网易首页 > 网易北京房产 > 正文

今天过后,北京将成为集中供地模范城市

0
分享至
北京只能有现金流,要利润,出门左转!


很难想象,北京这两天集中出让的土地,如果放在其他城市的对等地段会是什么效果。

5月10日-11日两天,北京首次集中供地共拍出25宗土地,加上此前已经底价成交的4块地,北京此次集中出让的29幅地出让金共1102.21亿元,创下历史之最,平均溢价仅6.41%。

单看北京土地成交额不算少,但纵向对比其他城市,就能看出北京为了低调想尽办法。

5月7日-8日,杭州集中出让57宗地,土地出让金1179亿,甚至有媒体称之为“杭州2200年来收入最高的一天”;广州48宗地,成交额906亿;就连重庆也出现了130%溢价的地块和新单价地王。

反观北京,虽然拥有无与伦比的超一线地位,吸引了超200组房企参赛,并且这些房企,不仅有操盘经验丰富的“本地虎”,还有手持重金,虎视眈眈的“过江龙”,但北京的土地市场已经再无“地王”、“高溢价”,丰富的“政策工具包”足够为“平抑地价不力”的城市提供样本。

首先土地竞拍环节,就限制地价上限,从明面上就扼制了“地王”的诞生;达到地价上限后,举牌政府持有份额、公租房面积、人才房面积,再到竞高标准每一个都是增加开发商成本。

再到未来产品出售,规定房屋指导价,部分执行“套内70/90”,不仅杜绝了“地王”,还杜绝了未来的“高价项目”。

360度无死角限制之下,虽然土拍现场依旧出现了房企鏖战100多轮拿地的情景,但从最终结果来看,所有玩家都在预先设置好的规则中运转。

图片

卓越凶猛 中海意外爆冷、暂无收获

此次北京集中供地共有214组房企及联合体参与竞拍,涉及房企超过50家,保证金高达1580亿,总挂牌起始价就高达1035.81亿元。

从这两天公开出让的25宗地块的拿地结果来看,有15宗地已经确定最终买家,6宗地块由于有政府产权比例,未来将“打折出售”。

另外10宗地块由于触达了土地价格和政府自持比例双上限,转入竞高标准商品住宅建设方案投报程序,其中就包括备受关注的海淀树村两地块。

此次北京土拍赛场最大的黑马就是深圳的“写字楼之王”卓越——单独或以联合体形式,共拿下4宗地,土地出让金高达187亿元,引来众多关注。

4宗地块分布范围广,分别位于朝阳区金盏乡小店村地块、丰台长辛店镇张郭庄村、昌平区中关村生命科学园三期以及昌平区东小口镇马连店。其中朝阳区地块由卓越独自拿下,丰台地块与首开合作,昌平两宗地块与中交搭档。

针对此次在北京大手笔拿地,卓越在回复地产壹线时表示,“这次拿地的项目具体情况我们也在和合作方谈,北京作为我们的战略城市,团队肯定是有的,我们是华北公司”。

作为深圳大湾区房企,卓越主要有地产开发、城市更新、资产运营、金融投资四大核心板块。卓越现有土储近6200万平米,其中70%是位于大湾区的。

目前卓越在北京仅有两个项目,均与万科合作,一个是位于石景山的翡翠山详情)晓另一个是位于昌平的翡翠公园。此次卓越与万科也组成了联合体,参与竞拍昌平北七家地块,不过最终该地块被北京本土区域房企天时汤山夺走。

对于卓越的出线,大家都颇感意外。

有接近卓越的业内人士表示,此次卓越对北京集中供地势在必得,动用全国资金力保北京,甚至暂停其他城市的拿地,“大湾区赚钱,在北京花”。此次合作拿下的地块大概率也是“对方操盘+卓越出资”模式。

除了卓越的黑马姿态之外,中海表现也让人大跌眼镜。在所有已经确定归属的地块中,中海没有收获,包括此前中海深耕的石景山区域,之后是否能在高标准方案竞报环节胜出目前还不可知。

有接近中海人士表示,今年中海北京公司内部目标设定为370亿,但是一些高端项目的去化并不理想,需要补充一些高周转的快销产品。

面对“不拿就死,拿了死缓”的北京土地市场,向来对利润要求比较严格的中海恐怕拿地时的考量更多。

另外,在土地报名环节上,金地报名拿地宗数最多有24块,这也让人颇感意外,不过也可以窥见其拿地的迫切。同时,华润、保利、首开也报名了多宗地块。

不过与以往以联合体为主拿地不同,此次北京土拍出现8幅单个企业拿地成功地块。

一位北京开发商戏称,“现在能去站岗的,那都是实力派选手,主流开发商。做大做强,再创辉煌,哪怕站岗,也要称王!”

