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野心与焦虑:集中供地制度下的连锁反应

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集中供地使大型房企的综合优势进一步凸显,但在这种不确定的市场中,“黑马”仍有逆袭的机会。

“双集中供地”:新常态,新格局

2021年,是“双集中供地“开启的元年。自2月底自然资源部相关会议定调“双集中供地”以来,截至5月12日,全国已有长春、广州、杭州、北京等近10城完成了首批集中供地。“双集中供地”模式下,土地市场“冰火两重天”:杭州、无锡、广州等地表现火热,北京相对理性,长春、沈阳等地则表现平淡。集中供地后,土拍格局有新变化?房企如何应对新常态?

5月10日,北京市首次集中供地正式进入现场竞价环节。在首宗土地“朝阳区金盏小店村3005-02地块”的拍卖中,卓越集团以“总价39.27亿元、竞政府产权13%”的代价竞得,当最终落槌时,现场的卓越地产工作人员发出一阵欢呼。而观摩大厅的卓越集团人员起立欢呼,并鼓掌庆祝。

即使抛开“拔得头筹”的象征性意义,卓越集团的兴奋也容易理解。按照这项全新的土拍制度,首次土拍前,房企的焦虑情绪不断累积,并最终在现场得以释放。

土地集中出让制度于今年2月推出,按照监管部门的要求,22个重要城市将集中发布出让公告、集中组织出让活动,集中出让的节奏原则上一年最多进行三次。这也被一些从业者称为“零售改批发”。

截至5月12日,已经有超过10个城市开展了土地集中出让。虽然不同城市的推地数量、土地品质、激烈程度、出让结果各不相同,但开发商的好奇、慎重和焦虑是一致的。

事实上,集中土拍已经带来了不小的连锁反应,从前期的归集资金、制作文件,到拿地时的通盘考量,再到后续开发阶段的“同题竞争”,房企的各项策略都在调整。未来,这一制度还将对市场格局带来潜在影响。

“饥饿营销”

“要是从去年开始算,我们已经有一年没在北京拿地了。”在5月10日的北京土地拍卖现场,一家规模在千亿的房企工作人员向21世纪经济报道记者表示。由于土地集中出让政策,今年以来,房企尚未在北京获取土地,开发商存在几个月到几年不等的拿地“空窗期”。

与此同时,近期北京楼市交易旺盛,开发商补仓的意愿较强。因此,在土地拍卖之前,焦虑情绪已经普遍存在。有开发商将这一情况称为“饥饿营销”。

“饥饿营销”带来的连锁反应,还体现在前期的资金归集过程。以北京为例,首批挂牌的30宗土地总价超过1000亿元。按照20%的保证金比例来看,若参加全部的土地竞拍,开发商需至少准备200亿元的竞买保证金。即使参与半数土地竞买,也需准备100亿元的保证金。

对于大多数房企而言,要在一个城市中归集100亿元资金已非易事,若算上拿地后的付款和开发,需要的资金量还将增加。若再算上“高标准商品住宅建设方案”的要求,所需的资金还会继续提高。

21世纪经济报道集中了解到,为做准备,大量房企从3月开始在内部调动资金,原则是区域内的中小城市支持核心城市。若不能给予足够的支持,则选择跨区域调动,或调动金融资源。

一家北京本地房企负责人向21世纪经济报道记者表示,此次北京推出的土地质量颇高,公司本来想多参与几宗竞拍,但由于“现实情况”,只能舍弃一些较为热门的地块,转攻相对冷门的土地,从而提高成功率。

事实上,在这场集中竞拍中,房企普遍将自身感兴趣的地块分成三六九等。资金实力雄厚的大型房企和央企参与度较高,往往更关注热门地块,但中小房企会更加务实地将重点放在非热门地块上。

尽管如此,“黑马”仍然出现。在北京的首场集中土拍中,总部位于深圳的卓越集团竞得四宗土地,与首开并列成为拿地最多的房企。另一家名不见经传的房企天时汤山也异军突起,竞得昌平区北七家镇的一宗地块。而在已经确定买家的20宗土地中,万科、中海等大型房企尚未有斩获。

这也在很大程度上反映出不同房企的策略不一。卓越与中交联合斩获的昌平区东小口镇马连店地块,就被不少房企认为“没得赚”,但对于卓越发力赶超和占据战略高点的意图,业界又纷纷表示理解。

同题竞争

对于房企而言,拿地固然值得庆贺,但困难也才刚刚开始。

5月12日,一位北京本地的房企人士向记者表示,此次北京推出的土地质量较高,超过一半位于“城六区”。但大部分地块都被设置了较多的限制条件,包括房屋最高限价、配建共有产权住房、实施“套内70/90”政策、竞争高标准住宅建设方案等,使得利润空间被压缩。

他认为,从最终的交易结果来看,真正具有合理盈利空间的地块不超过5家。按照他的测算,其余项目只能获得“微利”,有两个项目甚至“看不到盈利的可能”。

北京是对土地设置限制条件最多的城市,但设置限制条件的现象,并非只有北京一城。今年4月,无锡推出的16宗土地中,有15宗突破了最高限价。由于刚开始的4宗土地举牌竞价异常激烈,拍卖工作甚至延长了一天。此后的重庆、广州,也出现土地被争抢的情况。

这也引起了政策层面的调整,后续的城市纷纷采取措施控制溢价率,诸如设置最高限价,要求竞争自持比例等。但即便如此,由于土地品质、市场热度等不同,仍然出现冷热不均等情况。

5月12日,青岛集中供地首日推出的17宗住宅用地中,有1宗流拍,15宗底价成交。当日同样迎来集中供地的福州,14宗土地中有8宗触顶摇号,仅有3宗底价成交。

即使在集中供地制度下,好区域、好地块仍然更受欢迎,这也使得区域分化的情况会继续存在。但房企除了关注土地本身的品质外,另一个重要关注点在于同区域内的供地情况。

“集中供地本身就容易引发后面的项目集中上市;如果是同区域内的连片供地,将来就会形成强烈的同质化竞争。”福建某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,公司在拿地的时候会尽量避开连片供应的土地,但很多城市都有这样的土地供应,因此可供选择的范围并不多。

他认为,可以预期的是,集中供地容易造成产品的“同题竞争”,对于一些连片供地的区域来说,竞争更为激烈。因此,项目的利润率将大概率被压缩。

该人士表示,集中供地会给企业运营带来诸多潜在影响,除融资、拿地策略外,还涉及产品策略和开发节奏的把控。他认为,集中供地使得行业竞争进一步白热化,大型房企的综合优势将进一步凸显。但在这种不确定的市场中,“黑马”仍会出现,中型房企存在逆袭的机会。

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