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连涨48个月后 呼和浩特楼市现拐点

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经济观察报 记者 田国宝 五一期间,赵英为换房跑了呼和浩特市(以下简称“呼市”)的多个在售楼盘和二手房小区,最后把选择范围缩小到新城区,但买新房还是二手房,两居还是三居,她还在犹豫。

备选新房有两个全国十强房企开发的楼盘,两个项目紧挨着,龙头房企开发的优惠力度大,价格相对便宜;央企开发的单价高,且没有太多折扣。赵英在央企的新盘交了2万元排号费,“销售说可以提前选房,还可以拿到一个9.9折的优惠”。

除了新房,她还看了不少二手房,比较中意的是青山小学附近的几个小区,青山小学是呼市较为知名小学,周边配套相对成熟,但价格比新房高出2000元-5000元/平方米。一个业主答应五一假期结束后找时间面谈。

让赵英纠结的是价格,最近半年来,经历了三年快速上涨后,呼和浩特房价开始出现松动,部分区域二手房价格出现下跌,议价空间较大,她担心买贵了。央企开发的新盘预计5月中开盘,赵英想再等等看。

统计局数据显示,如果排除2020年疫情影响,今年3月呼市新建商品房成交量创下2016年以来同期新低;二手房成交量也创下2017年以来同期新低。

同时,呼市连续48个月环比上涨的新房价格在2月转跌,并在3月继续下跌0.3%;二手房成交单价虽然环比上涨0.1%,但从2020年10月起经历4个月连续下跌。吉屋网数据显示,4月,呼和浩特新房成交价格再次下跌0.11%。

选择

毕业十多年,赵英一直工作、生活在北京,2020年下半年,孩子在北京上完幼儿园返回老家县城上小学,由公公婆婆照顾。

2021年春节回老家,公公婆婆说起孩子的上学问题,“说现在有条件的孩子,都到市里和呼市上学了,让我们也考虑考虑,别耽误了孩子的学习。”赵英说,从那时起,她和丈夫开始谋划在呼市买房。

生下二胎后,赵英暂时没有找工作,丈夫在一家企业做销售,工作相对自由,而且孩子上小学后需要辅导作业,爷爷奶奶辅导不了。“孩子他爸经常出差不回来,在北京大部分时间也是一个人生活,还不如和两个孩子到呼市。”

5月1日,赵英和丈夫回老家待了一晚上,第二天开车去呼市看房。与大部分在外地工作到呼市买房的人一样,赵英买房首先考虑的是孩子上学。

备选的两个新盘位于新城区京藏高速南侧,央企的新盘价格在1.2万元/平方米左右,两居价格100万元左右,三居价格150万元左右,新楼盘配套的是满小分校。满小是一所在呼和浩特排名前五的小学。

龙头房企的新盘紧邻央企的项目,配套的学校一样,但价格比央企的便宜几百元,而且有比较大的折扣优惠,算下来,一套三居室总价可以便宜10多万元。

赵英看中的二手房是位于青山小学附近的几个小区,品质相对较好的报价多数在1.5万-1.7万元/平方米。60多平方米的小两居历史成交价在110万元左右,85平方米的两居室总价需要150万元左右。

新房价格便宜、户型好、居住舒适,但生活配套相对较差,而且2023年才能交房。呼市小学入学需要提前一年落户,交房后才能办理落户,那个时候孩子可能已经小学毕业了。

二手房地处核心城区,配套好,今年买了就可以落户,明年就可以转学过去,但价格相对较高,居住舒适度也不理想。

更让赵英纠结的是价格变化,进入5月,随着学区房热潮降温,二手房普通议价空间越来越大。中介告诉赵英,一些价格相对较高的小区,一般都有1000元/平方米左右的空间,遇到着急卖房的业主,付款条件好,甚至能打到8.5折。

因为准备在呼市长居,所以赵英更倾向买新房,但考虑到两个孩子上学问题,她又不得不考虑二手房。“新房马上要开盘了,再等等看,也打听一下入学的条件”,赵英说。

降温

2016年,赵英和同学曾到呼市看过一次房,那时,呼市普遍的价格在7000元/平方米,一些核心城区的价格刚刚突破万元大关,金川等边远区域只有三四千。

彼时,由于孩子还小,赵英在呼市买房的意愿并不强烈,而且她在呼市的同学有不少买到烂尾楼,她对呼市房子的升值空间也信心不足。

赵英首次到呼市看房的第二年,因一二线主要城市限购导致需要外溢、棚改货币化安置等方面原因,呼和浩特楼市进入一轮上涨行情。

呼和浩特贝壳新房的一名中介告诉经济观察报,从2017年下半年至今,呼和浩特房价基本实现了翻番,“每年都涨不少,新城和赛罕的个别板块涨了一倍还多;金川这些区域涨得少一点。”

