今天过后，北京将成为集中供地模范城市

很难想象，北京这两天集中出让的土地，如果放在其他城市的对等地段会是什么效果。

5月10日-11日两天，北京首次集中供地共拍出25宗土地，加上此前已经底价成交的4块地，北京此次集中出让的29幅地出让金共1102.21亿元，创下历史之最，平均溢价仅6.41%。

单看北京土地成交额不算少，但纵向对比其他城市，就能看出北京为了低调想尽办法。

5月7日-8日，杭州集中出让57宗地，土地出让金1179亿，甚至有媒体称之为“杭州2200年来收入最高的一天”；广州48宗地，成交额906亿；就连重庆也出现了130%溢价的地块和新单价地王。

反观北京，虽然拥有无与伦比的超一线地位，吸引了超200组房企参赛，并且这些房企，不仅有操盘经验丰富的“本地虎”，还有手持重金，虎视眈眈的“过江龙”，但北京的土地市场已经再无“地王”、“高溢价”，丰富的“政策工具包”足够为“平抑地价不力”的城市提供样本。

首先土地竞拍环节，就限制地价上限，从明面上就扼制了“地王”的诞生；达到地价上限后，举牌政府持有份额、公租房面积、人才房面积，再到竞高标准每一个都是增加开发商成本。

再到未来产品出售，规定房屋指导价，部分执行“套内70/90”，不仅杜绝了“地王”，还杜绝了未来的“高价项目”。

360度无死角限制之下，虽然土拍现场依旧出现了房企鏖战100多轮拿地的情景，但从最终结果来看，所有玩家都在预先设置好的规则中运转。

图片

卓越凶猛 中海意外爆冷、暂无收获

此次北京集中供地共有214组房企及联合体参与竞拍，涉及房企超过50家，保证金高达1580亿，总挂牌起始价就高达1035.81亿元。

从这两天公开出让的25宗地块的拿地结果来看，有15宗地已经确定最终买家，6宗地块由于有政府产权比例，未来将“打折出售”。

另外10宗地块由于触达了土地价格和政府自持比例双上限，转入竞高标准商品住宅建设方案投报程序，其中就包括备受关注的海淀树村两地块。

此次北京土拍赛场最大的黑马就是深圳的“写字楼之王”卓越——单独或以联合体形式，共拿下4宗地，土地出让金高达187亿元，引来众多关注。

4宗地块分布范围广，分别位于朝阳区金盏乡小店村地块、丰台长辛店镇张郭庄村、昌平区中关村生命科学园三期以及昌平区东小口镇马连店。其中朝阳区地块由卓越独自拿下，丰台地块与首开合作，昌平两宗地块与中交搭档。

针对此次在北京大手笔拿地，卓越在回复地产壹线时表示，“这次拿地的项目具体情况我们也在和合作方谈，北京作为我们的战略城市，团队肯定是有的，我们是华北公司”。

作为深圳大湾区房企，卓越主要有地产开发、城市更新、资产运营、金融投资四大核心板块。卓越现有土储近6200万平米，其中70%是位于大湾区的。

目前卓越在北京仅有两个项目，均与万科合作，一个是位于石景山的翡翠山（详情）晓另一个是位于昌平的翡翠公园。此次卓越与万科也组成了联合体，参与竞拍昌平北七家地块，不过最终该地块被北京本土区域房企天时汤山夺走。

对于卓越的出线，大家都颇感意外。

有接近卓越的业内人士表示，此次卓越对北京集中供地势在必得，动用全国资金力保北京，甚至暂停其他城市的拿地，“大湾区赚钱，在北京花”。此次合作拿下的地块大概率也是“对方操盘+卓越出资”模式。

除了卓越的黑马姿态之外，中海表现也让人大跌眼镜。在所有已经确定归属的地块中，中海没有收获，包括此前中海深耕的石景山区域，之后是否能在高标准方案竞报环节胜出目前还不可知。

有接近中海人士表示，今年中海北京公司内部目标设定为370亿，但是一些高端项目的去化并不理想，需要补充一些高周转的快销产品。

面对“不拿就死，拿了死缓”的北京土地市场，向来对利润要求比较严格的中海恐怕拿地时的考量更多。

另外，在土地报名环节上，金地报名拿地宗数最多有24块，这也让人颇感意外，不过也可以窥见其拿地的迫切。同时，华润、保利、首开也报名了多宗地块。

不过与以往以联合体为主拿地不同，此次北京土拍出现8幅单个企业拿地成功地块。

一位北京开发商戏称，“现在能去站岗的，那都是实力派选手，主流开发商。做大做强，再创辉煌，哪怕站岗，也要称王！”

图片

拿地账本怎么算：房企融资能力超预期

在全国主要城市都进入集中供地高峰期时，房企尤其是全国性房企如何调配资金成为关键问题。

据悉，土地集中出让时，监管会对竞拍主体的自有资金进行核查，包括是否有信托、资管、基金等可能提供融资的主体。

就比如，个人买房时，核查是否使用了首付贷，经营贷等非自有资金。

有业内人士表示，除了靠兄弟城市调配资金之外，还有不少房企会进行短期拆借。

甚至有机构专门为房企土拍筹集资金，成立平台公司，以“小股+大债”的形式向其放款。具体操作手段为，当资金池成立后开始连续计息，开发商可以反复参加土地招拍挂。如果竞得土地，平台公司取得土地使用权；如果未能竞拍成功，则资金原路退回，用于其他地块的竞拍，循环使用。

“像金地+华润+保利这样的联合体，他们资金成本比较低，通过售价打折去化相对快，对于这类企业，通过集中供地补充货值就是增加现金流，增加规模”，一位业内人士表示。

在昨天北京供地结束后，北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志就公开表示，保证金好像不再是问题，企业的融资能力超过了我们的预想，我们对于企业融资能力的判断，显得过于保守了。企业对于北京市场上的未来的发展是看好的，市场预期是向好的。

此次出让的土地数量占了北京今年供地总量的三分之一，可以想见此后北京的新房市场也将迎来全新格局——项目扎堆入市，贴身肉搏将达会史无前例的惨烈。

今天过后，北京开发商大概率会达成一个共识：北京项目只能做现金流，想要利润，出门左转，不送。