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石家庄高新区:近千套房产收入去向成谜

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(原标题:调查|石家庄高新区:近千套房产收入去向成谜)

转自:中国房地产报

迎尚地产”8+1“开发矩阵实景

迎尚地产”8+1“开发矩阵实景

王少杰 中房报记者 樊永锋 河北石家庄报道

作为征迁施工同步走的1栋商业办公楼与8栋住宅楼,虽有着城中村改造综合体的相同起点,却有着不同的命运走向。

“几乎是同步完工,住宅楼已启用多年,但商务楼详情)成了烂尾。”5月6日,工作、居住均在河北石家庄市高新区的吴明华,指着弘达明尚小区门口旁一栋疑似烂尾商务楼向中国房地产报记者表示,该栋建筑属于高新区南辛庄城中村改造综合体项目,名为弘达明尚小区商业办公楼(以下简称:“弘达办公楼”)规划用途为5A级写字楼,由于工程停摆致该楼长期闲置。

难以清除的烂尾“死角”

由于该楼已完成外立面玻璃幕墙铺设,单从外观很难发现端倪。不过,记者从该楼靠近地上的三层裙楼中找寻到了烂尾迹象,大楼一层外立面窗户并没有安装玻璃窗,仅用帆布和喷绘用广告墙纸做简易遮挡,少数窗口直接裸露在外,一同裸露在外的还有生锈的钢条骨架。“这一萧条景象难免会联想到起初开发背景,早在2010年,受利好政策叠加影响,河北省会城市石家庄城区涌现出一批‘大干快上’城中村改造项目,建设如火如荼。”吴明华回忆称,“改造”南辛庄村便是其中一例,随即“1栋商务+8栋住宅”综合体开发布局浮出水面。同年11月14日,位于石家庄高新区宋营镇的南辛庄城中村改造动迁工作正式启动。

弘达办公楼一层清晰可见裸露在外的窗户骨架弘达办公楼一层清晰可见裸露在外的窗户骨架

彼时,一个由南辛庄村委会与河北迎尚房地产开发有限公司(以下简称:“迎尚地产”)联合开发,石家庄一建建设集团有限公司(以下简称:“石家庄一建”)、南通建工集团股份有限公司(以下简称:“南通建工”)等施工企业参与建设的开发团队,开始着力打造南辛庄“城改房”即“8+1”房地产项目。据了解,该项目中的8栋高层住宅楼总建筑面积约18万平米,共计1864套住宅(含476套回迁安置房),对外推广案名为“弘达明尚小区”,而另1栋弘达办公楼总层高19层,建筑面积2万余平米,对外推广为“弘达明尚万有引力商务楼”,上述楼盘共计占地94.35亩,自2011年7月起开始建设,2014年7月部分住宅楼建设完毕且居民已经入住。截至2015年下半年,弘达明尚小区商品房(安置房除外)与弘达办公楼的销售接近尾声楼。“然而,10年过后,8栋住宅楼已启用多年,但仅有的1栋商务楼成了烂尾,大楼的长年闲置无疑是对土地等资源的极大浪费。”吴明华如是说。

“楼盘售罄带给开发商带来的喜悦还没结束,工程停工、违售房产、借贷纠纷、挪用资金及法律诉讼等问题紧随其后。”5月7日,弘达办公楼业主家属刘先生在接受中国房地产报记者采访时表示,当南辛庄“城改”房项目整体工程近乎全面完工阶段,作为唯一的1栋商务办公楼遭遇了无征兆停工并烂尾至今,自此弘达办公楼长期陷入完工未竣工的尴尬境地。事实上,因工程烂尾引爆的痛点不仅波及项目竣工进程,继而引发弘达办公楼被迫延期交房同时,还需应对业主退房、追偿和遭遇“一房二卖”购房者的消费维权。

“对于迎尚地产而言,目前需要面对的麻烦远不止烂尾楼暴露出的这些。”亦有知情者指出,弘达明尚小区8栋住宅楼看似外在平静,实际内部引发一系列棘手问题正在暗涌。目前,由住宅楼所牵扯出的民间、银行借贷纠纷、挪用专项资金及法律诉讼等事件迭起,其背后映射出的债务承压、近千套房款收入流向等问题复杂和蹊跷程度更加令人瞠目。这也让原本因弘达办公楼烂尾忙得焦头烂额的迎尚地产再次坐上火山口。

“这栋楼再有600万元就能建好交房,但问题是开发商现在没有钱,还需进一步沟通协商。”自去年以来,这是刘先生和部分弘达办公楼维权业主代表在与石家庄高新区管委会有关部门交涉中,政府层面给出的一次较为清晰的回应,但最终落实到钱从哪来时各方说法不一,调解陷入焦灼。刘先生告诉中国房地产报记者,在石家庄高新区信访部门相关负责人看来,考虑到复工资来源问题,经讨论研究,形成的解决方案在一定程度采纳了迎尚地产给出的意见建议是:“鉴于弘达办公楼目前仍有八九户业主只交了一半房款,可由这几户业主把剩下的50%房款交上,作为复工支出,把剩下的工程做完,验收交房。”

