<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易北京房产 > 正文

众生相 | 部房企拿地凶猛,中小房企为生存而战

0
分享至
◎从目前已经开展了今年首批次集中土拍的12座城市来看,房企的参与度很高,地块竞争激烈,部分城市的土地溢价率被推高,多数城市溢价率“限高”,自持和配建比例大增。 ◎截至5月13日,TOP10房企在本轮集中供地中的权益拿地金额超百亿元,头部房企优势明显。其中,拿地金额(权益)排在前5位的房企分别为融创中国、华润置地、招商蛇口、超秀地产和龙湖集团。

(原标题:集中土拍下的房企“众生相”:头部房企拿地凶猛,中小房企为生存而战)

每经记者 吴若凡    每经编辑 魏文艺

随着22城“双集中”供地新规的实施,各城今年首批集中土拍大戏从4月中旬开始陆续拉开序幕。截至目前,已有包括北京、广州、杭州等12个城市开展了首批集中供地的出让,成交总金额约5715亿元。

开发商热情较高、溢价率有限、利润空间不大、大房企和本土实力房企获地率更高……这是12城首批集中土拍呈现出的普遍现象。

“在各城集中供地中,拿到地的房企,利润空间变小;拿不到地的房企,如果上半年在其他渠道也不能获地,下半年业绩就无法保证,这也让一些企业可能会去冷门的地方冒险拿地。”

某TOP20房企区域总经理陈晓向《每日经济新闻》记者直言,“双集中”供地新规的原本的意图是控制地价,但实际上,重点城市一年只有三次集中供地机会,这让房企们越来越恐慌。

不过,集中土拍背后也有 “赢家”。在陈晓看来,集中供地意味着集中融资,势必会造成开发贷成本和按揭成本上升,开发商被迫高息借钱,金融机构吃到了真正的“香饽饽”。

数据来源:每经记者据公开数据整理

净利润不足2个点

自4月15日长春打响集中拍地“第一枪”至今,22个重点城市中已有长春、广州、无锡、重庆、沈阳、杭州、北京、福州、青岛、天津、深圳、厦门12城结束了首轮集中拍地。

从上述12城的首批集中土拍情况来看,房企的参与度很高,地块竞争激烈,部分城市的土地溢价率被推高,多数城市溢价率“限高”,自持和配建比例大增。

如重庆的首个集中土拍,46宗成交地块中有30宗的溢价率均超过40%,占比超过60%;其中沙坪坝地块溢价率达到129.98%。

深圳和厦门虽然参拍地块较少,分别仅有6宗和5宗,但仍吸引了大量知名房企参与,整体溢价率均在30%左右,厦门的实际溢价率更是超过55%。

但这些“高溢价”地块只是在此次土拍中的横向对比,各城市纵向对比会发现,今年的土地成交溢价率总体不及往年。如福州、广州、长春、杭州、深圳等城市,因规定了溢价率上限,实际的成交地价不及去年的水平。

但大多数城市的“竞配建、竞自持”比例很高。如杭州,57宗地的平均溢价率控制在26%。但多宗地块的自持比例超过20%,城东滨湖新区单元地块的自持比例甚至达到了40%。

数据来源:贝壳研究院

考虑竞配建、自持等因素,房企的利润空间将进一步被压缩。

如杭州,结合本次集中供地成交地块周边在售项目的平均售价来看,地房比多在70%以上,盈利空间较小。即使是地价整体比较平稳的青岛、沈阳,部分优质地块也被封顶+竞配建成交,部分项目盈利都存在问题。

滨江集团董事长戚金兴近日就表示“在杭州集中供地拿下的地块净利润只有1%-2%(含自持部分面积)”,而北京和深圳的集中拍地溢价空间相比往常也有所缩减。

陈晓告诉《每日经济新闻》记者,已经完成首批集中土拍的12城中,青岛、福州、广州地市相对稳定,毛利率均在30%以上,处于相对较高水平;而土拍情绪高涨的无锡、重庆、厦门等城市,拿地毛利率多处于10%的较低水平。“尤其是无锡这样的城市,加上高配建,多宗地块大概率面临亏损。”

58安居客房产研究院分院院长张波表示,土拍高溢价、高自持,即使深耕杭州的滨江这种大房企,也只能接受低利润率的现实。而且过高的自持比例,使得变现周期长、现金回流压力更大,这对于资金高压的房企来说影响直接。

“因此,结合后续可能面临的限价销售,房企如果不能做好精细化运营、控制费用,项目很难不亏。”张波直言。

头部房企VS中小房企

据贝壳研究院统计,截至5月13日,TOP10房企在本轮集中供地中的权益拿地金额均超百亿元,头部房企优势明显。其中,拿地金额(权益)排在前5位的房企分别为融创中国、华润置地、招商蛇口、越秀地产和龙湖集团。

