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保证金1580亿,房企豪赌北京土拍

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北京的首场集中土拍,即将启幕。

30宗涉宅地块起拍价1035.81亿,平均溢价率仅9.8%。

因为已经提前锁定了低溢价率,本次土拍基本已无价格看点,但这并不妨碍房企们踊跃厮杀——据我们的好友严肃君统计,共有214组房企及联合体参与竞拍,保证金高达1580亿。

根据媒体爆出的竞买名单,报名最为活跃的为金地,已经报名了24宗地块,其中22宗为联合体形式,2宗为独自报名。

保利报名了23宗,华润22宗,两大央企均是以联合体形式报名;

中海和首开各报名了18宗,且中海均是独立竞买;

万科报名了16宗,城建报了15宗,招商、旭辉和金茂各报名了14宗;

而“金主”平安也报名了11宗,其中3宗为独立报名。

面对豪强林立,中肯派房企无奈表示:按照以往的拿地测算标准,这批地的利润都算不过来账,但是再不抢,就将失去北京市场。

1.   9宗地已触及价格上限

“拼朝阳,看树村,稳通州,大兴丰台寻机会”,是某报名房企对自己这次土拍的策略如此总结。

首批的30宗地块里,朝阳区挂出了10宗,是供给最多区域。

而这其中,位于金盏小店村的两幅地块,据传在去年第一次挂出前,就受到了金地、首开、旭辉的公开窥视。旭辉甚至提前数月向地块的一级开发方中海做足了调研。

有土拓人打趣透露,作为地块的一级开发方,中海在去年时候并未看上金盏,“只想卖出,未想自入”,不料地块在延拍后,新增了“熔断”规则,成为大热门,有9个竞买单位报名,令中海内部大为后悔。

另外,朝阳崔各庄06地块和昌平东小口地块,分别都收到了14个竞买单位的报名,为报名最多的两宗地块。也是开发商用几十亿的保证金投出的,最有价值地块。

而其他被土拓人们提及到的热门地块,还包括朝阳、海淀、丰台,以及石景山这四个中心城区的R2地块。

毕竟去年全年,四大中心城区所出让的土地用地面积,一共才占到全年出让的35%。而这一次,15宗项目,建设用地面积约73公顷,占比提高到了约43%。抢中心城区的机会,谁都不想错过。

有媒体统计,目前已有朝阳王四营地块、金盏08地块、东坝、海淀树村南北地块、昌平东小口地块、中关村生命科学园地块共9宗地已经触及地价上限,将直接进行竞报公租房比例/政府自持比例。

2.   最热最难皆树村

但要论首批宗地里,最热门的地块,还当属海淀树村。而最难开发的地块,也当属树村。

在此前,树村地块第一次挂出时,壹线君就曾对它做过开发预测(详见:《树大招风丨投拓人眼里的海淀树村“地王”》)。不料,地块经历了延期出让、规则调整、暂停交易多重波折后,最终并入了这次的集中出让里。

这一次,在竞地价、竞政府产权份额、竞高标准商品住宅建设方案,和限销售均价11.2万元/平方米的四重规则下,树村的开发难度继续叠加。

据媒体报道,目前报名竞拍树村南北俩地块的企业包括:海开、中海、金地+华润+保利、中铁、绿城、招商+城建、金茂、万科、融创、中冶、懋源,共计11家竞买单位。

树村俩地块经过6次网上报价,已达到价格上限。不少土拓人都猜地块将会进入“摇号环节”,但最终赢家也是“大概率赔钱拿”。

3.   金地狂报24宗 中海18宗均不抱团

金地以独立及联合体形式,已报名了24个地块其中中心城区报名了14宗,有13块以华润+金地+保利联合体的形式报名,另1块则是首开+金地+旭辉联合体。

首开+金地+旭辉联合体形式,算是老搭档了。去年12月时,三家就一起拿下了朝阳区东坝地块,今年2月2日三家又捆绑报名了顺义新国展三期宅地顺义地块,但最终输给了华润+保利联合体。

华润+金地+保利联合体,在北京市场上还为首现。且该联合体一共报名了21宗地块,引发了业内的高度关注。

盘点三家企业在北京的储备情况,保利在北京已无新项目,而华润置地和金地虽有新补仓,但两家公司去化速度快,都需要迅速补货。

合硕机构首席分析师郭毅也认为,这几家大房企北京公司的业绩KPI都制定得比较高,基于这样的指标要求,确实需要进一步补仓拿地,才能满足业绩。

此外,北京的老牌拿地大户首开和中海,也身影频现,各报名了18宗地块。

且金地、华润、保利、中海、首开这几家央企、国企房企,把朝阳区所挂出的10宗地块,全都列入了预买名单里。中海更是18块地全部独立报名,拿地豪横程度大煞四方。 

4.   多家粤系房企北上

在已流出的报名名单中,也不乏一些冷门面孔。

比如早年曾参与昌平区北七家镇“翡翠公园”一二级开发,而后未再进京的深圳房企卓越,此次一次性报名了11宗地。

还有从未在北京拿过地的深圳房企花样年、刚在广州首次集中土拍场上揽了8宗地的广州国企越秀,同样都是从大湾区北上打卡。

另外,负责棚改石景山衙门口地块的北京石景山国企石泰、在百度上都非常神秘信息极少的北京天时汤山等中小房企,都出现在了已报名名单内。

5.   更多企业为被动应战

在上一周的土拍里,重庆因为不限地价,中心城区46宗地里有30宗地溢价率均超过40%,最高的飙到了130%。甚至引发了临近出让地块的楼盘紧急“封盘”。

而广州最高溢价率也达到了45%,多配建地块同样引发了未来可出售部分价格将被抬升的猜想。(详见:《4城集中土拍 | 重庆最火 拍地变抢地》)

相较起来,北京“限地价、限售价”的明牌玩法,以及“竞配建、竞政府持有产权比例、拼建设方案”的多重叠加出让规则,平抑了地价,预期了房价,却也让开发商的账本也都比以往更难算了。 

“累瘦了”、“自闭一个月”、“天天加班”、是采访时所有投资人这一个月里的统一工作状态,有的公司甚至还调来了其他城市的同事来做外援。

“30宗地先全测算一遍,包括设计院强排(即最高盈利强度排布建筑总图)、策划编测竞品数据等;然后按区域、位置再过筛第二遍;最终确认意向地块,交保证金。”

但洒热血算出来的结果,却并不令人亢奋。

“只有“树村+朝阳”值得跟,其他的地不论地段还是利润都不佳”,某TOP10房企投拓人吐槽,“以前的招拍挂,比如去年的大瓦窑和分钟寺,所有企业按起始价应该都能算出20-30%的利润率,后面正式竞拍时,可能再压低到10%甚至以下。

但这次推出的这批地块,起始时的普遍利润率就被压得很低。尤其还出了最低住宅建设标准,成本高了很多,很多地块的起始利润率就只有个位数了。当然,也不排除有些企业不惜亏本拿地,未来就赚个物业管理费。”

另一TOP20房企投资人也表示,更多的心态都是被动应战:“上半年就剩这一次机会,能参加的都会参加,毕竟一季度都有钱不怕交保证金。且以后基本就是这种限价模式了,再不抢就将失去北京市场。”

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