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“五一”看房记:多次调控后 广州房价还在涨

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文/陈博 一边打开“滴滴”,一边走出高铁站。

广州闹市区,喧嚣的车流与形色匆匆的行人交织在一起,暴雨之后难得的大晴天,无数“上班族”还享受着五一假期最后的悠闲,多个楼盘营销中心内,一场场紧张的选房战正在打响。

提前一天做好准备,在广州热点片区黄埔区的地图上,以万达广场为圆心,周边10公里左右为半径圈好了自己的看房路径。

直奔而去的几个楼盘,不管什么时间段,售楼处都热闹非凡。但不止一位现场销售人员告诉我,假期最后一天,前来看房的客户已经远远少于前面几天。

时间倒流回一周前,就连混迹房地产多年的人,也想象不到在这个调控接连加码的敏感期里,黄埔楼市依然充斥着这么多的疯狂与不可思议。

连踩3个楼盘后得到一个经验是看房的同时必须备好资金。

靠抢

这是五一小长假最后一天。

临近午间,广州黄埔区开源大道靠近科朗路路段,合生中央城的样板房里依然人来人往。夹杂在纷至沓来的中介与看房人之间,身后93平方米样板房,在两三分钟内已经进进出出四五批不同访客。

中午12点半,顺着人流回到营销大堂,大门一侧的洽谈区里,至少还坐着5桌客户,不少西装革履的销售正忙着计算价格,答疑解惑。

看房首站圈在合生中央城,总占地61.5万平方米,总建面高达270万平方米,共分6期开发,在新盘寥寥可数的黄埔区内,如此大体量项目并不多见。

这些年广州主攻方向是东进西联、南拓北优,黄埔区恰好处于东进的“桥头堡”位置。在地缘优势与政府一手打造的国际科技创新枢纽背景下,2020年以来,房价战火在这个片区一路蔓延。

这个时间点,合生中央城所处区位算不上是理想居住地——尚未拆完的城中村、饱受岁月摧残却无改造计划的寺庙,直接让景观视野“大打折扣”;原定地铁23号线,目前还未能获得批复建设。而最近的轨道交通距离要2.5公里。

但这些几乎被购房者选择性忽视。去年6月底开盘至今,将近一年时间里,这个庞大项目马不停蹄分批推出一、二期共计22栋楼;如今,可供挑选的仅剩下项目一期A3栋及二期J13栋。“你只能等待这两栋加推。”置业顾问第一时间告知“没货”的现状。

A3栋与J13栋获取预售证的时间仍不定,但置业顾问的吆喝却提前而至,“如果你现在有意向的话,今天就赶紧直接登记吧。”他说。

可能买房意愿足够真诚,站在人声鼎沸的沙盘前,置业顾问说,速度快的话,应该下周就加推了。根据最近这段时间的经验,加推很有可能是临时性动作。开发商在拿到预售证当天或提前一天通知销售,“只要提前登记,我们会立马微信你到现场来排队。当然,你还要记得带上10万元定金。”

合生中央城的认购原则是先到先得,以尚未开售的这两栋为例,总共216套房源。每次加推,项目只会拿出一半货量即108套。这意味着排号越靠近108号之前的客户,越有机会参与选房,但并不一定选得上自己心仪户型。

“五一前我们每次加推,两个小时内就会售罄。”对此话没当真,置业顾问又来了一句,如果这次排不上,5月底还会第二次加推剩下一半货量。

然而,令人吃惊的在后面。尽管备案价没出炉,但置业顾问释放了大致定价口径:A3栋主推93-130平方米三至四房,预计价格在3.8-4.5万元/平方米之间;J13栋主推99-131平方米三至四房,预计单价介于4.4-4.7万元/平方米。

“整个项目由6个小区围合而成的一个大型社区。一、二两期位置不同,单个小区大小不一,配套、园林各异,价格自然有区别。”道理我懂,可置业顾问没说的是,单价2.9-3.5万元/平方米是10个月前的事。

今年春节后,朋友给发来的推荐信息,合生中央城二期单价3.9-4.3万元/平方米不等。没想到,过了两三个月,一平米就涨了四五千块。

想不通的还有,4月初广州加码了新房限价政策,黄埔新盘最高限价是5万元/平方米,为什么涨价态势还在持续?

“最近受区域限价影响,一二期单价突破5万估计比较难,但追平5万是没问题的。”置业顾问在一旁“提点”,现在上车也还来得及,项目后续还有那么多期,不用担心买在高点,开发商还会拔高后面几期的价格。

合生中央城附近的楼盘已经售罄,价格也在4.8-5万元/平方米。科学城板块在售新盘中,合生中央城是最便宜的一个项目。

“现在的黄埔,不要讨论价格有没有优惠,该考虑的是有没有货卖的问题了。”置业顾问说,之前黄埔的人才购房新政只要连续工作半年以上,大把深圳客跑到合生中央城投资,有一回,他们甚至包了两辆大巴,当场买了几十套。

4月2日以来,广州连续两度收紧人才购房“口子”,深圳客没有办法涌进,但本地刚需仍然强劲。以合生中央城两个刚需户型为例,99平方米的三房72套;109平方米的三房72套。叠加起来,三房户型不到150套,“到时候肯定靠抢。”置业顾问笃定。

突破限价

从万达广场走向大壮名城短短400米路上,不时有穿衬衫打领带的年轻人塞来传单,“你想买房吗?考不考虑XXX,XXXX……”似乎黄埔区内的在售楼盘都想来蹭一波大壮名城的客户红利。

