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政策叠加效应显现, 广州五一楼市走势趋稳

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年初疯狂的楼市开始逐步回归理性。

广州经历了两次楼市调控后迎来了五月的首个黄金周,如今五一假期结束,楼市成绩单也随之出炉。

由于推货量为近五年同期新高,供货量充足,并且临近节点房企推货节奏逐步加快,房企收筹蓄客周期“拉长”,广州楼市五一假期总体成交稳固。

据合富研究院统计,广州五一假期全市推新约3500套左右,较2020年五一升约40%,略低于2020年十一假期(约4000套)水平。货量集中于增城和南沙两区,两区新货合计占比约50%;中心近郊新货供应集中个盘,优势地段项目“缺货”局面仍然明显,但这主要受制于预售证审批速度,不少项目推售时间一推再推。

近日,市场再传广州拟出台新盘限价细则。尽管,消息尚未获得证实,但在“402”、“421”新政之下,广州稳楼市、控制房价上涨的预期愈发强烈,一度疯狂的楼市终于迎来降温信号。

热度下降成交平稳

5月6日晚间,市场消息显示,广州拟出台一手房限价细则。不过多个市场人士向第一财经表示,“目前尚未接到正式文件。”稍早前,在一二手房网签量价去年领跑广州各区的黄埔区,多个吹风价较高的热销盘迟迟未能获得预售证,便被视作售价被限的信号。

以尚未拿到预售证的黄埔区网红盘万科城市之光为例,去年该项目第一期开盘价44000元/平方米,最近的一期销售价格涨至55000元左右。若按照原限价政策来执行的话,万科的备案指导价大概率可以做到6万/平方米。不过,项目新一期迟迟未获得预售证,市场普遍认为,如果执行新的限价政策,该盘新一期售价很难再创新高。

受到预售证“难产”拖累,黄埔、天河、海珠、番禺等多个中心区域在“五一”期间的供货量减少,至成交较为清淡。但在外围区域,楼市依然保持了一定热度。

以远郊增城为例,合富研究院、广州中原研究发展部等多个机构数据显示,增城区五一推新盘数量领跑广州各区,占领五一市场的“半壁江山”,创近四年新高。

“开盘首日差不多去化一半,目前也就部分尾盘在销售。若不是有暴雨天气,楼盘销售状况应该会更乐观。”位于增城的华润置地?公园上城的楼盘销售人员告诉第一财经记者,广州市内买家仍是楼盘主力客群,也有两成左右的“莞深”客驱车前来询问。

整体来看,增城、南沙、番禺、白云等远郊外围地区,售楼部人气较以往周六日有所提升。广州中原研究发展部的统计数据显示,今年广州五一共有18个板块开盘或加推,推货量同比增值19%至3301套,录得近5年五一新高,整体去化率60%,去化率较去年五一理想(2020年五一去化率约为四成),但整体成交难言火爆。

“调控并没有带来五一楼市成交骤冷,热点区域潜力地段的购房热情仍较高。我们初步的判断是,整体表现算不上是最好的五一,表现尚佳。因为受到一些新盘拿不到预售证的影响,所以从真正的成交量来说,并没有突破历史新高。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示。

调控威力逐步显现

与往年大不同的是,今年五一到来之前,广州楼市持续升级调控举措。

4月2日,广州发布楼市调控新政,提出通过人才政策新购买的住房,限售年限从两年提高至三年。

4月22日,《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》(下称“《通知》”)正式生效,再次针对人才购房政策做出调整。《通知》规定,享受人才政策的购房者,必须提供购房之日前12个月在人才认定区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明,且不得补缴。辖内九个区的二手房交易增值税的征免年限,从两年提升至五年。

政策叠加之下,市场普遍认为,这将对部分借助人才名义,短线快进快出的炒房投机分子产生一定影响,增值税额度的提升,也打压了楼市的交易频次。

早在2020年8月,广州楼市存在明显的冷热不均,距离全面火爆仍有差距之际,南沙、黄埔率先领涨。彼时,就有多个房产交易和开发商人士告诉第一财经记者,这轮强劲复苏与深莞住宅交易趋冷,游资向广州转移有直接关系。

“深圳、东莞2020年7月相继升级调控,投资客7月下旬就把目光转移到了南沙。”有熟悉南沙当地楼市行情的一位深圳购房人士向第一财经记者表示,虽然深圳客、东莞客部分不满足南沙购房条件,但不少中介人士都会对外来投资群体提出,可用两三千元代办各类中级工证书以帮助买房投资。类似的情况在黄埔区知识城、科学城等热门板块也不少见。

“4月的这两波调控挤压出不少投机和投资客,刚需和改善客反倒心态愈加从容了。”一位驻场销售向第一财经如此表示。

多位业内人士亦表示,随着政策效应的显现,加上接下来会有多个热门楼盘申请预售证,今年后面几个月的市场将以平稳为主基调,购房者可降低紧张度,冷静从容理性地挑选合适楼盘。

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