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烂尾二十四年,澳洲山庄业主们又找到了新的证据

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澳洲山庄烂尾楼的拉锯战仍在继续。这两日,维权的业主们却因一纸解约书兴奋起来。

5月8日,广州开发区规划和自然局、广州规划和自然资源局黄埔分局和黄埔金坑林场联合向广州澳美房地产开发有限公司下发了《解除合同通知书》,称关于此前澳美公司与金坑林场所签订承包转让合同因澳美违约,按照相关规定,合同将解除,恢复金坑林场的自主经营管理,并要求该公司撤出金坑林场。


林场向澳美公司发出的解约书

金坑林场坐落在广汕公路旁,一旁正是已烂尾多年的澳洲山庄所在地。而真正让业主们在维权的第二十四年再次重燃希望的,正是官方发布的解约书中关于澳美违规转让的描述,“未经发包方审批、备案,擅自将承包范围内的388.732亩土地私自转让给第三方广州方兴房地产建设有限公司开发,造成国有资产重大流失。”

“澳美私自转让给方兴而后又转给御湖的土地,本就是我们小区的,既然这个合同无效了,是不是我们的地可以找回来了?”业主代表劳先生告诉记者,这份文件是从官方渠道所获得的对于此前业主查册时发现土地去向的罕见佐证,也是后续重启澳洲山庄建设的关键“药引”。


“我们的房子全部是无土之屋,搞清楚土地去了哪,只有恢复土地原有的登记状态,才能把房子找回来。”此前,业主们曾设法向不同的渠道反映问题,近日,业主们带着最新的材料决定向森林公安部门报案。

烂尾楼、无土之屋、解约书

黄埔区广汕公路金坑段旁,有一片住宅区坐落于山丘之间。这片区域毗邻金坑水库和森林公园,空气清新,依山傍水,是度假、养老的不二之选。然而,隐匿在楼宇之间的并非欢声笑语,取而代之的是丛生的杂草和破败的楼房。这里是广州市面积最大的烂尾楼盘——澳洲山庄。


朱大姐带着记者来到澳洲山庄D区的一间屋子。这间屋子在三楼,尽管装潢已有了岁月的痕迹,但在朱大姐的布置下,室内家具简洁实用,房间布局亦井井有条。但这间房子并不属于朱大姐。

“虽然房子建在这里,但是没有土地就办不了房产证,房子就这样成了空中楼阁。”朱大姐说。

1997年到2021年,对朱大姐来说是百感交集的24年。24年前,她购买了广州市黄埔区澳洲山庄小区的一处住宅,成为澳洲山庄的“山一代”;24年后的今天,朱大姐家的“山三代”都已经上了初中,“山一代”却依然没能住进新房。

早在2003年,因开发商资金断裂,澳洲山庄小区就成了烂尾楼,业主们从此走上了20多年的信房之路。这两年,业主在对名下澳洲山庄的房屋进行查册时,发现了棘手的新情况:澳洲山庄土地证上的证载面积由12.2万平方米缩减为8.9万平方米,有3.3万平方米土地不知所终。


据业主介绍,经过多年维权,澳美公司已将资产和债务打包卖给了新的地产公司,但是,由于土地早已经过两手转卖而不知所终,因此,一次次让业主们燃起希望的“推倒重建”也近乎停滞。

“不管谁接手,总要先把地找回来,没有土地,就没有房子。”业主代表李先生告诉记者,为了收集澳美公司将土地转卖的证据,业主们几番周折,最终拿到了这份5月8日由黄埔区多部门发给澳美方的关于林场土地承包的解约通知书。

“通知书中所描述的388亩,正是目前御湖楼盘所在的位置。”业主李先生所指的,正是和澳洲山庄一墙之隔的另一小区。相比于破烂不堪的澳洲山庄,这个别墅小区装修精美,业主们早已入住多年。

据业主们介绍,澳美对于金坑林场,仅有一纸承包合同,而最新的解约书中关于澳美转让林场土地的行为,文件称其违规,并造成国有资产的特别重大流失。

“如果澳美的转让是无效的,那么是不是意味着,方兴后来的再转让也是无效,我们是否就有了一条找回澳洲山庄土地的路径?”一位业主向记者分析道,只有一点一滴找回当年的土地材料,才有可能找回澳洲山庄的土地。

滞留在山庄:烂尾之时所手植树,今亭亭如盖矣

尽管维权进展长年来鲜有进展,但澳洲山庄至今却零零散散保留着些烟火。

有四五十户业主拿不回房子,但小区设法通了电后,也干脆装修入住。李先生是小区内最久的住户之一,他住在一片荒地中,一住就是二十多年。


居住在澳洲山庄超过二十年的业主

“这棵荔枝是我当时刚入住的时候种下的,现在也快20岁了。”李先生退休后,就搬进该小区A区的自己“家”中,这些年,一边为房子奔走,一边就在烂尾楼下养花种树,如今这栋六层老楼门前,几棵荔枝树长得也有些茂盛。

