泰禾还有救吗？

虽然人们都知道，暴雷后的泰禾一直很困难，但它姗姗来迟的财报还是让人吃了一惊。

2020年，泰禾营业收入36.15亿元，同比下降84.7%，归母净利润为亏损49.99亿元，同比大幅下降1171.83%。

在A股已出炉年报的企业中，泰禾的亏损可以排入前十。

同样让人没想到的是，会计师事务所中兴华给泰禾年报出具了一份“保留意见”的审计报告，为上市公司中少见。

这让一些投资人对泰禾早已沉下的信心，愈发难以捡起。

就在年报出炉的同时，泰禾方面表示，公司近期已全面复工复产，然而这又受到了不少至今尚未收房的业主们的质疑。

自宣布拟引入万科、启动债务重组以来，泰禾未有新增融资，而债务利息还在不断累积，虽然不少债权人已为它进行债务展期，但泰禾要从资金链断裂的泥沼中走出来，要达到万科入股的条件，就必须自救，出售资产或卖房，产生足够的自有现金流。

会计师的“保留意见”

泰禾资金链断裂、项目停工的消息，在过去的一年多里不断发酵，对于泰禾的年报，市场本已不抱希望。

但这份年报，仍然暴露出了更多问题，导致审计报告也出了纰漏。

中兴华会计师事务所在审计报告中，对泰禾年报给出“持保留意见”。

原因之一是，泰禾因资金周转困难部分工程停工缓建，中兴华无法判断利息资本化和费用化金额的准确性。

中兴华指出，泰禾去年融资借款利息99.13亿元，其中资本化83.88亿元，费用化15.25亿元。

按照泰禾的算法，大量利息资本化后就被记入资产，利润被大幅修饰。

一名房地产审计师认为，像泰禾这种因为资金链中断，非正常停工，并且中断时间连续超过3个月的情况，相关利息应该作费用处理。

也就是说，泰禾只对15亿利息费用化不合理，泰禾的亏损应超过50亿元。

除此之外，中兴华指出，泰禾操作了复杂的债权债务对冲，从而最终形成对中城建的债务6.33亿元，对此事务所能获取充分适当的审计证据。

华尔街见闻注意到，中兴华是去年12月泰禾才新换的，接替了服务泰禾一年多的大华。

公开资料显示，中兴华会计师事务所在年初才被多个监管部门敲打了一番，中国注册会计师协在约谈它时提示，承接频繁变更会计师事务所的上市公司年报审计时，要注意风险。

业内人士称，在内地市场中，会计师事务所很少会出具“持保留意见”，一旦出具，就意味着财报可信度很低。

前述审计师表示，在当前的监管态势下，遮羞布也遮不住了。交易所后续还应当会对泰禾、会计师事务所进一步出具《关注函》，要求对存在差异的地方进行详细解释。

仍需卖房“自救”

从去年起，泰禾陆陆续续与债权人进行沟通，对部分债务进行了展期。

在年报中，泰禾称已与大部分主要债权人达成和解，通过延长还款期限、对资金成本给予一定的优惠以及获免违约金。

但截至4月末，总体债务展期的规模不到200亿元，而泰禾已到期未归还借款金额则进一步攀升至431.55亿元。

泰禾手上的现金与债务相比更加微小。泰禾截至去年底手头未受限的现金及现金等价物余额，仅有16.54亿元。

从泰禾的一季报看，它仍未恢复造血。一季报显示，泰禾实现营收3.97亿元，同比减少17.25%，归母净利润-3.55亿元，经营活动现金流净额-6.27亿元。

尽管如此，泰禾仍在财报里释放出，“过去很困难，但我们很努力”的信息，表示正在积极复工施工。

只不过泰禾的复工争议仍然很大，不少业主质疑，泰禾是“云复工”，实际上很多项目仍然是停工、未开工状态。

年报出炉后，泰禾北京院子二期的业主投诉泰禾造假。他们认为，年报里泰禾北京院子二期工程的完工进度为“86.57%”，与事实严重不符。

此外，包括中山金尊府等在内的多个项目，也有业主反映，“说好2020年底交房，到现在也只是做了个‘壳’，迟迟没有交付”。

泰禾的业主们以及留在泰禾里的投资者，曾寄望于白衣骑士万科的到来。

去年起，泰禾就积极寻求万科的合作。7月，双方签署协议称，在满足多个先决条件的前提下，万科将通过旗下企业以24.27亿元收购泰禾19.9%的股权。

协议落地至今已有九个月，双方仍没有根本性的进展。

3月份，万科总裁祝九胜在业绩会上谈及泰禾，再次强调了万科“不接盘、不承债”，万科入股泰禾的前提，就是泰禾能够与债主们达达成全面债务重组方案。

彼时，祝九胜的看法是，“距离入股还有相当大的难度”。

但少数项目可能先行解套。最近，万科通过与泰禾共同成立的资产管理公司，解决具体建造、启动、销售等问题，但不承担项目本身的债权债务关系。

其中，对于少数资源条件比较好、债权债务的谅解协议已达成、相关各方都支持的项目，先行启动。

这意味着泰禾要走出困境，还是要依靠自己的力量，必须尽可能多地卖房、交房，实现复苏、重整旗鼓。

除未启动的储备项目外，泰禾目前在售在建的项目分为现房准现房产品、始终未停工或在建已复工项目和待复工项目三类，现房准现房是目前泰禾的重点。

有业内人士表示，售出项目能够争取到现金流，债权人也能够适度进行谅解，推进债务重组。

事实上，去年部分一二线城市的楼市复苏对泰禾是有利的，但市场中极少见到泰禾的项目开盘。其中深圳地王项目拿地5年多仍未开盘。

值得注意的是， 泰禾财报从未公布销售和回款，投资者无法确知，自出事以来，这家公司到底产生了多少的自有现金。