富力集团：行稳致远，资产负债逐步优化，发展潜力可期

2021年5月21日，由中国房地产TOP10研究组主办、中指控股（CIH）、中指研究院承办的“2021中国房地产开发及服务上市公司研究成果发布会暨第十九届产城融合投融资大会”在北京隆重举行。

研究组在总结历年研究经验的基础上，从盈利性、成长性、运营效率、财务稳健性、市场表现等方面对房地产公司进行系统、全面的评价，从中发掘具有良好成长潜力和投资价值、值得资本市场关注的房地产公司，为投资者提供科学全面的投资参考依据。

在此次研究中，富力集团荣膺“2021中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10”、“2021中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP10”、“2021中国上市公司商业运营TOP10”等多项殊荣。

广州富力地产股份有限公司（以下简称“富力集团”）成立于1994年，总部位于广州，2005年于香港联交所主板上市（股票代码：2777），成为首家纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。经过20余年高速发展，富力集团秉承「紧贴城市脉搏，构筑美好生活」的发展策略，已成为房地产开发为主营业务，同时在酒店发展、商业运营、物业服务及设计建造等领域多元发展的综合性集团。砥砺前行，用心创造美好和谐人居，致力成为国际领先的美好生活运营商！

销售业绩稳健发展，资产增长质量优秀

2020年，在“房住不炒”的市场政策基调下，全国各地因城施策、一城一策继续全面推进，短期限购、限贷、限售等主体调控政策保持连续性和稳定性，在稳定市场中发挥着至关重要的作用。在新冠肺炎疫情及国家政策调控的影响下，我国房地产市场逐渐进入调整期，企业销售业绩增速逐年放缓，但行业集中度持续提升。2020年，富力销售业绩保持稳定增长，权益销售额和权益销售面积分别为1387.9亿元、1153.09万平方米，销售业绩稳健提升，企业发展势头良好。

图：富力集团2016-2020年销售额、销售面积及增长率

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理。

在实现销售业绩稳定增长的同时，富力亦保持优秀的资产增长质量。2020年，富力总资产规模达到4421.85亿元，同比增长3.48%，五年复合增长率为18.2%。净资产规模达到920.05亿元，同比增长15.3%，五年间复合增长率为18.4%

图：富力集团2016-2020年总资产、净资产及同比增长率

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理。

多措并举降负债，财务状况显著优化

2020年，在国家控负债、降杠杆的整体政策环境下，富力通过合理的购地政策、战略性的资产出售、集团层面的股份增发等多种措施，控制债务规模，为企业增加更多流动资金。

控制债务方面，2020年，富力削减或再融资的债务包括境内债券人民币236亿元、信托及境内银行贷款人民币119亿元和离岸债券及离岸贷款人民币19亿元，共削减债务人民币374亿元，整体财务状况显著优化。

增加流动性方面，富力在2020年完成发行新H股补充权益资本，按发行价每股9.82港元发行2.57亿股的H股新股，募集资金总额为25.24亿港元。在削减债务及补充权益资本后，富力2020年的的净资产负债率降低至130%，与2019年底相比大幅下降了69个百分点。另一方面，富力通过促销售、去库存、抓回款、控支出等综合措施，使得经营现金流量由2019年的负数转变为正数经营现金流，为集团提供了更多可用流动资金。面对不同的市场情况，富力采取平均售价优惠、大宗购买折扣、与第三方销售代理的策略性合作及实施销售奖励计划等措施，有效加快现金回款速度，2020年的协议销售现金回款率由2019年低于70%增长至78%，在提供更多流动资金的同时也提高了去杠杆速度。

此外，富力将广州富力国际空港综合物流园70%的权益以人民币63亿元的市场估价出售给黑石，通过加快资产出售为集团获取更多流动资金，缓解融资压力。在2020年第四季度出售了策略性合作项目部分权益，变现约人民币40亿元，为富力提供更多流动资金。

城更项目储备充足 发展潜力可期

随着我国城市化进程进入中高发展阶段，大中型城市正由“增量扩张”向“存量更新”转变，城市更新逐渐未来城市发展的新增长点。2020年底的中央经济工作会，2021年初两会政府工作报告均强调“要实施城市更新行动”，城市更新政策红利正在逐步显现。

富力作为中国城市更新的典范企业，自1994年在广州成立便开始进入城市更新领域，经过27年深耕已拥有十分丰富的旧改经验，多年旧改经验为富力拿下城市更新项目提供了强大助力。城市更新项目作为具备高转换潜力的项目，是富力实现高回报及提供流动资金的最佳项目，具有重大市场价值。

截至2020年底，富力已签约城市更新合作项目规划总建筑面积超过8000万平米，可售面积超过4100万平米，货值超过12000亿元。随着城市更新项目进入收获期，更多优质项目将推出以助力企业实现新一轮业绩增长，发展潜力可期。

2021平衡盈利与资金流动性 优化财务状况

富力在2021年首两个月的协议销售收入为人民币204.2亿元，与2020年同期相比上升124%。今年年初表现向好，且富力在2021年预计可售资源为人民币2700亿元。对此富力有信心在年内余下的时间保持同样的势头，实现协议销售目标1500亿元，以期改善盈利状况。

富力2020年第四季度策略性合作项目的成功变现，为富力提供即时资金，亦在释放该等项目的价值后，仍然可以保持项目的控制权及上升潜力，同时减少富力未来的资金需求。2021年，对于有大量资金投入的现有及未来项目，富力将寻求达成更多策略性合作，在继续发展该等项目的情况下降低资金需求。

2020年，富力向黑石出售国际空港综合物流园有效改善了集团的财务状况，2021年富力将继续寻求资产变现的潜在机会，进而产生正现金流并进一步降低负债水平，亦将寻求潜在合作伙伴，共同投资或协力合作以减轻部分项目风险及减少各种项目的资金需求，有效控制负债规模，更进一步优化财务状况。

结语

2020年，在新冠肺炎疫情及房地产市场调控的影响下，富力集团以其强大应变能力应对市场变化，实现销售业绩稳健提升，财务状况进一步优化，企业综合实力显著提升。未来，富力将继续始终秉承“紧贴城市脉搏，构筑美好生活”发展战略，用心创造美好和谐人居，实现“国际领先的美好生活运营商”愿景。

总资产2016年2017年2018年2019年2020年2264.11 2981.09 3661.94 4273.26 4421.8500000000004净资产2016年2017年2018年2019年2020年468.36 648.94000000000005 698.61 797.99 920.05总资产同比增长率2016年2017年2018年2019年2020年0.232282714591282 0.316671893150068 0.228389615878756 0.16693883569911 3.4772047570239099E-2净资产同比增长率2016年2017年2018年2019年2020年 -4.8377593108072103E-2 0.38555811768724901 7.6540204025025399E-2 0.14225390418115999 0.15295931026704601

单位：亿元

销售额（亿元） 2016年2017年2018年2019年2020年609 819 1311 1381.9 1387.9销售面积（万平方米） 2016年2017年2018年2019年2020年469.35 632.41999999999996 1018 1254.8 1153.0899999999999