但树后的一楼房屋,由于常年荒废无人,时常成为本地流浪汉的栖息地,有时候老李发现有人住,就干脆在家中躲上几天。

虽说是山庄,但住户大多在山下的屋子。有些附近的村民见烂尾楼可惜,就干脆租来接通水电,住进山庄。

“我的房子在那一边,我只是借住在这里。”业主朱大姐指着窗外不远处一栋尚未完工的楼房说。严格意义上来说,那栋楼甚至不能被称为楼房:除了浇筑好的混凝土钢筋结构之外,只有杂乱生长的野草,以及阳光、雨水留给楼板的斑驳。

朱大姐对当年澳洲山庄诱人的推介广告记忆犹新。据她回忆,上世纪90年代中期,澳洲山庄的开发商广州澳美房地产开发有限公司(以下简称“澳美公司”)打出了“20年免息分期付款,首期3.8万元,月供488元”的广告。被这则广告吸引的朱大姐,在1997年与澳美公司签订了《房地产买卖契约》,成为澳洲山庄小区的业主。

2003年,因未能按时偿还贷款,银行将部分业主起诉至法院,要求偿还借款本金、利息和逾期利息等。据业主介绍,当时有许多人东拼西凑,还上了借款本金和本该由澳美公司承担的利息,保住了房产。而另外一部分无法偿还债务的业主,只能眼睁睁看着房子被银行拍卖。

在业主被起诉的同一年,澳洲山庄建设工程停工。当时,小区内已建成楼房共225栋,剩余67栋尚未完工。随着小区被断水断电,澳洲山庄沦为彻头彻尾的烂尾工程。

《房地产买卖契约》中约定,开发商澳美公司须于契约签订之日起两年内将房子交付给业主。但时间过了24年,已年逾花甲的朱大姐甚至还没能看见房屋建成的样子。

除了楼房烂尾,澳洲山庄业主们还面临着各不相同的困境。朱大姐说,“有些业主已经收楼了,最近才发现房子下面的地被注销了,办不了房产证。”家住澳洲山庄A区的李阿姨便是土地“失踪”的受害者。

2019年11月,业主们到广州开发区不动产登记办证大厅,对名下位于澳洲山庄的房屋进行查册。经过比对,业主们发现,澳洲山庄土地证上的证载面积由12.2万平方米缩减为8.9万平方米,有3.3万平方米土地不知所终,而李阿姨的房子刚好就建在这块消失的土地之上。

根据我国《房屋登记办法》第三十条,申请房屋所有权初始登记,应当提交建设用地使用权证明等材料。在没有土地证的情况下,即使房屋竣工验收,也无法办理房产证。“虽然房子在这里建着,但它已经是无土之屋。”李阿姨说。

更让部分业主头痛的是,由于这些年广州施行限购政策,自己在澳洲山庄的房产证明明未有,却因为已经登记,失去了购房指标。

“楼烂尾了,我们的生活还得继续呀。”业主陈先生告诉记者,受限购政策影响,自己也无法和普通市民一样贷款买房,至今一家人仍挤在荔湾区的老宅中。

“推倒重建”之前,得找回消失的土地

为了筹备澳洲山庄的推倒重来工作,业主们分别在区庄和楼盘里成立了工作组,一方面寻找新的开发商接手相应工作,另一方面则不断寻找证据,继续提起诉讼。

此前,由于业主们长期信访,澳洲山庄问题作为重大不稳定隐患已被列为省、市、区信访要案。早在2013年3月,广州市处理“烂尾楼”专责小组召开第二次全体会议,并审议通过了《澳洲山庄盘活重建工作方案》(以下简称《重建方案》)。

《重建方案》写道,由于该项目大部分楼房已烂尾十多年,年久失修存在安全隐患,影响城市整体景观;已建房屋报建资料不全,未经规划部门审批擅自建设,不具备消防验收条件等,从办理房产证角度进一步完善相关手续已无可能性。经萝岗区政府研究认为,为彻底解决历史遗留问题,将该项目重新规划,将不符合规划的房屋整体拆除重建,是解决该项目问题的较好办法。经与澳美公司沟通,该公司也希望采取此方式盘活。


2015年,澳美、方兴(富鼎)两家开发单位共同向国土规划部门提交了澳洲山庄盘活重建项目整体修建性详细规划方案。据《广州日报》2015年11月6日报道,澳美公司法定代表人胡耀智曾告诉业主,两年后他们就可以住上新房了。

在业主们眼中,入住新房似乎近在眼前,但现实却给了他们当头一棒。

楼盘迟迟没有动工的迹象。相反的是,澳洲山庄盘活重建的转机,被两家开发单位之间的纠纷一点点蚕食,最终消失殆尽。据业主介绍,澳美和方兴公司之间纠纷不断,始终无法拿出合规的土地用于工程建设,“利益最得不到保障的就是我们这些业主”。

为查明澳洲山庄的土地状态,敦促开发商尽快拿出合规土地,业主们前往相关部门进行查询,结果却大出所料:澳洲山庄土地证上的证载面积由12.2万平方米缩减为8.9万平方米, 3.3万平方米土地消失,消失土地几乎占了土地总面积的三成。

原本只是楼房烂尾,现在却连土地都没有了。为了找回消失的土地,业主们想尽办法,寻找新的线索和证据,而近日所收到的解约书,则似乎向业主们指向了一个新的方向。

当下,业主们决定就澳美私自转卖林场土地一事,再次收集证据向森林公安报警,“林场的地要是拿回来,我们小区的土地证是不是也就近了?”


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