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2021商业地产发展白皮书

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由中房指数系统、中指研究院联合主办的“中房指数2021房地产市场趋势报告会”于2021年7月7日在北京召开,研究主持单位发布了《2021商业地产发展白皮书》。

2021商业地产发展白皮书》

一、市场表现:需求回暖,商业地产市场稳步复苏

商业地产新房市场:2021年1-5月,全国商业地产开发投资额为6799亿元,同比增长6.1%,企业投资意愿有所增强,但新开工面积为6893万平方米,同比下降11.2%,企业开工意愿较低;全国商业地产销售面积为3802万平方米,同比增长8.8%,需求回暖。

商业地产大宗交易市场:2021年上半年,商业地产市场逐渐回暖,买家对我国市场的信心增强,商业地产大宗交易有所升温。CREIS中指数据·写字楼版共监测到大宗交易90宗,总成交金额为1570亿元,均较上年同期有较大增长。从交易类型来看,股权交易和资产交易为主要方式,交易金额占大宗交易总成交额的占比分别为63.7%和27.7%。

商业地产租赁市场:2021年上半年,由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的,构成的百大商业街(百街)商铺平均租金为24.90元/平方米·天,环比下跌0.24%;由100个典型购物中心商铺为样本标的,构成的百大购物中心(百MALL)商铺平均租金为26.84元/平方米·天,环比上涨0.31%,购物中心较商业街商铺更快实现恢复发展。2021年二季度,全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.75元/平方米·天,环比微跌0.10%,市场整体平稳,部分城市空置率出现下降。

商业地产土地市场:上半年推出成交面积同比均下降,楼面价同比上涨9.0%。2021年1-6月,全国300城商办用地推出规划建筑面积9870万平方米,同比下降15.3%,成交规划建筑面积8587万平方米,同比下降10.8%;成交楼面均价为2516元/平方米,同比上涨9.0%,平均溢价率为6.9%,较2020年同期小幅提升0.67个百分点。从各等级城市来看,一线城市量降价涨,较二、三四线城市成交楼面均价差距依然较大;二线城市量量降价涨,部分城市成交规模下降较多;三四线城市量降价涨,市场分化,价值洼地受企业关注。

二、企业表现:聚焦核心城市,加快轻资产与数字化运营,融资渠道有望拓宽

聚焦城市群核心一二线城市,密切关注具备消费需求空间的三四线城市。近年来,城市群与都市圈商业地产市场潜力突出,商业地产企业保持此类城市的投资力度。从拿地情况来看,长三角、珠三角等重点城市群的核心二线城市与重点都市圈外围的三四线城市占比较高。

轻资产及数字化成为企业商业运营转型的重要方向。未来,轻资产运营将成为行业趋势,将会有更多的开发商剥离商业运营服务业务板块独立上市,在积极拓宽融资渠道、扩张业务规模的同时,接受市场的监督,更快独立成长。此外,商业地产正在成为零售、办公领域科技创新的孵化载体,企业主动承接数字技术将极大提高运营效率,带来运营模式的不断革新。

资产证券化拓宽企业融资渠道,商业地产REITs备受关注。预计未来,随着我国资本市场体系的日益完善,以底层商业资产的专业化运营和不依赖主体信用进行增级为核心的REITs产品将成为重要趋势,资产管理和金融创新也将成为房企掘金商业地产的重要能力。

三、趋势展望:体验式商业与数字化赋能,寻找商业地产运营价值新范式

围绕“Z世代”消费需求,商业地产新业态新模式不断涌现。抓住“Z世代”年轻消费者群体的需求,结合新型体验式业态布局的商业地产,将在城市发展中酝酿出巨大机遇。

体验式商业成为购物中心发展热点,赋能商业地产发展新变革。未来,消费需求升级将带动消费新模式新业态的产生,促进体验式消费市场发展,从而培育出更多优秀的体验式商业品牌。

数字化赋能商业地产,催生数字时代商业地产的运营新范式。当前,商业数字化已经大致形成了渠道数字化和会员数字化等体系,通过数字化体系,整合人、货、场,从而实现突破时间、空间、门店的界限限制,为消费者带来更沉浸式的全天候购物体验。从某种程度上来说,商业地产运营已到全新赛道,未来将更加强调打通线上线下全域的数字化运营能力。

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