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左晖的愿景和野心

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5000亿市值的贝壳之外,左晖正在下另一盘大棋。

本文来自微信公众号“大摩财经”,作者:舒克

5000亿市值的贝壳之外,左晖正在下另一盘大棋。

春节前夕,左晖实控的愿景明德悄然引入了一位新股东。融创瑞祥物业通过增资进入愿景明德股东名单,以1.5亿对价拿下愿景明德10%股权,成为第四大股东。同时,融创二号人物汪孟德也进入愿景明德的董事会名单。

与左晖的链家、贝壳相比,愿景明德知名度要低很多。愿景明德成立于2018年1月,主要业务是资产投资,聚焦投资一线城市核心地段的资产、自持租赁类资产、城市更新及支撑“美好生活”服务的相关产业。

2018年底,愿景明德大手笔出资105亿买下三里屯商业地标盈科中心,一举打破了当年北京商办大宗交易的成交记录,因此一炮而红。

本次引入融创瑞祥已经是愿景明德三个月内第二次引入战略投资者。

2020年11月底,愿景明德通过增资引入四个新股东,将注册资本由12.5亿增加至13.48亿。其中包括两位自然人股东姚如忠和康云,以及两家有限合伙企业上海景然和上海羿雏,背后实控人分别是陶红兵和郭辉。

随后,愿景明德改头换面,将名字从“北京愿景明德管理咨询有限公司”变更为“愿景明德(北京)控股集团有限公司”。

股权腾挪之后,愿景明德目前共有25位股东,其中前五大股东分别为:天津维航、天津盛世鼎合、上海景然、融创瑞祥、天津合御,持股比例分别为:39.72%、16.69%、10.18%、10%和6.84%。

其中大股东天津维航由左晖和朱艳各持股99%和1%,二股东天津盛世鼎合由陶红兵、仓梓剑等管理团队控制。

除此之外,愿景明德中剩余20位股东的持股比例均不超过3%,包括光大金控旗下基金、新希望、经纬创投、华兴资本、源码资本等多家知名投资机构。

2018年愿景明德买下盈科中心时,曾在采访中透露,愿景明德与链家是两个相互独立的公司,两者并没有业务和股权上的交集。同时强调,左晖于愿景明德而言只是纯粹的财务投资者,并不参与公司的日常运营与决策。

也就是说,愿景明德实际话事人是董事长陶红兵。陶红兵何许人也?左晖的“死党”,也是后者深度绑定的合伙人,从思源经纪到高策,到链家再到愿景明德,陶红兵一直伴随左晖身边。陶红兵曾任链家董事、高级副总裁,目前担任愿景明德董事长及法定代表人。此外,曾任IBM全球企业咨询合伙人的仓梓剑为愿景明德CEO。

2020年8月,贝壳找房登陆纽交所。这次上市,左晖将自己创业18年以来的核心资产几乎全部打包,但是长租公寓品牌自如、装修公司万链以及资管公司愿景明德并未纳入上市体系,而是以关联方的形式出现。

不过,招股书显示愿景明德已经为贝壳创造了不错的收益。2017年至2020年前三季,贝壳来自愿景明德的收入分别为0.27亿、0.61亿、2.27亿和1.25亿。贝壳对愿景明德提供的服务包括营销、租赁或翻新其自有房产的代理以及提供贷款。

同时,招股书透露,2019年和2020年前三季,愿景明德来自贝壳的收入分别为85万和300万。

值得一提的是,愿景明德最新股东融创瑞祥是融创全资子公司,同时愿景明德也是融创瑞祥唯一的投资标的,这一举动也被理解为孙宏斌和左晖的再一次“联姻”。

早在2017年,链家曾拉来各路地产商站台,融创的孙宏斌、万科的刘肖和新希望的张明贵纷纷进入链家董事会。2018年,链家为上市准备,将战略股东镜像平移至新平台贝壳找房。目前,融创在贝壳持股在4%左右,并且拥有一个董事会席位。

为何融创一次次加码左晖的资产版图?贝壳在存量房市场具有明显的优势地位是首要原因。随着房地产调控政策不断趋紧,存量房市场的潜力越来越被看好。而且,贝壳不断加码的新房业务,让二者在业务上有较大的协同和合作空间。此外,孙宏斌再次押注左晖,或与后者的下一个IPO梦有关。

或布局下一个IPO

相比链家和贝壳的轻资产模式,愿景明德的投资无疑是重资产出击。陶红兵认为链家作为“平台化”和“互联网化”房地产中介的代表公司,并不适合做重资产投资,但是后者很有潜力,“如果以后形成资产,准备退出或者卖掉的话,我会优先委托给链家。”

愿景明德的重资产模式是什么样的呢?官网信息显示,愿景明德的核心业务包括美好社区股权投资,城市更新,租赁社区建设与运营以及核心资产投资。

在美好社区股权投资领域,愿景明德也进入了近年大热的物管领域。2017年底,愿景明德将原有的物业板块战略升级,并在次年5月成立了和家服务。和家服务提供物业及社区生活服务,目前已经覆盖了十余个省市。

愿景明德的城市更新业务最为知名的案例是劲松小区。2018年7月,北京劲松街道为40余年楼龄的劲松小区引入愿景明德开启改造计划,模式大获成功,成为老旧社区改造的典范。此后,愿景明德在北京、济宁等地复制“劲松模式”,成为城市更新赛道广受注目的玩家。

愿景对租赁业务的描述为通过对城市社区的创新定位、规划设计及长期经营,创建品质新型租赁社区,提供优质社区服务。在住房租赁之外,组织社区活动、提供休闲区、会客区、洗衣房等配套设施。这一配置几乎与链家的长租公寓业务自如如出一辙。

2020年,蛋壳暴雷让长租公寓行业一片惶惶难安。自如虽然躲过一劫,但其隐忧仍在。本质上,自如做的还是二房东的生意,主要是利用“高进低出”、“长收短付”的形式迅速扩大规模,缺乏技术护城河,一旦资金链断裂,很可能发生蛋壳一样的惨剧。

去年12月,自如CEO熊林道给自如指出了未来的发展方向:一是自如里的自持物业产品,二是增值服务。自持+增值服务+租赁,这意味着愿景明德的租赁业务正在模糊与自如的边界,也意味着,愿景明德将进入与自如“抢食”局面。

值得一提的是,链家、贝壳和愿景明德此前主打的都是存量地产生意,但是愿景明德已经在探索新的赛道。

2018年5月,愿景明德成立子公司愿景资管,从事私募基金业务。2018年时,愿景明德曾表示旗下的基金管理规模三年内将达到200-400亿。2020年6月,在贝壳已经处于上市进程中,左晖为愿景资管引入了新的控股股东,愿景明德持股比例从100%下降至49%,新股东一诺科技持股51%成为新的控股股东。

穿透后,一诺科技实控人为李沫然。从2019年起,李沫然与左晖先后联手成立了蓝索科技和昆山愿正。其中,蓝索科技成立于2019年7月,主要业务围绕智能人居生活软硬件的开发销售,根据招聘网站介绍,蓝索科技的期望是“计划三年内实现IPO”。联想到愿景明德对旗下愿景资管的大股东地位的让渡,很可能是借机为资管板块插上科技的翅膀。

愿景明德在一个不同于链家系的赛道里,已经准备好了资本的助力和科技的想象力,会不会成为链家系的下一个IPO?似乎只等左晖准备好给投资人的故事了。

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