文/陈博 一边打开“滴滴”，一边走出高铁站。
广州闹市区，喧嚣的车流与形色匆匆的行人交织在一起，暴雨之后难得的大晴天，无数“上班族”还享受着五一假期最后的悠闲，多个楼盘营销中心内，一场场紧张的选房战正在打响。
提前一天做好准备，在广州热点片区黄埔区的地图上，以万达广场为圆心，周边10公里左右为半径圈好了自己的看房路径。
直奔而去的几个楼盘，不管什么时间段，售楼处都热闹非凡。但不止一位现场销售人员告诉我，假期最后一天，前来看房的客户已经远远少于前面几天。
时间倒流回一周前，就连混迹房地产多年的人，也想象不到在这个调控接连加码的敏感期里，黄埔楼市依然充斥着这么多的疯狂与不可思议。
连踩3个楼盘后得到一个经验是看房的同时必须备好资金。
靠抢
这是五一小长假最后一天。
临近午间，广州黄埔区开源大道靠近科朗路路段，合生中央城的样板房里依然人来人往。夹杂在纷至沓来的中介与看房人之间，身后93平方米样板房，在两三分钟内已经进进出出四五批不同访客。
中午12点半，顺着人流回到营销大堂，大门一侧的洽谈区里，至少还坐着5桌客户，不少西装革履的销售正忙着计算价格，答疑解惑。
看房首站圈在合生中央城，总占地61.5万平方米，总建面高达270万平方米，共分6期开发，在新盘寥寥可数的黄埔区内，如此大体量项目并不多见。
这些年广州主攻方向是东进西联、南拓北优，黄埔区恰好处于东进的“桥头堡”位置。在地缘优势与政府一手打造的国际科技创新枢纽背景下，2020年以来，房价战火在这个片区一路蔓延。
这个时间点，合生中央城所处区位算不上是理想居住地——尚未拆完的城中村、饱受岁月摧残却无改造计划的寺庙，直接让景观视野“大打折扣”；原定地铁23号线，目前还未能获得批复建设。而最近的轨道交通距离要2.5公里。
但这些几乎被购房者选择性忽视。去年6月底开盘至今，将近一年时间里，这个庞大项目马不停蹄分批推出一、二期共计22栋楼；如今，可供挑选的仅剩下项目一期A3栋及二期J13栋。“你只能等待这两栋加推。”置业顾问第一时间告知“没货”的现状。
A3栋与J13栋获取预售证的时间仍不定，但置业顾问的吆喝却提前而至，“如果你现在有意向的话，今天就赶紧直接登记吧。”他说。
可能买房意愿足够真诚，站在人声鼎沸的沙盘前，置业顾问说，速度快的话，应该下周就加推了。根据最近这段时间的经验，加推很有可能是临时性动作。开发商在拿到预售证当天或提前一天通知销售，“只要提前登记，我们会立马微信你到现场来排队。当然，你还要记得带上10万元定金。”
合生中央城的认购原则是先到先得，以尚未开售的这两栋为例，总共216套房源。每次加推，项目只会拿出一半货量即108套。这意味着排号越靠近108号之前的客户，越有机会参与选房，但并不一定选得上自己心仪户型。
“五一前我们每次加推，两个小时内就会售罄。”对此话没当真，置业顾问又来了一句，如果这次排不上，5月底还会第二次加推剩下一半货量。
然而，令人吃惊的在后面。尽管备案价没出炉，但置业顾问释放了大致定价口径：A3栋主推93-130平方米三至四房，预计价格在3.8-4.5万元/平方米之间；J13栋主推99-131平方米三至四房，预计单价介于4.4-4.7万元/平方米。
“整个项目由6个小区围合而成的一个大型社区。一、二两期位置不同，单个小区大小不一，配套、园林各异，价格自然有区别。”道理我懂，可置业顾问没说的是，单价2.9-3.5万元/平方米是10个月前的事。
今年春节后，朋友给发来的推荐信息，合生中央城二期单价3.9-4.3万元/平方米不等。没想到，过了两三个月，一平米就涨了四五千块。
想不通的还有，4月初广州加码了新房限价政策，黄埔新盘最高限价是5万元/平方米，为什么涨价态势还在持续？
“最近受区域限价影响，一二期单价突破5万估计比较难，但追平5万是没问题的。”置业顾问在一旁“提点”，现在上车也还来得及，项目后续还有那么多期，不用担心买在高点，开发商还会拔高后面几期的价格。
合生中央城附近的楼盘已经售罄，价格也在4.8-5万元/平方米。科学城板块在售新盘中，合生中央城是最便宜的一个项目。
“现在的黄埔，不要讨论价格有没有优惠，该考虑的是有没有货卖的问题了。”置业顾问说，之前黄埔的人才购房新政只要连续工作半年以上，大把深圳客跑到合生中央城投资，有一回，他们甚至包了两辆大巴，当场买了几十套。
4月2日以来，广州连续两度收紧人才购房“口子”，深圳客没有办法涌进，但本地刚需仍然强劲。以合生中央城两个刚需户型为例，99平方米的三房72套；109平方米的三房72套。叠加起来，三房户型不到150套，“到时候肯定靠抢。”置业顾问笃定。
突破限价
从万达广场走向大壮名城短短400米路上，不时有穿衬衫打领带的年轻人塞来传单，“你想买房吗？考不考虑XXX，XXXX……”似乎黄埔区内的在售楼盘都想来蹭一波大壮名城的客户红利。
大壮名城位于黄埔科学城板块核心区，门前3条地铁，两条已经开通；驾车10分钟范围是万达广场、奥园广场，这是黄埔当前最热门的网红盘。
