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观北京首次土拍,郁亮说的“低毛利时代”来了?

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从最终结果来看,北京土地市场的火要烧得比以往更旺,未来开发商的利润将进一步承压,郁亮所说的低毛利时代来了。


图片来源:视觉中国

5月10日,北京首批集中供地拍卖正式拉开帷幕。当日拍卖的12宗宅地全部触及地价上限,短短一天时间之内,北京成功揽金516亿元。

理论上来说,实施集中供地的初衷,在于分散房企的拿地火力,以达到平稳地价的目的,但从最终结果来看,北京土地市场的火要烧得比以往更旺,未来开发商的利润将进一步承压,郁亮所说的低毛利时代来了。

北京土拍游戏的新规则

首次集中供地北京做了不少的规则创新。

12宗土地之中,崔各庄30-L01地块、30-L04地块分别被金地+保利+华润联合体和招商蛇口+城建联合体拿下,代价分别为50.94亿元+公租房22000平方米和42.2亿元+公租房2000平方,溢价率均为14.99%,楼面价则为6.3万元/平方米和6.5万元/平方米。

中治则以22.8亿元总价+10000平方米公租房面积的代价竞得了朝阳区东坝北东南一期土地储备项目1104-612西侧地块,溢价率5.07%。

值得注意的是,成交的朝阳金盏乡3005-02地块及3005-08地块,房企竞拍时相互抬高的并不是公租房配建面积,而是政府持有产权比例。这两块地分别被深圳房企以39.27亿元+13%政府持有产权比例、26.83亿元+15%政府持有产权比例的代价收入囊中,楼面价均在5.3万元/平方米左右,溢价率分别为3.89%及3.87%。

竞报政府持有产权比例属于此次北京土拍创造的全新规则。首批供应的30宗宅地之中,政府针对朝阳金盏乡、崔各庄、海淀树村及副中心0302街区等6宗宅地,采取“设定地价上限+竞政府持有产权份额+竞建高品质住宅”的出让方式。

当进入销售阶段,此类地块建成的房源将成为政府与购房人按份共有产权房,购房人持有的产权份额为扣除政府持有商品住宅产权份额后的产权份额。

合硕地产机构首席分析师郭毅向时代财经表示,以融创拿下的朝阳金盏小店村3005-08地块为例,项目入市时,对于购房者而言,减除政府持有15%的产权之后,他仅仅只是购买房产的85%的产权,相当于85折买房。

不过,这类房源自取得不动产权证5年内不得转让。直至房产证满5年后,可按市场价转让个人产权份额,政府持有部分则按市场价收回相应价款,并从此变回完整产权的房源,在市场上流通。

而在这5宗能确定最终赢家的地块之外,朝阳区王四营的3宗土地、海淀树村棚户区改造B-1北地块、南地块及崔各庄乡30-L06地块、豆各庄乡1306-638地块等7宗宅地在房企报价触及最高上限后,直接进入竞高标准商品住宅建设方案阶段,最终花落谁家还不得而知。

进入这一阶段后,凡是参与现场竞价的房企,都有10个工作日的时间准备高标准住宅方案并投报。最终将由专家组成评选委员会对方案进行评分,综合评分最高的房企才将成为最终的竞得人。具体来看,高标准商品住宅建设方案主要包括绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、依据技术应用和管理模式等5方面的内容。

粤系房企涌入京城

首批供应的30宗土地,起拍价合计高达1035.81亿元,金地、首开、华润、保利参与竞买地块超过20宗。“利润王”中海单刀赴会,独立报名了18宗地块,连淡出北京土拍市场的万科也参与了16宗地块的竞拍,火爆异常。

据统计,北京这轮土拍共计吸引了超50家房企或单独或以联合体的形式,组成了超过200个竞买主体参与,光竞买保证金就收缴了1581.4亿元。

而在这些北京楼市的熟面孔之外,竞买名单中亦出现了花样年、雅居乐、越秀等粤系房企。包括未上市的深圳房企卓越,也罕见地参与了其中11宗地竞买,并在5月10日一早,奋力拿下朝阳金盏乡3005-02地块。这个项目将成为卓越在北京首个独立操盘的项目,在此之前,卓越在北京仅有跟万科合作的万科翡翠公园、万科翡翠山晓两个项目。

在郭毅看来,北京是个极为成熟的市场,也是品牌房企的必争之地。这些大湾区的房企之前并不是不想进入北京市场,而是没有集中供地这么好的机会。而且,对于这些规模跨过千亿或即将跨过千亿的房企来说,下一步,真正实现全国化的布局极为重要。

事实上,在北上拿地之前,卓越就已经在全国各地四处出击,连续大手笔拿地。1月20日卓越以12.1亿元竞得重庆市一宗商住混合用地,楼面价达1.4万元/平,溢价率为36.88%。随后,又辗转广州、湖州多地土拍市场。克而瑞研究数据显示,2021年前4月卓越新增货值548.1亿元,位列行业第十名,激进扩储。

“从市场空间来说,主要是长三角、大湾区和京津冀三个城市群,其中长三角面积大,人口基数也大,接下来就是珠三角,粤港澳大湾区基本是所有大型房企都想布局的一个据点。京津冀除了北京,其他区域的机会并不是很大,但北京进入的难度很大。这一次集中供地正好提供了一个很好的机会。”

郭毅表示,如果他们在北京市场能独立操盘一个优质项目,在北方市场打出自己的名声,对于他们的全国化扩张,将提供很好的支撑跟助力。

而在5月10日土拍之前,因宗地仅有一家房企竞拍,首进北京的越秀,联合天恒置业,拿下怀柔区刘各长村地块;雅居乐也以底价15.3亿元拿下门头沟区永定镇冯村、何各庄地块。

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