图片

拿地账本怎么算:房企融资能力超预期

在全国主要城市都进入集中供地高峰期时,房企尤其是全国性房企如何调配资金成为关键问题。

据悉,土地集中出让时,监管会对竞拍主体的自有资金进行核查,包括是否有信托、资管、基金等可能提供融资的主体。

就比如,个人买房时,核查是否使用了首付贷,经营贷等非自有资金。

有业内人士表示,除了靠兄弟城市调配资金之外,还有不少房企会进行短期拆借。

甚至有机构专门为房企土拍筹集资金,成立平台公司,以“小股+大债”的形式向其放款。具体操作手段为,当资金池成立后开始连续计息,开发商可以反复参加土地招拍挂。如果竞得土地,平台公司取得土地使用权;如果未能竞拍成功,则资金原路退回,用于其他地块的竞拍,循环使用。

“像金地+华润+保利这样的联合体,他们资金成本比较低,通过售价打折去化相对快,对于这类企业,通过集中供地补充货值就是增加现金流,增加规模”,一位业内人士表示。

在昨天北京供地结束后,北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志就公开表示,保证金好像不再是问题,企业的融资能力超过了我们的预想,我们对于企业融资能力的判断,显得过于保守了。企业对于北京市场上的未来的发展是看好的,市场预期是向好的。

此次出让的土地数量占了北京今年供地总量的三分之一,可以想见此后北京的新房市场也将迎来全新格局——项目扎堆入市,贴身肉搏将达会史无前例的惨烈。

今天过后,北京开发商大概率会达成一个共识:北京项目只能做现金流,想要利润,出门左转,不送。

精彩推荐

  • 热门楼盘
  • 看房团
  • 购房直通车
  • 买房导购
  • 房产图集
  • 楼盘区域价格咨询热线

周末看房团

周末看房·免费大巴·独家优惠·精美礼品

请选择

马上参团 查看详情

我要报名

相关推荐
热点推荐

歼7首现西南空域,是何信号?美军见状紧急降温,他们在怕什么

每日新防务
2021-06-19 10:11:43

1959年印尼总统访问日本,与19岁女招待一见钟情,立即讨为老婆

星途列车
2021-06-18 18:39:37

王思聪为什么这么幼稚?

辣笔小尖椒
2021-06-17 16:58:49

谁曾从代市长晋升为市委书记?

政知新媒体
2021-06-19 20:34:31

领克09正式发布 L3级驾驶辅助 中间独立座椅 换标XC90 431马力

智能理财小助手
2021-06-20 00:44:16

51年首次进西决,快船球员工资一年1.5亿,鲍尔默一年能赚多少?

东球弟
2021-06-19 14:45:13

杨乐乐罕谈婚后生活,愧疚含泪:汪涵觉得我不是一个好妻子

娱人为乐
2021-06-19 21:15:14

师范的学生心慌了,中小学教师或将无法入编,4年后该何去何从

吃喝玩乐百事通
2021-06-19 19:04:48

现在不是A股不想涨,而是有原因

育儿卉妞记
2021-06-20 03:12:42

中国空间站操作界面曝光:“天地交互”亮了

我们都是科技宅
2021-06-19 20:37:53

向往5那英刚走,数十位嘉宾连番登场,他的到来让张子枫害羞了

琅琊娱乐le
2021-06-19 15:16:18

泪目!TVB前男星妻子病逝父兼母职独自养家,父亲节儿女劝他释怀

港剧剧透社
2021-06-19 18:15:16

戴笠后人下场如何?儿子比父亲多活了五年,孙辈分隔海峡两岸

记录之路
2021-06-20 00:16:45

中国疫苗接种将达10亿剂次!俄罗斯宣布:对我国解除入境限制

金十数据
2021-06-19 12:30:56

他为获得永久国籍,为美国制造出核导弹,现今却还回到中国养老

恋爱悠悠
2021-06-19 07:27:28

《跑男》请来多位女神却又不给滤镜,李沁baby谭松韵暴露真实颜值

娱乐小丸子
2021-06-19 09:27:58

中企项目又被叫停!澳大利亚猛然发现上美国当了,紧急求中国原谅

诸葛小彻
2021-06-19 10:01:14

恒大把苏宁坑惨了!张近东押宝许家印,5.4亿股+30亿元被冻结

体坛风云路
2021-06-19 20:57:00

前夫爆料她欲望很大,一天要两次; 亚洲皇后杨宝玲三婚今如何

九弦子
2021-06-18 11:24:09

战争就要来临?美国动手只是时间问题,俄专家警告:目标有三国

鼎盛讲武堂
2021-06-19 15:01:16
2021-06-20 08:17:09

北京房产

5月北京二手房网签量达5年同期最高水平

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数

头条要闻

公司强制员工买"问题电池"特斯拉?楼下已停满Model3

头条要闻

公司强制员工买"问题电池"特斯拉?楼下已停满Model3

财经要闻

体育要闻

死亡之组!4队都还活着 葡法末轮死磕

娱乐要闻

直击金爵奖红毯 众星争奇斗艳

科技要闻

未来公开课第九期|凌至培

汽车要闻

售22.99-30.99万 上汽通用别克昂科威Plus上市

态度原创

家居
本地
时尚
教育
公开课

家居要闻

海天一色豪宅250㎡卖7300万 可以边吹海风边烧烤

本地新闻

因为社恐你都错过了哪些机会?

选秀玄学:没出道的选手会混得更好吗?

教育要闻

网易教育携手学而思网校直播解读2021高考

公开课

韩国人眼中的汤唯:魅力令人欲罢不能!