弘达办公楼业主李女士认为,复工问题关键取决于政府和开发商解决问题的态度和决心,如果让未交全款的业主交款,必须由政府指派一定级别的工作人员监督并管控账户和资金使用,包括请专业机构作出评估未完工部分到底需要多少资金等。对于李女士的提议,高新区管委会信访局方面回应称,政府只能起到一个协调作用角色。然而,政府、开发商、业主三方围绕这一议题展开拉锯战,几经反复协商至今没有结果。

开发商资金紧张 大胆“一房二卖”

李女士认为,在以往接触中,迎尚地产“爽约”“搪塞”“忽悠”业主已成常态,因此开发商信誉度已在弘达办公楼业主们那里普遍打了折扣,尤其是迎尚地产正处在求资若渴当下,谁还会愿意与缺信誉、缺资金的开发商打交道。如今提及迎尚地产,广大业主给出的底线是,追回购房本金不追偿,已是对开发商最大限度的包容。

弘达明尚小区4栋住宅楼沿街一字排开弘达明尚小区4栋住宅楼沿街一字排开

对此,感同身受的刘先生也称,2017年4月27日,刘先生以家人名义在迎尚地产购买了弘达办公楼1602室和1603室两处房产,并与其签定《弘达明尚商业办公定购协议书》,同年6月30日,刘先生付清两处房款总计500万元。至今,已近4年时间过去了,交房时间仍遥遥无期。

与不追偿、不退房、盼复工业主相比,刘先生的遭遇更奇葩。和多数业主遭遇不同,刘先生在购买弘达办公楼时疑中招开发商设计的销售圈套,他亲属名下两套房源中一套属于典型的“一房二卖”。刘先生告诉中国房地产报记者,1602室于2017年9月进行了网签备案,接下来再对1603室申请网签备案时,则遭到迎尚地产方面的百般阻挠和各种理由拖拉。2019年10月,刘先生和家人通过石家庄市、高新区两级房管部门查询后意外发现,他所购买的弘达办公楼1603室,已被迎尚地产早在2015年5月销售给了一位名为付亿兆的人士,并且已在石家庄市房管局网签备案。

记者在刘先生提供的由石家庄市高新区不动产登记中心出具一份《石家庄市商品房买卖合同》(合同编号:2015050511054299073)中发现,2015年5月5日,迎尚地产将弘达办公楼C1单元1603(建筑面积305.18平方米、套内面积222.79平方米),以7210元/平方米价格出售给了付亿兆,购房首付款110.0348万元已于合同签订日付清。随后,记者在迎尚地产与张汝(系刘先生亲属)签订的弘达办公楼定购协议书中还发现,迎尚地产于2017年4月27日,以225万元价格(7372.70元/平方米),将该楼16层建筑面积为305.18平方米的03室(1603室)房源出售给张汝。“尽管石家庄市高新区管委会有关部门工作人员对前者合同现象解释为‘借贷抵押,而非销售行为’,但在石家庄市住建局法规处相关负责人看来,前者合同就是销售行为,因为前者合同已在石家庄市不动产登记中心网签备案。”刘先生对中国房地产报记者说。

据石家庄市一位不愿具名的法律服务者向中国房地产报记者表示,一套房源先后出现两份销售合同,且前者已走完购买房产的所有合规程序。在此基础上,开发商再次与他人签订购房合同将已售房源进行二次销售。开发商此行为纯属”一房二卖“。这位法律服务者分析认为,从弘达办公楼烂尾复工款让部分业主买单到部分房源进行”一房二卖“,无不释放出开发商财务表现紧张异常信号。

疯狂“吸金术”染指多家企业和银行

事实上,开发商“钱荒”的说法并非空穴来风。

前述知情者向中国房地产报记者透露,资金筹措如饥似渴的迎尚地产不惜挪用小区维修基金、税金及向小区业主乱收费。2018年下半年因弘达明尚小区业主入住数年却办不下房产证,在向当地有关部门反映后得知,房产证不能办结的根源在于迎尚地产挪用了维修基金和税金所致。在此之前,迎尚地产做法更为离谱,要求小区业主办证得交双份钱,不交就别想要房产证。令业主不解的是,弘达明尚小区在2014年交房的时候,广大业主已经把小区办理房产证所需要的各种费用已经全部交清,而且手中都有票据。到了2017年开发商却明确告知,要想办理房产证,必须再交钱。而且这次收费还进行了明码标价,两室的收2万元,三室的收3万元。既然都交清了费用,为什么还要让业主再重新交费呢?为此,石家庄高新区经济发展局相关工作人员证实称,开发商把业主们之前交的办证税费已挪用作了支出。

弘达明尚小区门口依然保留着村名传统弘达明尚小区门口依然保留着村名传统

资金紧绷下的迎尚地产欲四处捞金意图,已从弘达明尚小区业主内部,蔓延到了融资领域内的民间借贷、银行借款。动辄几百万元,甚者数千万元。记者经梳理多份有关迎尚地产(含法人)与个人、企业及银行间借贷纠纷的判决文书后发现,自2014年以来,迎尚地产先后向王某兰、张某峰、胡某民、郭某、王某奎等十余人累计借款高达近4千万元,其中向王某兰等人借款586.9万元、胡某民借款600万元、王某奎借款2577.4万元。上述借款大都被迎尚地产以法院查封弘达明尚小区的案涉房产做了抵账处理,仅与王某奎借款纠纷一案中被法院查封房产66套。

