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警告!美国房价飞涨 比2007年泡沫更大

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几天前美国超预期的CPI和PPI数据,被美联储认为只是“暂时性的”过度通胀。不过,市场也逐渐意识到,将有更多的滞涨数据显现,在高盛看来,住房通胀即将爆发。

高盛预测,到2024年,房价的上涨速度将远远超过公认的2006-2007年的房地产泡沫,而房价飙升的溢出效应将使即将到来的恶性通胀不会是暂时的。

住房通胀将爆发

高盛分析师Ronnie Walker在其最新研报中警告称,除了拜登数万亿的经济刺激将带来的通胀压力外,全美住房短缺将在至少几年内推动房价大幅上涨,而房价升值的5%-15%将被传导至通胀。

为了得出这一结论,高盛将城市地区的CPI数据与地方的失业率、空置率和房价升值数据结合起来。

高盛的模型预计,随着经济复苏加快,美国失业率将最终跌至上个周期达到的50年低点,劳动力市场的前期复苏与历史高位的房价增长相一致。

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2022年底前,这将推动住房通胀同比涨幅达到3.8%,到2023年将超过4%。随后随着房价增长放缓,通胀将有所放缓。

高盛分析称,美国房地产市场供需持续失衡将在今明两年带来两位数的房价上涨。

分析表明,周期性改善和房价上涨确实会在一定程度上延迟影响租金通胀和OER。纵观许多范例,5%-15%的房价升值会在数年时间的跨度内传导至通货膨胀。

这意味着房价的上涨速度将远远快于公认的2006-2007年的房地产泡沫,而且房价飙升的溢出效应将使即将到来的恶性通胀不会是暂时的。

住房通胀是核心通胀的关键组成部分

在高盛看来,住房通胀是核心通胀的关键组成部分,原因有二:

租金和业主等价租金(OER)占核心PCE价格指数的近20%,占核心CPI指数的40%。

其次,住房通胀是核心经济体中最可靠的周期性因素之一,从经验上讲,它是菲利普斯曲线的重要驱动因素。在过去20年里,当核心PCE高于2%时,PCE住房通胀率平均为3.0%。

Walker指出,受新冠疫情影响,过去一年美国住房通货膨胀急剧下降。

一方面,严峻的就业形势降低了民众支付租金的能力。另一方面,向承租人提供保护的暂缓驱逐令已经免除了部分租客租金。

根据高盛的计算,这些被减免的款项给住房价格同比上涨带来了约25个基点的压力。不过,随着驱逐令的解除,这些特殊因素将逐渐消失。

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