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搞房地产不如卖玻尿酸!又一家开发商说再见

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(原标题:搞房地产不如卖玻尿酸!又一家开发商说再见,还未“卖货”股价已涨5倍)

拜拜,又一家开发商告别房地产,我不玩了,改去卖玻尿酸了。

5月18日,奥园美谷公告,为了提升自身可持续发展能力,有效解决与控股股东存在的同业竞争问题,维护公司股东利益,并实现聚焦美丽健康产业的战略转型,公司拟出售持有的地产业务板块的全部或部分股权。

奥园美谷最新公告

截至公告日,公司正继续与有关各方研究论证本次重大资产出售方案,积极推动本次重大资产出售所涉及的尽职调查、审计、评估等各项工作。本次交易事项尚处于筹划阶段,交易方案尚需进行进一步论证和沟通协商,相关事项尚存在不确定性。

曾是京津冀“大地主”,三度转型

奥园美谷的前身是京汉股份,这家河北房企重点布局京津冀地区,曾以文旅、康养的名义在雄安新区获得了大量土地储备,因此被称为京津冀“大地主”。此外,其在重庆、南京、太原、广东等地也有房地产开发项目。更早之前,它叫湖北金环。该公司先后经历了3个完全不同的身份,主业也从化纤变到房地产,如今又改到了医美赛道。

2015年9月,京汉股份重组上市公司湖北金环;2016年5月,京汉股份成功借壳上市。不过转型失败,业绩萎靡不振,甚至陷入流动性危机。

进入2020年后因突发的新冠疫情冲击,京汉股份流动性危机继续扩大。为纾解现金流危机,公司原实控人、雄安地产富豪田汉不得不卖股求生,将公司控制权转让给中国奥园。

彼时,京汉股份规模仍然较小,房地产部分的年销售额仅20亿元上下,与千亿级房企中国奥园无法相提并论。同时,京汉股份业绩连年下滑,抗风险能力差,还陷入了流动性危机。选择卖身更有实力的奥园,大股东套现离场也是相对不错的选择。

2020年4月,中国奥园斥资11.6亿元收购京汉股份,成为第一大股东,实控人由田汉变更为奥园创始人郭梓文。2020年6月,中国奥园收购京汉股份完成股权变更。从中国奥园角度看,入主京汉股份之初也是看中了其土储总建筑面积超100万平方米、整体货值逾100亿元,甚至有过继续推动地产规模增长的规划。

但是在“房住不炒”大背景和融资端“三道红线”压力之下,中国奥园同时踩中两条,也不得不放慢扩张的脚步。加之京汉股份的房地产业务,存在与中国奥园同业竞争等问题,于是,公司再次战略转型也就迅速提上日程。

股价暴涨

但医美业务还未产生收入

2020年11月,京汉股份更名为奥园美谷,正式切入医美赛道。那么,公司存量地产业务又将如何处理?

奥园美谷2020年财报显示,全年实现营收19.87亿元,同比下滑36.92%;净亏损则1.34亿元。年报还显示,公司主营业务仍为房地产、化纤新材料。其中,房地产及相关业务收入占比约70%,化纤新材料占比约20%,医美业务还未产生收入。

但这并不妨碍奥园美谷进入大热的医美行业后,迅速成为资本市场宠儿。由于房地产行业普遍估值较低,而医美行业则是今年最火爆的行业之一,估值差异巨大,这也导致了各路资金对医美个股进行疯狂炒作。

红星资本局复盘奥园美谷股价走势,在更名之前,市场将公司当房地产股看待,股价长期在3-4元区间低位徘徊。但从去年11月起,公司更名为奥园美谷之后,站上了“颜值经济”的风口,股价便开启了“火箭”式上涨。从5元多起步,短短5个多月,暴涨至最高27.70元,涨幅逾5倍。截至5月19日收盘,股价仍有24.55元,成为今年以来一只罕见大牛股。

奥园美谷成为罕见大牛股

红星资本局发现,除了奥园美谷,今年医美板块“妖股”频现,像金发拉比、哈三联等均被各路资金反复爆炒,股价涨幅惊人。

与此同时,奥园美谷转型医美领域动作频频。今年3月,奥园美谷自中游医美服务切入,斥资6.97亿元收购浙江连天美55%股权,正式进军医美服务。浙江连天美主要从事医疗美容机构运营及管理业务,下设两家医疗美容医院。2020年连天美实现营收4.86亿元,净利润为0.81亿元。

3月31日,奥园美谷全资子公司广州奥美,战略签约国内重组类人胶原蛋白研发相关团队和公司,主要合作方为暨南大学医药生物中心和暨源生物,进入胶原蛋白市场,布局上游产品耗材市场。

4月21日,奥园美谷全资子公司广州奥美与韩国KD Medical公司签署战略合作协议,双方将共同组建合资公司,在中国区域独家代理KD Medical公司产品,同步推动KD Medical公司拥有的注射类医疗美容产品在中国境内销售牌照等。

韩国KD Medical拥有自有品牌的玻尿酸、溶脂针和婴儿针等。因为正宗的“玻尿酸概念”,奥园美谷随后7个交易日里迎来4个涨停。

剥离地产业务动作频繁

奥园美谷从房地产转型医美产业后,对于过去的房地产业务,已经无心恋战。但公司年报披露,目前公司仍有部分在建的地产项目,分布在重庆、阳江、张家界、南京等地,此外还有部分土地储备及一处新增土地储备项目。

今年初奥园美谷曾公开表示,存量地产项目上已做“系统性考虑和安排”;进入4月,公司宣布拟出售地产业务板块全部或部分股权;如今,公司再度确认“正与有关各方研究论证本次重大资产出售方案”。由此可见,奥园美谷剥离地产业务几乎已成定局,剥离后带来的现金或将用于支撑医美业务。

目前,奥园美谷主要依托奥园集团旗下奥园健康在大健康行业的积累,将医美资源导流到奥园美谷,也是对其多元化产业链的延伸。今年初,奥园健康宣布逐步退出医美业务的有关营运,随后由奥园美谷接收奥园健康医美板块。奥园美谷也表示,公司已搭建起在医美收并购、投后管理、医美资源整合方面具备相应能力的管理团队。

5月10日,奥园美谷总裁胡冉在公司业绩会上表示,公司定位为医美科技商、服务商、材料商,同时要成为医美系统的集成商。他还证实,“公司医美事业部的员工和科技事业部的员工,均来自于奥园健康医美板块和生命科技板块。”

胡冉表示:“不要低估地产商进军医美行业的决心!”目前,奥园美谷与西部资本签订了合作协议,成立两只产业基金,包括产业并购基金8亿元,产业股权投资基金3亿元。其中,8亿元并购基金将投向区域龙头成熟的医美服务机构;3亿元的股权基金主投向一些前沿的医美科技产品,包括胶原蛋白、靶向面膜等前沿标的。

国金证券研报指出,国内医美进入黄金时期,国产企业发展机遇到来。2020年中国医美市场规模达到1975亿元,预计2023年市场规模将达到3115亿元。据弗若斯特沙利文数据,2019年中国的医美渗透率仅3.6%,远低于日本11%、美国16.5%、韩国20%的水平,行业发展即将迎来黄金时期。

红星新闻记者 李伟铭

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