“除了频频出手民间借贷外,迎尚地产法人苏某及其妻子苑某还在石家庄市元氏县某银行上演了大手笔融资一幕。”前述知情者表示,2019年2月27日,在苏某等人担保下,时任河北小康酒业公司法人苑某与原元氏县农村信用联社股份有限公司(现更名为河北元氏农村商业银行股份有限公司)签订企业借款合同,合同编号:[(信用社)农信借字(2019)第15502019922506号],借款金额1300万元,借款期限从2019年2月27日起至2020年2月26日止。截至目前,银企间的这笔借款纠纷依然悬而未决。

不仅如此,迎尚地产还变相以名下房产冲抵工程款、代理费等。据不完全统计,迎尚地产目前拖欠南通建工剩余工程款为20158764.3元、石家庄一建剩余工程款为12164916.01元,其中,迎尚地产通过名下房产向石家庄一建抵顶的工程款为11036242元,而南通建工通过法院查封迎尚地产名下房产多达20套。此外,迎尚地产还将欠付河北六合房地产经纪公司739149元代理费,以名下案涉房产进行了抵顶。

近千套房产收入去向成谜

值得一提的是,迎尚地产一边频繁融资,一边则不遗余力组织房产销售,甚至打出“以房抵账”组合拳。那么,面对不断涌入的巨额资金,迎尚地产又是如何支配以致于出现亏空的呢?

多条信源交叉证实,迎尚地产近年收入主要来源于目前已售罄的弘达明尚小区1864套住宅(476回迁房和近百套法院查封房除外)和弘达办公楼等房产销售收入,再加上迎尚地产融资收益的五六千万元,到账资金累计规模达8亿元。照此计算,减去几笔重大开支如南辛庄城中村改造所需的近百亩土地出让金23320万元;实际应付石家庄一建总工程款38557559.41元(现仅欠1128674.01元);应付南通建工剩余工程款为20158764.3元等,保守估计迎尚地产近千套房产销售金额约5亿元左右。

蹊跷的是,根据石家庄高新区法院于去年4月10日下发的《石家庄高新区财政局、迎尚地产行政非诉执行实施类执行裁定书》(案件编号:(2020)冀0191执30号之二)中载明,迎尚地产名下银行存款、车辆、房产等财产,未发现有可供执行财产。

那么,迎尚地产巨额房款收入资金究竟又流向哪里了呢?

南辛庄”城改“房不失高端上档次南辛庄”城改“房不失高端上档次

在吴明华看来,迎尚地产已将下一阶段战略重心移向距离南辛庄村不远处的三教堂村。位于石家庄市裕华区东二环与学苑路交口东200米一处被高围挡圈占地块,占地面积105亩,场内杂草丛生丝毫没有破土动工迹象。但就是这片属于三教堂村的集体土地,早在2016年便被一家房地产企业冠以“国玺台”项目进行房地产开发,后因违规对外进行宣传和销售被罚,目前已将该地块开发权转让给了迎尚地产。

5月7日,记者多次拨打迎尚地产对外公布的办公电话均无人接听,未能联系到该公司。随后,记者又拨通了裕华区裕强街道办的电话,试图了解辖区三教堂村“国玺台”地块等相关情况,但该街道办工作人以不清楚为由建议和街道办陈主任取得联系,根据这位工作人员提供的陈主任办公电话,记者拨打多次始终处于无人接听状态。

不过,记者在网络上检索到了裕强街道相关信息,去年4月末,该街道办就网民关心问题进行公开回应中提及“国玺台”项目,并且佐证了迎尚地产已参与其中事实,其在回复网友提问时称位于学苑路与东二环交口东的国玺台项目,2016年底开始被开发商旭耀房地产违规销售,共涉及购房户352户,其中有95户申请退房返款。截至2019年底,已负责接盘该地块的迎尚地产向退房户累计退款2000万元。

“还有一种说法是迎尚地产拿开发‘城改房’赚到的钱到石家庄市鹿泉区进行了买地投资。”部分弘达办公楼业主纷纷表示,在多次公开场合讨论中,迎尚地产高管苏运涛和石家庄市高新区信访局相关负责人曾分别重点提及,迎尚地产已在鹿泉区买入一城中村改造地块,近期便会达成合作,到时600万元复工款有望开发商自行解决。针对拿地这一说法,鹿泉区住建局村镇科相关负责人在电话里向中国房地产报记者证实,鹿泉城区范围内的城中村改造地块,目前并未登记有迎尚地产等相关企业拿地记录。

为了600万元,为了烂尾楼复工,弘达办公楼部分业主们甘愿相信“迎尚地产鹿泉拿地”的说法。(应采访者要求 文中吴明华为化名)

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