同时,一些中型房企和区域深耕房企表现也颇为抢眼。如以往在北京市场缺席的卓越地产夺得4宗地,成为本次北京首个集中土拍的“黑马”;深耕大湾区多年的龙光地产夺得2宗地,成深圳首批集中土拍中的大赢家;在广州的首批集中土拍中,本土房企越秀地产豪夺8宗地;在杭州首个集中土拍中,融信拿下7宗地块成为头号玩家,紧随其后的是本土房企滨江。

此外,由于多城推出集中供地,意味着房企需要在区域之间进行合理调度,这对于房企的资金能力提出更高要求。为此,多家房企联合拿地也成为本轮集中土拍中的常见现象。其中,联合拿地排在前5位的房企分别为滨江集团、卓越集团、金科集团、首开集团以及金地集团。

数据来源:贝壳研究院(截至5月13日)

“原本以为控地价、控资金,能够起到调控结果,没想到大家抢得更凶。”

参与了此集中土拍的陈晓表示,房企5月份一定要抢地,一定要在二季度拿地,不然可能往后更加抢不到。有些小公司,已经不在集中土拍上寄予希望了。

陈晓认为,目前的政策下,希望能叠加“拿地积分制”,让做好产品、好服务的公司活下去。各城的集中供地如果全让大房企拿了,行业会形成明显的“贫富分化”。“给一些小而美的公司生存空间,才可能让行业进一步提升产品和客户忠诚度。”

张波也指出,拿地是房企的生存之本,房地产开发行业不同于服务性行业,本身就是通过滚动开发来实现企业正常运转,在22城一年只三次拿地机会,这些重点城市房企肯定都不想错过,竞争只会越来越激烈。而非热点的三四线城市,可能地价低、溢价率甚至为零,但很多企业不敢去冒险,资源的分配将越来越不均匀。

谁才是最大的赢家?

不过值得一提的是,集中供地开展以来,像平安不动产这样的资金方变得异常吃香。

中奥地产助力总裁韩存磊告诉《每日经济新闻》记者,集中供地意味着房企也要集中融资,也意味着集中挤兑金融机构的额度。“这么多的项目同时拿地,房企都需要开发贷,金融机构势必会将按揭回款,额度提得很高,房企的开发贷成本和按揭成本随即上升,增加房企的开发成本。”

陈晓也告诉记者,“原来我们借钱利息在8%左右,现在3家同时为了一块地去找金融机构借钱,他们很多都会待价而沽,然后选一个能给最高利息的房企给融资。相应的,对房企来说,短期拆借的利息一下涨了很多。”

与此同时,集中土拍使房企压钱的时间、金额也明显提高。“为了拿地,开发商要先把钱交过去。加上保证金时间、开拍时间,有的地方钱要压一个月。”韩存磊表示。

为了解决这个问题,房企只能高息借短债。以上海为例,一块地二三十亿元,短期利息很高。尤其是在集中挂地的那一周,只能10个点才能借到,增加了两三个点的成本。

向银行借款,成本也在升高。

韩存磊表示,银行的额度一直比较紧,而且规定了新增额度不超过去年的余额,银行按揭回款的额度也有限,所以开发商不得不找银行“买额度”。而且在实际操作中,银行会向房企多要一两个点的增收,开发商实际付的成本更高了。

最终,开发商的毛利,会在一步步的借款和资本化中,被利息吃掉。韩存磊直言。“集中疯抢几次之后,有些公司现金流就可能出问题。”

但不管是提高成本还是增收,开发商的成本都会提高,最终这些会转嫁到项目上。

克而瑞研究中心总经理林波告诉记者,目前为止,融资窗口期没有打开过,融资量比去年同期下滑20%,这就逼着开发商去借更贵的钱。

“很多企业不得不大幅度降杠杆,如果不行就不拿地,用现有的土地储备去做,今年业绩差一点就差一点,销售规模降一降,比高价拿地理智。”林波预计,今年的第二三批集中土拍,可能就没有第一批这么热。

相关推荐
热点推荐
央视元宵晚会节目单:看完之后,我难掩激动的泪水,该来的都来了

央视元宵晚会节目单:看完之后,我难掩激动的泪水,该来的都来了

美食阿鳕
2025-02-12 14:03:03
张馨予晒假期9宫格,与老公合影放c位,何捷刘海太长被风吹劈叉

张馨予晒假期9宫格,与老公合影放c位,何捷刘海太长被风吹劈叉

阿伧说事
2025-02-12 12:55:56
邮报:贝林厄姆与美国模特疑似产生恋情,目前球员已退出约会软件

邮报:贝林厄姆与美国模特疑似产生恋情,目前球员已退出约会软件

直播吧
2025-02-11 23:08:19
23岁美女被骗缅北,惨遭2个月双开门残酷经历,被救留下后遗症

23岁美女被骗缅北,惨遭2个月双开门残酷经历,被救留下后遗症

纸鸢奇谭
2025-01-21 20:52:13
日本网友质疑大S死因,称从特殊渠道得到真相,驻日代表处声明!

