人口老龄化加速，养老住房需求正在攀升

人口普查数据姗姗来迟，老龄化脚步还在加速。

5月11日，第七次全国人口普查主要数据发布。2020年，全国人口共141178万人，与2010年相比，增加了7206万人，增长5.38%，年平均增长率为0.53%。

从年龄构成来看，与2010年相比，0—14岁、15—59岁、60岁及以上人口的比重分别上升1.35个百分点、下降6.79个百分点、上升5.44个百分点，人口老龄化程度进一步加深。

房地产需求天然与人口状况具有极高的相关性。多家地产研究机构认为，这样的人口结构将有利于养老地产的发展。事实上，不少地产企业也早已布局了养老业务这片蓝海。

受此影响，养老概念表现活跃。截至5月11日收盘，养老概念板块涨幅为2.7%，其成分股中便出现了地产股的身影，如括奥园美谷、鲁商发展、世联行、保利地产等。

老龄化程度加深

从第五次、第六次和第七次人口普查的情况来看，2010-2020年人口老龄化出现加速。

上述三次人口普查的结果显示，65岁以上的人口占比分别为7.1%、8.9%、13.5%。其中，2000年的人口普查中，65岁以上人口约8827万，2010年达到了11893万，而2020年达到了19064万。

根据联合国的统计标准，65岁以上人口占比高于7%，为轻度老龄化，占比高于14%为中度老龄化。

在这一标准下，我国在2000年就已进入人口老龄化，并且老龄化趋势越发明显。“七普”数据显示，我国的老年人口数量已经逼近中度老龄化的警戒线。

值得一提的是，60岁及以上人口的比重已经高达18.7%，较10年前增加了5.44个百分点。

同时，我国0—14岁人口为25338万人，占17.95%；15—59岁人口为89438万人，占63.35%；整体呈明显的“两头升高、中间降低”的人口格局。

克而瑞研究中心分析，按照当前趋势推测，到2023年左右，我国老龄化水平将超过20%。

日益突出的社会人口结构变化，早已引起国家有关部门的关注。

2013年9月，国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见（国发〔2013〕35号（详情））》，提出2020年要全面建成功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。

此后的6年里，养老政策的发布迎来高峰期。有统计显示，这段时期仅中央级的养老文件就有130余个，包括产业政策、土地政策、金融政策等八个方面，填补了过去的空白。

嘉和家业物业服务研究院梳理，“十四五”纲要提出“制定人口长期发展战略，优化生育政策”，并在近期国家有关部门积极开展调研针对“一老一小”出台整体解决方案，目前国家发展改革委、民政部、国家卫生健康委正在会同有关方面编制“十四五”养老服务体系规划。

与此相对的养老市场规模也是同样庞大。

越秀康养战略投资中心提供的数据显示，据测算，“十四五”末中国康养市场容量将超10万亿，其中，养老公寓（含康养小镇及旅居）市场容量为4.4万亿、养老服务1.9万亿、养老机构5千亿。

克而瑞研究中心提出，未来进入老龄阶段的人群，其养老住房需求无疑是巨大的，尤其在子女工作比较繁忙、疏于照顾的大前提之下，省心、宜居的养老产品将迎来春天。

亿翰智库研究总监于小雨表示，养老产业尚属于蓝海，未来养老需求仍会快速提升，对于寻找第二增长曲线的企业来说，不失为一个好的选择。

养老市场待爆发

有不少房地产开发商瞄准养老领域进行布局，并已取得了初步成果。

万科是较早开启行动的企业之一。2009年便开始研究养老业务，2011年杭州万科的第一个养老社区随园嘉树落地余杭良渚。截至2020年3月，万科的养老业务布局了包括北京、上海、成都、杭州等在内的13个城市，共有各类养老及康复医院项目资源53个，总床位约7800个。

2012年就进入健康产业的保利发展，除了落地运营多家高端养老机构之外，在适老化方面也进行了许多探索。公开信息显示，保利发展旗下的适老化用品商保利和品推出了不少产品，在卫浴洁具/无障碍扶手、多功能护理床、家具/软饰、康复/辅具领域等领域产品逾1000款，产品专利共82项，销售份额在行业内位居前三。

越秀地产从2012年起开展了对行业进行系统研究、进行全国实地调研；2017年，养老产业公司设立，并购了深圳银幸公司；2019年便开启了社区、居家养老服务试点，落地家庭养老床位，并加快了与联同阿里巴巴推动智慧养老服务的合作。

此外，招商蛇口也在养老布局有所动作。2019年1月，招商局仁和人寿保险股份有限公司公告称，与招商蛇口合资设立养老投资子公司方案获银保监会批复。

有统计数据显示，2015年初，介入养老产业的上市公司仅8-9家。另据《2021中国养老与康养产业发展报告》披露，在主板上市的公司中，目前涉及养老产业有82家，其中主营业务为房地产的公司32家，占比高达39%。

尽管业务探索积极，但成熟的盈利模式尚未成型。上述报告数据显示，在其样本调查中，有61%的企业表示尚未形成有效盈利机制。值得一提的是，构成前述报告样本的企业中，有35%的房地产开发企业、34%的物业服务企业。

不过，长期来看，随着经济发展和人们生活水平的提高，高净值老年群体逐渐增多，其改善型养老需求也会扩大养老产业的市场空间。

《胡润百富2017年中国高净值人群医养白皮书》显示，地区人均可支配收入是判断城市养老购买力是否具备发展养老地产的重要标准，目前国际标准为3000美元（约20万元人民币），国内超60个城市达到该水平。

越秀康养战略投资中心提供的数据显示，根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，北京、上海、广州、杭州、苏州、南京、长沙等城市人均可支配收入在4万元以上，且65岁以上老人口数量较多，已是较为成熟的、具有养老改善需求的地区。

越秀地产养老业务相关负责人也在日前的论坛中透露，等到60后到80后这一批人步入老年之后，他们的观念和支付能力，将足以支撑养老市场的爆发。