北广深3个一线城市集中土拍 已经吸金近6000亿元

出乎意料，携资金、专业优势的龙头房企，在首轮集中供地的城市中，光芒黯淡，反而被许多中小房企抢了风头。

截至日前，22个重点城市已有一大半结束了首轮集中拍地，北上广深四个一线城市中，仅剩上海没拍。

这场土拍盛宴吸金近6000亿，无数房企和他们的马甲参与其中。最后的结果却不是人们当初预计的龙头房企大杀四方，而是黑马频出，多次爆冷。

在去年拿地最猛的Top10的房企里，碧桂园、万科、中海、恒大、绿城和绿地的收获都很一般。除了万科、中海拿地超百亿外，其他几家收获甚少，甚至颗粒无收。

造成这种局面的原因多样。有的房企测算后利润率达不到要求，有的则是砸下重金却缺了些运气。

而对于更多的龙头房企来说，早已开辟了多元的拿地渠道，通过集中供地的公开市场拿地已不再是唯一的选择，旧改、TOD、产业勾地、兼并收购，才是他们的重心。

平平无奇的龙头们

在集中供地还未正式开始前，市场对中海、绿地等过去在公开市场拍地风光无限的房企，抱有极高的期待，不管是房企高管还是分析机构都认为，集中供地利好资金充沛、资信良好的上市房企。

为了拿地，龙头房企们也做了大量准备。有头部房企的投拓人员表示，自3月份以来自己就一直在加班，公司也调配了大量资金来交保证金。

只不过最后结果大跌眼镜，不少龙头房企“有钱也花不出去”。反倒是深耕区域的地方国企、中小民企占尽风头，比如越秀、融信、龙光等。

中海毫无疑问是资金最为雄厚的房企之一。中海今年权益投资金额为1650亿元，同比去年增长25%，达到了历史新高。

中国海外行政总裁张智超在业绩会上说，集中供地对于聚焦一二线城市的企业更有优势，中海地产因此获得更多发展机遇。

中海显然打算大干一场。在广州中海就曾为了一块地准备了数十个马甲、过百亿的保证金，硬生生将中签率从千分之三抬升到了接近20%；北京的30块地，中海报名了18块。

但最后中海的战绩并不算理想。除了重庆、厦门和天津各落一子，其余城市都收了个零，甚至广州那块交了百亿保证金的地也没中奖，只能继续期待后续竞拍“开盲盒”。

在目前120多亿的投资里，有92.3亿都是投在厦门地块中。一名中海的投拓人士也不禁感慨，“挺憋屈的”。

其他头部房企在本轮供地中收获也甚少。万科虽然投出了百亿的资金，在广州、北京、深圳和厦门的市场中却未有斩获。绿城甚至在大本营的杭州也一无所获，龙湖除了在重庆大本营之外，其余城市也收获寥寥，金地在北京虽然交了24块地的保证金，但没有拿下。

碧桂园也准备了大量的资金拿地。碧桂园常务副总裁程光煜在业绩会上表示，去年碧桂园的权益投资是2092亿元，跟2020年相当。

但截至目前，碧桂园仅在广州、北京各拿下两宗地块，合计拿地总金额45.02亿元；恒大、绿地在本轮集中供地中也几乎没有收获，甚至出手的时候都极少。

不过这些龙头房企们各有各的打算，相比规模，他们更注重利润；中海和万科策略很明显，非好地不拿，把宝几乎全压在热门地块上；对碧桂园来说，本次集中供地的城市并不是它的主战场。

克而瑞研究中心认为，由于战略不同，10强中碧桂园、恒大布局更侧重于三四线城市，本轮拿地相对较少，投资保持谨慎。

一名头部券商地产分析师则向华尔街见闻分析称，很多热点城市存在“双限”，加上竞配、自持等条件，留给房企的利润空间不大，对全国性布局的房企来说，没必要争这一时，后面第二、第三批集中供地还有机会，集中供地之外，也还有很多机会。

一名龙头房企的管理层对华尔街见闻表示，虽然该公司在最热点的几个城市都未有斩获，但最后算的是全国总账，拿地也不用局限在集中土拍中。

着力勾地与收购

2004年“8.31”大限之后，在公开市场通过招拍挂拿地，本是房企的主要选择，但这种状况，这几年已经改变。

龙头房企在本轮供地中为何没有“豁出去拿地”，是因为他们还有别的选择。事实上， 在一些城市地价明显高企的当下，房企尤其是龙头房企获取项目资源的渠道早已多元化了，这就是旧改、TOD和产业勾地，以及收并购。

2017年6月，王石退休前，万科拿下了广州550亿的资产包，里面就是大量旧改，这也是他们在广州土拍中没有出手的原因。

去年7月，中海拿下上海市黄浦区一黄金旧改地块，一个超大的城市综合体，总投资预计约590亿；随后在9月份，中海又以69.78亿竞得北京石景山北辛安棚户区改造地块，总建面约320万平米。

一向喜欢净地开发的中海地产，也深度介入了城市更新和旧改领域。

与之类似，央企招商蛇口、华润置地、保利发展这类，他们通过母公司背景以及长久的片区运营能力，也能轻易地拿到大型旧改项目。

与旧改相关联，万科等深入TOD项目，万科已获取及投资建设的TOD总建面超过2000万平方米；华润置地目前也落地了76个TOD综合体，分布在31个地铁城市，建面超3500万平方米。

另外一些房企则通过产业“勾地”，碧桂园在做智能机器人和科技小镇，恒大则借新能源汽车大建厂区，融创和万达争相拿文旅项目，这些都可以得到地方政府的青睐。

金地这几年发力产业地产。2019年，金地在青岛落地三个产业园，预计总投资达500亿，截至目前，金地已布局超过20个产业地产项目。

在万科董事会主席郁亮看来，地产公司的转型不是抛弃房地产换一个行业发展，而是在此基础上寻找第二增长曲线，在“传统业务上找到新的做法和新的增长点”。

其中，旧改、TOD、产办，就是主要突破方向。在一二线城市增量土地萎缩，公开招拍挂地价高企的背景下，这种突破，本质上更是获取资源方式的改变。

换言之，未来房企在主流城市中的项目获取将是非招拍挂的，甚至垄断式的。未来在一二线城市，将更多是超大型项目、城市综合体的天下。一个开发商，可能仅凭十几个超大型项目，就能获得千亿销售；并且沉淀下来的运营业务，可以持续贡献租金等现金流。

而这，已成为大型房企普遍的追求。

除此之外，收并购也越来越成为龙头房企获取项目资源的途径，“并购王”融创虽然本轮拍地依然积极，但它在并购上付出的更多。

未来，万科、中海、龙湖等手握重金的房企，预计也将在收并购中赢得更多的机会。