日本网友质疑大S死因,称从特殊渠道得到真相,驻日代表处声明!

鑫鑫说说
2025-02-11 11:23:16
马斯克:我承认怕死!但更害怕低劣的人主导我们的社会,比如盖茨

马斯克:我承认怕死!但更害怕低劣的人主导我们的社会,比如盖茨

大风文字
2025-02-08 12:06:00
男子灌醉朋友后欺负其妻,友妻:“我怀孕了,求求你放过我……”

男子灌醉朋友后欺负其妻,友妻:“我怀孕了,求求你放过我……”

极品小牛肉
2025-02-05 21:11:37
51岁倪琳近照:略显憔悴,曾是精通沪剧、越剧的实力唱将

51岁倪琳近照:略显憔悴,曾是精通沪剧、越剧的实力唱将

美人茶话会
2025-02-11 02:18:45
三万分比快?KD比詹姆斯快6场 老流氓960场屈居第二 第一超神

三万分比快?KD比詹姆斯快6场 老流氓960场屈居第二 第一超神

直播吧
2025-02-12 14:42:17
亚冬会奖牌榜数量最新差距,韩国30枚,日本17枚,中国令人意外

亚冬会奖牌榜数量最新差距,韩国30枚,日本17枚,中国令人意外

小叨历史
2025-02-11 13:57:24
郑微:中国女篮成绩不佳我有责任 我将辞去女篮主教练 评论区炸锅

郑微:中国女篮成绩不佳我有责任 我将辞去女篮主教练 评论区炸锅

沧海一书客
2025-02-12 08:54:06
他曾担任上海公安局局长,1951年被免职,1965年被判刑16年

他曾担任上海公安局局长,1951年被免职,1965年被判刑16年

健身狂人
2025-02-12 14:40:16
一模一样,姆巴佩进球动作完美复刻他世界杯决赛的进球瞬间

一模一样,姆巴佩进球动作完美复刻他世界杯决赛的进球瞬间

懂球帝
2025-02-12 15:28:32
原平血战,5000晋绥军阻击6万日军10天,战后日军为中国军人立碑

原平血战,5000晋绥军阻击6万日军10天,战后日军为中国军人立碑

野史日记
2025-02-11 14:40:03
把一个几乎没人买的笛子说成红色乐器还要进课堂?真够胡扯的!

把一个几乎没人买的笛子说成红色乐器还要进课堂?真够胡扯的!

金水路7号站
2025-02-11 12:03:23
佩德里给各国食物排名:西班牙菜第一,美国汉堡第四,中国菜第五

佩德里给各国食物排名:西班牙菜第一,美国汉堡第四,中国菜第五

直播吧
2025-02-06 09:21:25
安切洛蒂:从比赛表现来看,维尼修斯应该是看到了看台的标语

安切洛蒂:从比赛表现来看,维尼修斯应该是看到了看台的标语

懂球帝
2025-02-12 10:07:12
随着本西蒙斯的加盟,快船将以这套首发阵容冲击季后赛!

随着本西蒙斯的加盟,快船将以这套首发阵容冲击季后赛!

田先生篮球
2025-02-11 11:06:57
若美国入侵中国,打败中国需要几个小时?DeepSeek给出精准分析

若美国入侵中国,打败中国需要几个小时?DeepSeek给出精准分析

涟漪读史
2025-02-11 15:02:45
逛完宜家,突然理解山姆会员制了

逛完宜家,突然理解山姆会员制了

设计癖
2025-02-11 23:09:03
2025-02-12 15:44:49

北京房产

新政之后,谁在抓紧出手买房?

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

巨贪辞职后潜逃国外6年多仍未归案 千处房产被查封

头条要闻

巨贪辞职后潜逃国外6年多仍未归案 千处房产被查封

财经要闻

梁文锋革了游资的命?

体育要闻

五大中卫,也填补不了瓜迪奥拉的安全感

娱乐要闻

写给天堂大S的一封信:告诉你个好消息

科技要闻

传苹果AI在华与阿里合作 为何放弃Deepseek

汽车要闻

比亚迪,打响“智驾平权”革命第一枪

态度原创

时尚
本地
亲子
健康
公开课

长风衣+九分直筒裤,长风衣+过膝裙,今年春季最火的搭配组合

本地新闻

非遗版春节|古法滚元宵,年味儿一口爆浆

亲子要闻

萌娃为了喝奶有多拼,这“身法”比大人走着都快!!

抑郁症患者称好的“乌托邦”宝地

公开课

李玫瑾:为什么性格比能力更重要?

无障碍浏览 进入关怀版