已经下午3点了，营销中心竟找不到有空闲的销售人员。站在前台，耐心消磨殆尽，不断有人抱怨：“还是第一次见到这样来迎客的楼盘。”
“一个销售要接待3、4台客，实在太忙了。”10分钟等待后，终于有销售顾问“接单”，她说，5月5日晚上8点，项目最新一批货量A4栋准备线上选房，多数工作人员都在忙着与已登记客户核对信息。
她所言非虚，样板房参观时，因现场销售实在忙不开，项目雇兼职人员来带客。
大壮名城一期11栋楼，此前已经售罄了6栋，剩余5栋，A4栋在4月30日晚上获批预售证，“五一”开始意向客户登记。与合生中央城相比，大壮名城蓄客更显“真枪实战”：登记必须同时冻结资金，冻资多少根据所选户型而定，二至三房户型冻资10万元，四房冻资20万元。
当时A4栋已经截止登记。A4栋房源数超过180套，5月1日-5月4日四天时间，冻资人数超过800位。实际上，这800多台客意愿不止于A4栋——一期另外未开售的4栋楼，虽然因预售证未获批开盘时间不能确定，但并不影响开发商提前揽客。
“我们一直都在冻资蓄客。受新政影响，现在新盘预售证发放很慢。”销售顾问话锋一转，“只要拿到预售证就马上开盘。”
A4栋之后，接下来最快入市的是A2、A3两栋。“如果感兴趣，必须现在做资金冻结。没有冻资，后期没有机会！”销售顾问强调，她有几位客户看上A4栋，没有提前冻资，最近一天不停来电要求加登记，“我确实无能为力，没有后悔药的。”
比没房选更让人焦虑的是，A4栋备案均价已经达到5.5万元/平方米；而实际平均价高至5.6万元/平方米，其中102平方米三房户型总价达到580万。
大壮名城与合生中央城相距6公里，已轻松突破“5万”红线。销售顾问说，A2栋暂未出具体开售价，不过若选择102平方米户型，一定要提前把预算定在600万元上。
年前，该项目价格在4.7-5万元/平方米间。“从年初至今，同款朝向、户型的房源，大约上涨2000-3000元/平方米。”销售顾问表示，这个涨幅算少的，如果没有限价政策，这次开盘准备冲6万元/平方米。
重申新房限价以来，4月份黄埔区内的新盘预售审批速度、备案价迎来封喉式限制。一切都在风口浪尖上，没有新盘愿意冒着风险“顶风作案”。诸如大壮名城、中鼎珺合府、融创翔龙·广府壹号等定价破5万的热门楼盘，原本想赶在“五一”开盘，如今都未能如期拿到预售证。
“黄埔相关部门没有下发‘限价5万’的实质性红头文件，所以新盘备案价不一定非要严格禁锢在这条红线上。”销售顾问说。
相似的一幕发生在黄陂板块的融创翔龙·广府壹号。五一前两天，广州首次集中供地，黄陂板块一宗地块迎来超300组开发商主体抢夺，最终以25.6亿元+10448平方米租赁住房进入摇号待定区，扣除配建后26885元/平方米的楼面价与同片区地王——中冶2016年拿下的黄埔长岭居地块相差无几。
因此，融创翔龙·广府壹号的销售人员显得格外有底气。虽然无法确定开盘时间，但已经提前进行诚意登记，融创翔龙·广府壹号的口径是参考大壮名城的价格，按照大壮名城报出的定价来预估项目同类户型价格。
销售人员甚至要求填写一张诚意登记函，同时也下了“催款令”。“开卖前，我会通知你先交诚意金，估计10万块，我们项目对首付要求也比较高，开盘当天一旦选上房，当天缴纳三成首付。”
以77平方米户型为例，预估下来，首付款至少需要140万元。按照融创翔龙·广府壹号规则，这笔首付款缓冲期极短。如若依靠父母帮助，一定要保证首付款来源是合理的；还要月收入必须覆盖月供金额2倍以上。
因为3月以来广州购房资金的操作空间基本被堵死了。“银行查得很严格。”销售人员给出一个定论。
后记
与深圳房动辄10万+房价相比，广州的房价还算友好。可是一天踩盘下来，去年初由深圳楼市暴涨滋生的焦虑感重新涌上心头。正如一位准备在广州买房的朋友所说，我们看的不是房，是后悔。
“供不应求”，是这次踩盘出现频率最高的一个词。“黄埔区有货的楼盘，能推的也就一两百套。”一位在上市房企担任广州区域营销负责人坦言。
现阶段，备案限价、银行严查流水、首付资金等制约条件相继浮出水面，黄埔区在售新盘不超过10个，且多数项目往期产品处于“清盘”状态，加推时间未定。
广州中原数据显示：2021年“五一”小长假，广州推出3301套住宅，推货量同比增长19%；其中黄埔片区推货量336套，占比仅10%。
以五一首日来看，黄埔香雪、长岭居两大板块，首日推货量分别是200套、136套，去化率分别高达90%、88%。
“供应少，现在抢房也难。”上述营销称。广州中原地产项目部总经理黄韬观察到的现象是，客户到访量、购房的踊跃程度以及气氛，确实很火。
房地产不仅看调控，更备受供求影响。这种由缺货和需求旺盛组合而成的“火”助涨了黄埔新盘开发商的信心。楼盘还是那个楼盘，但3个月时间，房价从“4万元”跃升至“6万元”。
本文来源：经济观察网
责任编辑：
祁延瑾_NO5127
