政策叠加效应显现， 广州五一楼市走势趋稳

广州经历了两次楼市调控后迎来了五月的首个黄金周，如今五一假期结束，楼市成绩单也随之出炉。

由于推货量为近五年同期新高，供货量充足，并且临近节点房企推货节奏逐步加快，房企收筹蓄客周期“拉长”，广州楼市五一假期总体成交稳固。

据合富研究院统计，广州五一假期全市推新约3500套左右，较2020年五一升约40%，略低于2020年十一假期（约4000套）水平。货量集中于增城和南沙两区，两区新货合计占比约50%；中心近郊新货供应集中个盘，优势地段项目“缺货”局面仍然明显，但这主要受制于预售证审批速度，不少项目推售时间一推再推。

近日，市场再传广州拟出台新盘限价细则。尽管，消息尚未获得证实，但在“402”、“421”新政之下，广州稳楼市、控制房价上涨的预期愈发强烈，一度疯狂的楼市终于迎来降温信号。

热度下降成交平稳

5月6日晚间，市场消息显示，广州拟出台一手房限价细则。不过多个市场人士向第一财经表示，“目前尚未接到正式文件。”稍早前，在一二手房网签量价去年领跑广州各区的黄埔区，多个吹风价较高的热销盘迟迟未能获得预售证，便被视作售价被限的信号。

以尚未拿到预售证的黄埔区网红盘万科城市之光为例，去年该项目第一期开盘价44000元/平方米，最近的一期销售价格涨至55000元左右。若按照原限价政策来执行的话，万科的备案指导价大概率可以做到6万/平方米。不过，项目新一期迟迟未获得预售证，市场普遍认为，如果执行新的限价政策，该盘新一期售价很难再创新高。

受到预售证“难产”拖累，黄埔、天河、海珠、番禺等多个中心区域在“五一”期间的供货量减少，至成交较为清淡。但在外围区域，楼市依然保持了一定热度。

以远郊增城为例，合富研究院、广州中原研究发展部等多个机构数据显示，增城区五一推新盘数量领跑广州各区，占领五一市场的“半壁江山”，创近四年新高。

“开盘首日差不多去化一半，目前也就部分尾盘在销售。若不是有暴雨天气，楼盘销售状况应该会更乐观。”位于增城的华润置地•公园上城的楼盘销售人员告诉第一财经记者，广州市内买家仍是楼盘主力客群，也有两成左右的“莞深”客驱车前来询问。

整体来看，增城、南沙、番禺、白云等远郊外围地区，售楼部人气较以往周六日有所提升。广州中原研究发展部的统计数据显示，今年广州五一共有18个板块开盘或加推，推货量同比增值19%至3301套，录得近5年五一新高，整体去化率60%，去化率较去年五一理想（2020年五一去化率约为四成），但整体成交难言火爆。

“调控并没有带来五一楼市成交骤冷，热点区域潜力地段的购房热情仍较高。我们初步的判断是，整体表现算不上是最好的五一，表现尚佳。因为受到一些新盘拿不到预售证的影响，所以从真正的成交量来说，并没有突破历史新高。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示。

调控威力逐步显现

与往年大不同的是，今年五一到来之前，广州楼市持续升级调控举措。

4月2日，广州发布楼市调控新政，提出通过人才政策新购买的住房，限售年限从两年提高至三年。

4月22日，《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（下称“《通知》”）正式生效，再次针对人才购房政策做出调整。《通知》规定，享受人才政策的购房者，必须提供购房之日前12个月在人才认定区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，且不得补缴。辖内九个区的二手房交易增值税的征免年限，从两年提升至五年。

政策叠加之下，市场普遍认为，这将对部分借助人才名义，短线快进快出的炒房投机分子产生一定影响，增值税额度的提升，也打压了楼市的交易频次。

早在2020年8月，广州楼市存在明显的冷热不均，距离全面火爆仍有差距之际，南沙、黄埔率先领涨。彼时，就有多个房产交易和开发商人士告诉第一财经记者，这轮强劲复苏与深莞住宅交易趋冷，游资向广州转移有直接关系。

“深圳、东莞2020年7月相继升级调控，投资客7月下旬就把目光转移到了南沙。”有熟悉南沙当地楼市行情的一位深圳购房人士向第一财经记者表示，虽然深圳客、东莞客部分不满足南沙购房条件，但不少中介人士都会对外来投资群体提出，可用两三千元代办各类中级工证书以帮助买房投资。类似的情况在黄埔区知识城、科学城等热门板块也不少见。

“4月的这两波调控挤压出不少投机和投资客，刚需和改善客反倒心态愈加从容了。”一位驻场销售向第一财经如此表示。

多位业内人士亦表示，随着政策效应的显现，加上接下来会有多个热门楼盘申请预售证，今年后面几个月的市场将以平稳为主基调，购房者可降低紧张度，冷静从容理性地挑选合适楼盘。