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泰禾还有救吗?

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虽然人们都知道,暴雷后的泰禾一直很困难,但它姗姗来迟的财报还是让人吃了一惊。

2020年,泰禾营业收入36.15亿元,同比下降84.7%,归母净利润为亏损49.99亿元,同比大幅下降1171.83%。

在A股已出炉年报的企业中,泰禾的亏损可以排入前十。

同样让人没想到的是,会计师事务所中兴华给泰禾年报出具了一份“保留意见”的审计报告,为上市公司中少见。

这让一些投资人对泰禾早已沉下的信心,愈发难以捡起。

就在年报出炉的同时,泰禾方面表示,公司近期已全面复工复产,然而这又受到了不少至今尚未收房的业主们的质疑。

自宣布拟引入万科、启动债务重组以来,泰禾未有新增融资,而债务利息还在不断累积,虽然不少债权人已为它进行债务展期,但泰禾要从资金链断裂的泥沼中走出来,要达到万科入股的条件,就必须自救,出售资产或卖房,产生足够的自有现金流。

会计师的“保留意见”

泰禾资金链断裂、项目停工的消息,在过去的一年多里不断发酵,对于泰禾的年报,市场本已不抱希望。

但这份年报,仍然暴露出了更多问题,导致审计报告也出了纰漏。

中兴华会计师事务所在审计报告中,对泰禾年报给出“持保留意见”。

原因之一是,泰禾因资金周转困难部分工程停工缓建,中兴华无法判断利息资本化和费用化金额的准确性。

中兴华指出,泰禾去年融资借款利息99.13亿元,其中资本化83.88亿元,费用化15.25亿元。

按照泰禾的算法,大量利息资本化后就被记入资产,利润被大幅修饰。

一名房地产审计师认为,像泰禾这种因为资金链中断,非正常停工,并且中断时间连续超过3个月的情况,相关利息应该作费用处理。

也就是说,泰禾只对15亿利息费用化不合理,泰禾的亏损应超过50亿元。

除此之外,中兴华指出,泰禾操作了复杂的债权债务对冲,从而最终形成对中城建的债务6.33亿元,对此事务所能获取充分适当的审计证据。

华尔街见闻注意到,中兴华是去年12月泰禾才新换的,接替了服务泰禾一年多的大华。

公开资料显示,中兴华会计师事务所在年初才被多个监管部门敲打了一番,中国注册会计师协在约谈它时提示,承接频繁变更会计师事务所的上市公司年报审计时,要注意风险。

业内人士称,在内地市场中,会计师事务所很少会出具“持保留意见”,一旦出具,就意味着财报可信度很低。

前述审计师表示,在当前的监管态势下,遮羞布也遮不住了。交易所后续还应当会对泰禾、会计师事务所进一步出具《关注函》,要求对存在差异的地方进行详细解释。

仍需卖房“自救”

从去年起,泰禾陆陆续续与债权人进行沟通,对部分债务进行了展期。

在年报中,泰禾称已与大部分主要债权人达成和解,通过延长还款期限、对资金成本给予一定的优惠以及获免违约金。

但截至4月末,总体债务展期的规模不到200亿元,而泰禾已到期未归还借款金额则进一步攀升至431.55亿元。

泰禾手上的现金与债务相比更加微小。泰禾截至去年底手头未受限的现金及现金等价物余额,仅有16.54亿元。

从泰禾的一季报看,它仍未恢复造血。一季报显示,泰禾实现营收3.97亿元,同比减少17.25%,归母净利润-3.55亿元,经营活动现金流净额-6.27亿元。

尽管如此,泰禾仍在财报里释放出,“过去很困难,但我们很努力”的信息,表示正在积极复工施工。

只不过泰禾的复工争议仍然很大,不少业主质疑,泰禾是“云复工”,实际上很多项目仍然是停工、未开工状态。

年报出炉后,泰禾北京院子二期的业主投诉泰禾造假。他们认为,年报里泰禾北京院子二期工程的完工进度为“86.57%”,与事实严重不符。

此外,包括中山金尊府等在内的多个项目,也有业主反映,“说好2020年底交房,到现在也只是做了个‘壳’,迟迟没有交付”。

泰禾的业主们以及留在泰禾里的投资者,曾寄望于白衣骑士万科的到来。

去年起,泰禾就积极寻求万科的合作。7月,双方签署协议称,在满足多个先决条件的前提下,万科将通过旗下企业以24.27亿元收购泰禾19.9%的股权。

协议落地至今已有九个月,双方仍没有根本性的进展。

3月份,万科总裁祝九胜在业绩会上谈及泰禾,再次强调了万科“不接盘、不承债”,万科入股泰禾的前提,就是泰禾能够与债主们达达成全面债务重组方案。

彼时,祝九胜的看法是,“距离入股还有相当大的难度”。

但少数项目可能先行解套。最近,万科通过与泰禾共同成立的资产管理公司,解决具体建造、启动、销售等问题,但不承担项目本身的债权债务关系。

其中,对于少数资源条件比较好、债权债务的谅解协议已达成、相关各方都支持的项目,先行启动。

这意味着泰禾要走出困境,还是要依靠自己的力量,必须尽可能多地卖房、交房,实现复苏、重整旗鼓。

除未启动的储备项目外,泰禾目前在售在建的项目分为现房准现房产品、始终未停工或在建已复工项目和待复工项目三类,现房准现房是目前泰禾的重点。

有业内人士表示,售出项目能够争取到现金流,债权人也能够适度进行谅解,推进债务重组。

事实上,去年部分一二线城市的楼市复苏对泰禾是有利的,但市场中极少见到泰禾的项目开盘。其中深圳地王项目拿地5年多仍未开盘。

值得注意的是, 泰禾财报从未公布销售和回款,投资者无法确知,自出事以来,这家公司到底产生了多少的自有现金。

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