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杭州首日集中供地火热,融信狂撒百亿成最大买家

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成也杭州,“败”也杭州,融信单日纳入7宗地块。

作为不少房企关注的长三角重镇杭州,在断供近两个月后,终于迎来了首场集中供地。

5月7日,历经逾8个小时的竞拍,32宗地块的归属先后落定,总成交金额达716.68亿,其中共有27宗达到封顶价。

在这场火热的土拍中,风头最劲的非融信(03301.HK)莫属。中指院统计数据显示,融信共收入7宗地块,拿地金额达142.3亿元,一举超过近日在土地市场上表现积极的融创,位列拿地排行榜第一。

其中,融信&滨江联合体合计斩获4宗地,总价172.50亿元;同时,融信单独斩获3宗地块,总价56.02亿元。

融信今日的夺地之旅从萧山区钱江文化单元地块起,经过61轮报价,融信&滨江以上限价24.81亿元的总价竞得该地块,成交楼面价为19474元/平方米,溢价率29.83%,自持比例7%。

接下来,滨江+融信联合体再拿下一宗地块,以最高限价18.46亿元的价格竞得萧山区宁围单元一宗地块,溢价率达到29.45%,自持比例达到了17%。

融信拿到的地块中自持比例最高的是其单独获取的萧山区世纪城核心区地块,自持比例高达29%,成交楼面价为27253元/平方米,溢价率为29.78%。

值得一提的是,杭州主城区江干区思四堡七堡单元的两宗地块,由融信&滨江以129.23亿元的总价摘得,成交楼面价均超4.4万元/平方米,且自持比例为17%。

粗略统计显示,上述7宗地块的总建筑面积约为78.63万平方米。

参与了杭州土拍的某房企人士称,“融信急着补仓,主要是他们其他城市拿地少。”亿翰智库提供的数据显示,今年前4个月,融信拿地金额共约62亿元,仅收入7宗地块,总建筑面积为64.5万平方米。

“前期融信做了很多准备,3月在杭州成立了22个项目公司,2018年全年也就成立了26个,”某杭州行业分析师向记者表示,“据调研,浙江当前的销售状况基本上是,项目出来就卖完了,‘五一’卖得好的都是有货的,没货就没得卖。融信这次应该算是一个补货的动作。”

不过,融信此番虽然达成了补仓的目的,但在未来可能较难获得理想的利润表现。

“利润很薄,尤其是自持的地块。”有对杭州市场熟悉的分析师向第一财经记者表示,“赚个流量吧。” 据亿翰智库测算,融信拿下的上述世纪城核心区块单元地块,实际房地比仅0.9,几无盈利空间可言。

回看融信发展历程,公司在杭州深耕近8年,此地已经成为该公司重要的业绩来源。

2020年,融信实现合约销售1551.73亿元,杭州贡献了482.47亿元,占比达到31.09%,位列各城市之首;其在杭州新增土储达到112万平米,在全年共871.63万平方米的新增土储中,占比约为13%。

另据克而瑞发布的报告显示,2020年,融信的新增土储均价为7143元/平米,同比增长42%;主要在于年内融信于杭州、上海获取了多块高价地块。

同期,在融信全年465.78亿元的物业销售收入中,杭州贡献的收入达到了109.05亿元,占比达23.41%。只是,业绩贡献大的杭州却成为拉低融信毛利率的城市之一。

2020年年报显示,融信的毛利率仅为11.00%,较2019年的24.24%大幅下挫了13.24个百分点。

“从报表来看今年毛利率比较偏低,主要原因还是公司在2017年土地获取上,主要是以杭州、上海为主,这些土地在上市之时面临严格限价,我们产品都是非常快速去化,但是价格都没有达到预期。”在今年初的业绩会上,融信管理层对该问题解释称,“这些项目占比较高,在38%左右。高价地部分的毛利率在3%到10%之间,是偏低一点。还有一部分是由于并购因素造成的。”

管理层同时也表示,不会因为短期的下跌而离开一二线,将持续深耕长三角地区,并通过内部运营来增强公司效益。“总的来讲,2020年毛利率应该是一个见底的过程,2021年开始逐步回升,至行业平均水平的状态。”

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