统计局的数据显示,2016年5月,呼和浩特新房价格同比开始止跌回升,2018年6月,新房价格同比涨幅首次超过10%,两位数增幅维持了25个月。

二手房价格涨幅也经历了类似的曲线,2017年6月同比涨幅止跌回涨,2018年8月同比涨幅超过10%,两位数增幅维持了16个月。

从房价走势来看,呼市一手房先涨起来,然后二手房开始上涨,在上涨过程中,一手房价格要高于同期二手房价格。2018年6月,一二手房价格持平,此后二手房价格开始领涨,一二手房价格倒挂一度超过1500元/平方米。

进入2021年,呼市一二手房价虽然还处于倒挂中,但仅有不到100元/平方米的差距。从统计局数据不难看出,一二手房差价缩小的一个重要原因是,2020年10月-2021年1月,二手房价格同比环比均出现下跌,一手房仍维持小幅上涨。

今年2月和3月,呼市新房环比连续两个月下跌,同期二手房环比维持0.2%上升;同比方面,新房维持4%左右的上涨,二手房分别跌0.7%和涨0.1%。

上述贝壳新房中介表示,目前一手房价格相对稳定,“虽然不像过去大涨,但也基本没跌;但二手房有涨有跌,价格松动的比较大。”

撸房价数据显示,2021年4月,呼市一手房新增房源1.05万套,二手房新增房源1.2万套。供应增多、成交放缓,使得供需市场逐步区域平衡,价格也逐步趋于稳定。

调整

赵英原本打算让孩子在北京上小学,但是2018年随着北京幼升小政策调整,在北京上学变得不确定起来,2020年上完幼儿园后,赵英选择送孩子回老家上小学。

赵英说,她在北京的同学,大部分也选择让孩子回老家上学,但对老家的教学质量又不放心,到呼和浩特上学成为多数人的选择。

上述贝壳中介告诉经济观察报,近年在呼市买房的群体有两个来源,其一为在外地工作,为了孩子上学回呼市买房;其二,内蒙古辖区收入相对较高的市县居民为了孩子上学或就业在呼市买房。

这两个群体占呼市房地产市场需求超过一半,如果加上本地高校毕业生及内蒙古毕业生回流部分,占比接近七成,上述贝壳中介表示。

呼市另一个重要的需求是本地改善型需求,从2017年以来,大量全国性房企通过招商引资方式进入呼市房地产市场。除了中海、绿地和万达外,近年金地、华润、新城、碧桂园、融创、富力、祥生等房企也纷纷进入呼市。

2019年,呼和浩特宅地成交金额首次突破百亿,由融创拍出的总价地王是7亿元,恒大创造的楼面价地王是5500元/平方米;2020年,宅地成交金额达到150亿元,金地将总价地王刷新至11亿元,楼面价地王也被中海刷新至7000元/平方米。

2021年以来,呼和浩特土地市场趋冷,前4个月仅万达成交了1幅总价18亿元的宅地,该幅土地位于赛罕区,楼面价4174元/平方米。

随着全国性房企进入,新的户型和配套也随之引入,再加上房价上涨及一二手房价格倒挂,一部分有条件的本地居民乘机换房改善,尤其是新房市场中,改善型需求占比较大。

从一二手房成交来看,新房成交平均单套面积在118平方米左右,而二手房单套平均面积普遍在90平方米以下。

今年2月,连续上涨了48个月的呼市新房价格环比下跌,并持续跌至4月;2020年10月-2021年1月,二手房成交价也出现连续4个月环比下跌。

一方面是经过三年释放,市场需求逐步放缓;另一方面,近年呼市常住人口增速也在放缓,对市场支撑不足。包括贝壳中介在内的多个销售人员表示,今年呼市买房的人明显少了。

根据国家统计局2020年10月发布的数据,截至2019年底,20年时间里,呼市户籍人口增加40万到249万人,其中增幅较快的是2007年到2011年期间。同期,常住人口增加100万达到了313.7万人。其中增长较快的是2003到2017年期间。

从2018年开始,呼市常住人口增幅开始明显放缓,连续两年净增量只有1万人出头,为20年来新低,但同期呼市户籍人口增幅明显高于过去5年平均值。

(应受访者要求,赵英为化名)

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