大壮名城位于黄埔科学城板块核心区,门前3条地铁,两条已经开通;驾车10分钟范围是万达广场、奥园广场,这是黄埔当前最热门的网红盘。

已经下午3点了,营销中心竟找不到有空闲的销售人员。站在前台,耐心消磨殆尽,不断有人抱怨:“还是第一次见到这样来迎客的楼盘。”

“一个销售要接待3、4台客,实在太忙了。”10分钟等待后,终于有销售顾问“接单”,她说,5月5日晚上8点,项目最新一批货量A4栋准备线上选房,多数工作人员都在忙着与已登记客户核对信息。

她所言非虚,样板房参观时,因现场销售实在忙不开,项目雇兼职人员来带客。

大壮名城一期11栋楼,此前已经售罄了6栋,剩余5栋,A4栋在4月30日晚上获批预售证,“五一”开始意向客户登记。与合生中央城相比,大壮名城蓄客更显“真枪实战”:登记必须同时冻结资金,冻资多少根据所选户型而定,二至三房户型冻资10万元,四房冻资20万元。

当时A4栋已经截止登记。A4栋房源数超过180套,5月1日-5月4日四天时间,冻资人数超过800位。实际上,这800多台客意愿不止于A4栋——一期另外未开售的4栋楼,虽然因预售证未获批开盘时间不能确定,但并不影响开发商提前揽客。

“我们一直都在冻资蓄客。受新政影响,现在新盘预售证发放很慢。”销售顾问话锋一转,“只要拿到预售证就马上开盘。”

A4栋之后,接下来最快入市的是A2、A3两栋。“如果感兴趣,必须现在做资金冻结。没有冻资,后期没有机会!”销售顾问强调,她有几位客户看上A4栋,没有提前冻资,最近一天不停来电要求加登记,“我确实无能为力,没有后悔药的。”

比没房选更让人焦虑的是,A4栋备案均价已经达到5.5万元/平方米;而实际平均价高至5.6万元/平方米,其中102平方米三房户型总价达到580万。

大壮名城与合生中央城相距6公里,已轻松突破“5万”红线。销售顾问说,A2栋暂未出具体开售价,不过若选择102平方米户型,一定要提前把预算定在600万元上。

年前,该项目价格在4.7-5万元/平方米间。“从年初至今,同款朝向、户型的房源,大约上涨2000-3000元/平方米。”销售顾问表示,这个涨幅算少的,如果没有限价政策,这次开盘准备冲6万元/平方米。

重申新房限价以来,4月份黄埔区内的新盘预售审批速度、备案价迎来封喉式限制。一切都在风口浪尖上,没有新盘愿意冒着风险“顶风作案”。诸如大壮名城、中鼎珺合府、融创翔龙·广府壹号等定价破5万的热门楼盘,原本想赶在“五一”开盘,如今都未能如期拿到预售证。

“黄埔相关部门没有下发‘限价5万’的实质性红头文件,所以新盘备案价不一定非要严格禁锢在这条红线上。”销售顾问说。

相似的一幕发生在黄陂板块的融创翔龙·广府壹号。五一前两天,广州首次集中供地,黄陂板块一宗地块迎来超300组开发商主体抢夺,最终以25.6亿元+10448平方米租赁住房进入摇号待定区,扣除配建后26885元/平方米的楼面价与同片区地王——中冶2016年拿下的黄埔长岭居地块相差无几。

因此,融创翔龙·广府壹号的销售人员显得格外有底气。虽然无法确定开盘时间,但已经提前进行诚意登记,融创翔龙·广府壹号的口径是参考大壮名城的价格,按照大壮名城报出的定价来预估项目同类户型价格。

销售人员甚至要求填写一张诚意登记函,同时也下了“催款令”。“开卖前,我会通知你先交诚意金,估计10万块,我们项目对首付要求也比较高,开盘当天一旦选上房,当天缴纳三成首付。”

以77平方米户型为例,预估下来,首付款至少需要140万元。按照融创翔龙·广府壹号规则,这笔首付款缓冲期极短。如若依靠父母帮助,一定要保证首付款来源是合理的;还要月收入必须覆盖月供金额2倍以上。

因为3月以来广州购房资金的操作空间基本被堵死了。“银行查得很严格。”销售人员给出一个定论。

后记

与深圳房动辄10万+房价相比,广州的房价还算友好。可是一天踩盘下来,去年初由深圳楼市暴涨滋生的焦虑感重新涌上心头。正如一位准备在广州买房的朋友所说,我们看的不是房,是后悔。

“供不应求”,是这次踩盘出现频率最高的一个词。“黄埔区有货的楼盘,能推的也就一两百套。”一位在上市房企担任广州区域营销负责人坦言。

现阶段,备案限价、银行严查流水、首付资金等制约条件相继浮出水面,黄埔区在售新盘不超过10个,且多数项目往期产品处于“清盘”状态,加推时间未定。

广州中原数据显示:2021年“五一”小长假,广州推出3301套住宅,推货量同比增长19%;其中黄埔片区推货量336套,占比仅10%。

以五一首日来看,黄埔香雪、长岭居两大板块,首日推货量分别是200套、136套,去化率分别高达90%、88%。

“供应少,现在抢房也难。”上述营销称。广州中原地产项目部总经理黄韬观察到的现象是,客户到访量、购房的踊跃程度以及气氛,确实很火。

房地产不仅看调控,更备受供求影响。这种由缺货和需求旺盛组合而成的“火”助涨了黄埔新盘开发商的信心。楼盘还是那个楼盘,但3个月时间,房价从“4万元”跃升至“6万元”。

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