贡献300亿至400亿元的销售规模。

而双方的合作，不仅限于住宅业态，还涉及到了商业及物业管理领域。

红星地产的物业管理平台将通过平价净资产转让的方式，由远洋集团和远洋资本100%持有。未来3年内，随着项目进入交付期，该物业管理平台在管面积有望突破2000万平方米。联系远洋服务年报数据可知，截至2020年末，远洋服务整体在管面积为4545万平方米，红星地产旗下物业在管面积的加入，也将令远洋服务实现可观的规模增长。

此外，红星地产还拥有21个知名的商业项目，其中位于上海、天津、福州、苏州、长沙、西安等一二线城市核心地段的优质资产占整体估值70%以上；同时，超过30%项目位于华东区域。众所周知，在商业地产领域，远洋集团也是一把好手，十余年来已成功打造出北京颐堤港、成都远洋太古里、杭州远洋乐堤港在内的多个城市商业标杆。截至到2020年末，远洋集团已投入营运的项目可租赁面积约210.9万平方米，实现全口径租金收入41.2亿元，同比提升2%，全口径EBITDA利润24.1亿元，在建的商业地产项目总建筑面积逾180万平方米。

对于远洋来说，红星方面这些能带来稳定现金流商业项目的并入，未来将大大提升集团在商业地产板块的建树及造血能力；长期来看，还将有助于远洋集团以多种渠道扩充土地储备。

稳健财务+低成本融资优势护航下一程

此前，收并购方式并非远洋集团增厚土地储备的主要手段。能在“三道红线”之后成为行业的收购新秀，背后自然要归结于远洋集团稳健的财务状况和低成本融资能力。

截至2020年底，远洋集团剔除预收款后的资产负债率为69.0%；净负债率为55%；非受限现金短债比为1.51，“三道红线”指标全部达标，处于“绿档”。同时，远洋集团的信用水平亦长期位于行业第一梯队——境外获得穆迪和惠誉Baa3、BBB-的信用评级，境内获得中诚信国际和联合资信的AAA级信用评级。

以稳健经营为前提，以稳健财务为基础，远洋集团得以用较低的成本获取充足的现金流，安全稳健的对外扩张。如4月22日，远洋集团首次发行4亿美元境外绿色债券，票面利率3.25%；5月11日，远洋集团成功簿记发行5年期26亿元公司债，票面利率4.2%；7月8日，远洋集团成功发行3.2亿美元绿色债券，票面利率2.7%，创公司境外市场美元债最低发行利率。

同时，依托远洋集团信用背书和财务优势，红星地产的融资成本有望进一步降低，从而增厚平台利润，为股东创造更大收益。

当前，房地产行业融资难、融资贵的状况仍将持续。远洋集团不为规模所裹挟，始终坚持稳健经营的策略，也给其带来了更多的市场机遇。随着房地产行业迈向发展新阶段，聚焦主业发展的远洋集团，或将迎来更多可能。