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远洋集团并购红星地产启示录:“看人辨物审财务”理性三步走

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近日,远洋集团成功入主红星地产,以40亿元平价拿下后者70%股权。看似一场常规的商业并购操作,但却是近年来地产行业并购案里的少见的理性缩影。

7月18日,远洋集团(HK.03377)发布公告表示,远洋集团、远洋资本与红星控股正式签署协议,以40亿元获取重庆红星美凯龙企业发展有限公司(以下简称“红星企发”)70%股权。未来,三方将按照35%、35%、30%的比例有效持红星企发的股权。同时,红星地产的物业管理平台也将通过平价净资产转让的方式,由远洋集团和远洋资本100%持有。

“这桩并购案更有战略投资的意味,双方都拿出了合作的诚意。一个用40亿元撬动了千亿元可售货值,增厚主营业务规模;另一个剥离重资产降负债,却仍持有红星地产一定的利润分配权。”某业内人士向记者表示,与打包资产一锤子买卖相比,双方给未来业务合作留下空间。简言之,风险共担,利益共享。

从入股到控股

事实上,这场交易并非一蹴而就。布局收购红星地产,早在年初就被纳入了远洋集团的全年投资计划。

3月28日,远洋资本宣布以10.3亿元价格,战略性入股红星企发,并获得后者18%股权;6月2日,远洋资本收购红星旗下7家物流地产,交易价格23.12亿元。直至7月18日,坊间传闻的200亿元收购案终于不攻自破:远洋用40亿元拿下红星地产70%股权。

用少量资金先获取少量股权,观察、尽调、排雷,然后大笔资金入股掌握主动权,再进行投后管理,这是有“中国巴菲特”之称郭广昌惯用的投资逻辑。远洋集团入股红星地产亦是如此,从定赛道、看人、辨物、审财务,到试探性入局,理性控股,再到赋能双方做“1+1>2”的价值,其每一步都扎实稳妥。

“一般来说,收购资产包中‘有肉也会有骨头’。如何避免买到‘骨多肉少’的标的,需要在收并购前做大量工作。”上述业内人士向记者表示,远洋非常理性,估计通过充分尽调做好了防火墙,设置了进入机制和退出机制。从财务盘面看,截至2020年底,红星地产总资产约1000亿元,其中存货逾600亿元、现金90亿元、预收账款近500亿元、有息负债168亿元、净资产167亿元,安全性很高。

“本次交易周期较长,可见远洋更关注投资的安全性,第二才是盈利性。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示。而步步为营的收购策略,既可以减弱收购方的资金压力,又可以推动双方更长期的合作,降低后期经营的隐性风险。

锁定每年300亿至400亿元销售规模

这份收购协议中,亦可窥见远洋的理性与诚意。

细读协议后可以发现,此次收并购的资产已经剔除了红星置业、上海新华成城资产管理公司的若干资产,也就是说远洋集团收购的资产主要是红星企发下的红星地产部分,主要包括住宅开发、商业运营和物业管理三方面资产,这与远洋集团的主营业务可谓是“十分契合”。

克而瑞地产分析师沈晓玲、齐瑞琳表示,从两家各自的公告可以看出,都是对主业的专注与聚焦。远洋集团持续推进其“南移西拓”战略,而红星控股则实现了对其家居主业的进一步聚焦。

目前,红星地产待售货值接近千亿元,其中70%分布在上海、苏州、长沙等一、二线城市;从区域布局上而言,华东、华中、华西占比超过80%;从业态分布来看,可售型住宅产品比重高达80%,且多为面向刚需和刚改的高效项目,可实现快速去化。

“这些高能级城市是TOP50房企的必争之地,想低成本收入囊中并不容易。”地产分析师严跃进向记者表示,而此次收购的背后,红星地产的团队亦被远洋保留,这也是远洋深耕当地市场的资本。同时,红星地产仍保有30%股权,并不是完全退出,只要双方合作处理得当,可共担风险,双向减少快速变现难度。

“此次收购完成,远洋集团的布局进一步完善,其销售规模也将有明显的提升。”沈晓玲、齐瑞琳表示,远洋集团2020年实现销售1310.4亿元,而据CRIC统计2020年红星地产实现销售额约400亿元(不含红星置业),两者相加其规模可达1700亿元。如若红星地产销售能悉数并入,则远洋全年销售额将得到快速提升。有消息称,按照计划,红星地产在未来两年每年将贡献300亿元—400亿元的销售规模。据此判断,远洋集团年初的1500亿元销售目标,似乎不在话下。

更为重要的是,由于红星地产项目毛利率较高,远洋集团后续有望获取不菲的投资收益。据了解,红星地产项目多通过招拍挂方式低价获取,毛利率可达到25%至30%;于2020年,红星地产结转净利率达到15%,远高于行业平均水平。

远洋内部对新增土储有投资收益率要求,这笔资产符合其提升利润空间的预期目标。严跃进表示,“该方案能够谈妥,可见远洋也有合作诚意,这对以后双方推进业务是良性‘情感’基础。”

主营业务版图扩大

住宅主业销售规模将大幅释放之余,资产包中商业和物业资产也将增厚远洋集团的地产相关主营业务规模。在住宅开发主业之外,远洋集团布局商业地产已十余年,并打造出北京颐堤港、成都远洋太古里、杭州远洋乐堤港等知名商业标杆。此外,远洋集团旗下物业平台远洋服务,也已于去年登陆港交所。截至2020年末,远洋服务合约面积逾7000万平方米,代管面积4545万平方米。

在本次合作中,红星地产拥有21个知名的商业项目,其中整体估值70%以上为优质资产,均位于上海、天津、福州、苏州、长沙、西安等一、二线城市核心地段;同时,超过30%项目位于华东区域。目前,商业项目已有3个处于开业状态,预计今明两年新增开业数量十余个。除此之外,红星地产的物业管理平台也将通过平价净资产转让的方式,由远洋集团和远洋资本100%持有。未来3年内,该平台在管面积有望突破2000万平方米。

此次合作后,远洋在商业地产和物业服务领域的布局将更加完善。在城市深耕战略下,远洋集团亦可以发挥联动拿地机制优势,多种渠道扩充土地储备。

总之,细读这份股权“七三分”的协议,确可看到七分理性和十分诚意。一个“地产+”的全国化房企,一个“主业+地产”的家居巨头,与其说是“大鱼吃中鱼”抄底式吞并,不如说是双方一次聚焦主业的回归合作。而在“三道红线”管钱叠加“两集中”控地行业格局下,远洋集团正以洁癖般“财务自律”换来更多的自由和主动。

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