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3家房企抢走一半!杭州首次集中卖地狂揽1178亿元

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◎没有强大运营能力的房企,项目要达到预期收益目标的压力将大大提升。 ◎“对于杭州这样的市场,没有太多利润可言,净利最多四五个点,可以说大家都是为了冲规模、保流量。杭州这样的城市好处是安全边际高,可以快速变现。”

每经记者 吴若凡    每经编辑 陈梦妤    

1178.2亿元,杭州首场集中供地答案揭晓。

最大赢家——融信,7块地,豪掷142.3亿元。

最贵地块——位于未来科技城绿汀路,央企华润以总价111.6亿元拿下。

5月7日,杭州卖出了32宗地块,总建筑面积约375.7万平方米,总成交金额高达716.7亿元,刷新单日卖地金额纪录。

5月8日,杭州25宗地集中出让,虽然24块地都有自持要求(自持地块数量占比75%、平均自持比例达11.35%),但表现也比较热闹。仅萧山区12宗地块,总成交金额达约172.4亿元。其中,上午场临安区出让12宗,10宗封顶,最高竞自持40%。

3家房企分走一半地

从结果来看,杭州首日卖地的自持比例要求高,其中一块自持比例达38%,平均溢价率则达到了26.59%。

58安居客研究院分院长张波表示,杭州大量的人口流入,加之近两年房价的快速上涨,很大程度上提升了房企的拿地热情,这一点在溢价水平上就有着直接体现。

同时,为保障租赁房源的供给,自持成为本地土地出让的标配,总体平均自持率达到了15%,首日出让的32宗地块中有23块有自持要求。张波表示,高自持要求,对于房企后续运营提出了更高挑战,高自持比例一方面会明显增加对房企自有资金的要求,另一方面也会对项目利润形成直接影响。高溢价结合高自持,结合新房限价的大背景下,没有强大运营能力的房企,项目要达到预期收益目标的压力将大大提升。

资金方面,大房企更有优势。

此次杭州土拍,据好地研究院统计,仅前3家拿地房企,累计拿地额就达到365.5亿元,占首日总出让金的51%,比去年提高了19个百分点。这意味着,今年上半年近一半的地,被3家房企拿下了。

品牌方面,本土化房企则更有优势。

此次参与杭州集中土拍并拿地的房企,主要是深耕杭州及周边的房企,比如滨江、融创、融信、祥生等。

张波表示,大房企的优势依然明显,从拿地结果来看,包括滨江、融信、融创在内的众多大型房企拿地上有着不俗表现。无论是市区,还是临安、萧山等周边区域,都有大房企抢地的背影。

一位参加土拍的开发商人士表示,总体来看,这轮土拍对国企、央企和资金链充足的优秀房企是利好的。

开发商抢地不为赚钱?

但拿了地,能否赚钱不好说。

上述人士告诉记者,有一些地块可能保本也较难。

“对于杭州这样的市场,没有太多利润可言,净利最多四五个点,可以说大家都是为了冲规模、保流量。杭州这样的城市好处是安全边际高,可以快速变现。”

如果不拿地,在杭州这些地方,有的房企可能就断货了。

“一年就三次拿地的机会,下一波拿地的情况还犹未可知,现在不拿,可能连开盘机会都没了。”

上述开发商直言,融创去年仅在杭州一座城市就卖了500亿元,开发商对杭州还是很有野心的,所以没货的也就对土地更有渴求。

从此次土拍的土地情况、开发商情况可以看出,优质城市的“集中卖地”似乎更能激发参与者的欲望。但另一方面,当开发商的利润空间越来越小,能否保证产品的品质、使用性价比,也受到市场怀疑。

“在第一波供地中抓住今年的口粮”

第一波土地集中供应,房企表现分明。

杭州的首次供地中,拿地最凶猛的当属融信,由于2020年在杭州只拿了3宗宅地,融信此次为补充货源,拿地力度很大。

其次是滨江和融创。滨江除合作拿地之外,独立拿了萧山区城厢街道地块,总价约10亿元,自持27%;融创在今天也拿下4宗地块,3宗位于下沙,1宗位于东新。

当然此次土拍也有一些中小房企的身影,但多是有相关背景或局部优势的企业。

比如浙江博策,分别以自持4%、9%拿下浦阳、衙前2宗宅地;浙江宝业属于杭州房地产市场的“新军”,以总价33476万元、自持13%竞得瓜沥坎山单元地块。

在业内人士看来,第一次集中供地、卖地提供了很多信号。

上述开发商认为,杭州这种重点城市的土地价格,不可能大幅松动,给出的土地位置有好有坏,开发商必须“硬拼”。

因为没有土储,今年指标就难以完成,除了扣奖金,团队可能都无法保留。而且在第一波供地中抓住今年的口粮,第二波才有可能成为储备,能够看出今年的紧迫性。

在这种格局下,虽然拿地门槛提高了,但因为总量不小,两天57宗地块,小房企只要有魄力,也是有机会的。

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