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高房价带来的冲击可能比疫情还要严峻

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正当多个城市因楼市过热受到约谈之际,佛山楼市却迎来了自己的小阳春。 

近日,华润置地以22000元/平方米拿下了陈村镇建设大厦西侧地块(以下简称陈村地块),一举刷新了佛山的楼面价。此举不仅捅破了佛山楼面价的天花板,而且再现了“面粉贵过面包”,把佛山推到了风口浪尖。 

而就在前一天,住建部有关领导刚刚约谈广州、东莞等楼市过热城市的政府负责人,要求坚决遏制投机炒房。 

“地王”出炉之后,引发市场连锁反应。目前,佛山不少热门板块呈现出量价齐升。有佛山房产行业人士向中国新闻周刊表示,在千灯湖板块,今年2月份挂牌价310万的89平方米住宅,到4月份直接加价到410万。

在其他城市调控加码的背景下,佛山楼市为何再掀热潮?这轮房价上涨,对以制造业著称且正处于产业转型升级关键期的佛山,又会带来哪些影响? 

捅破楼面价天花板 

陈村地块是今年佛山顺德土地推介会上重点推介商住地之一,占地11.7万平方米,总建筑面积28.9万平方米,起拍价10801元/平方米。 

该地块历经超1小时111轮竞价,吸引了碧桂园、越秀地产、中海地产、万科、华润置地、美的置业、绿城中国、中国金茂、保利发展、金地集团、招商蛇口等21家房企进击角逐。 

当天开拍不到40分钟,地块报价已飙到40亿元以上。到101轮,地块总价飙到60亿以上。最终,华润置地一次性加价6000万元,以总价64.5029亿元成功竞得陈村地块,溢价107%,一举刷新佛山地价。 

陈村地块周边不少入市新项目售价仅在2万元/平方米左右,再现“面粉贵过面包”的现象。 

贝壳找房显示,目前陈村在售的一手住宅不到10个。其中,太平洋国际花园单价在24000元/平方米左右,世茂国风滨江在21000元/平方米左右,卓越碧桂园天悦湾在20000元/平方米左右。陈村片区整体处于20000~30000元/平方米左右。 

当地多位人士介绍,去年陈村片区楼盘开盘价到17000元/平方米已属于高位。 

华润置地捅破佛山楼面价天花板,只是近期佛山楼市火热的一个缩影。 

据统计,今年1~3月佛山合计网签成交321.35万平方米商品住宅,同比增长94.8%,累计网签套数达28660套,同比增长93%,一季度成交总额高达563.55亿元,刷新近5年历史新高,且同比大涨122.6%。 

克而瑞研究中心指出,自2017年调控以来,从成交量来看,今年一季度佛山楼市的成交面积和套数均稍低于2017年同期,而最终成交金额却高出两百多亿,主要是由于近年佛山楼市行情高涨,商品住宅成交均价不断攀升。一季度佛山商品住宅成交均价最新值达17537元/平方米,较2017年上升72.4%。 

目前,佛山不少热点区域二手房的涨幅惊人。比如,位于南海千灯湖板块中海寰宇天下小区,一户今年2月份挂牌价310万的89平方米住宅,到4月份,业主加价到410万。相关中介告诉中国新闻周刊,像中海寰宇天下这样的热门小区,今年以来均价上涨达1万元每平方米。千灯湖其他小区,今年每平米均价涨幅也在2500元到5000元。 

不过,佛山楼市也呈现冷热不一。此轮涨价热潮,主要集中在佛山限购区域。中国新闻周刊走访佛山不限购区域,比如三水、高明等区域,不论一手房市场还是二手房市场,都相对平稳。 

形同虚设的限购政策? 

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向中国新闻周刊分析,此轮佛山楼市的涨价属于补涨。这两年周边的东莞、广州、深圳都涨的比较多,目前珠三角其热点城市调控升级,不少热钱或投资力量转战佛山。 

“我们公司的楼盘被不少外地炒房客盯上了。”有房产业内人士向中国新闻周刊透露,此轮房价上涨最大贡献是外地客,“有东莞和深圳来的,但是广州的最多”。 

据悉,佛山的楼市限购区仅有禅城全区,南海区的桂城、大沥、里水,顺德区的乐从、北滘、陈村、大良,其他区域均不限购。 

2019年3月,佛山市认定为优粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才,享受佛山市户籍人口购房政策。除此之外,在市工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才,首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。 

2021年1月26日佛山市发布的《人力资源和社会保障局关于新冠肺炎疫情期间明确优粤佛山卡T卡申领对象的通知》显示,具有全日制大专学历证书,或具有国家职业资格四级(中级工)证书、五级(初级工)证书的相关人员,可申领优粤佛山卡T卡。 

不过,即使是有限的限购政策,也有多种“破限购”的方法。 

有当地中介告诉中国新闻周刊,即使学历不符合要求,只要花3500元,等待20天左右,就可以轻松获得“中级证”,从而规避限购;如果在限购区域有一套房还想再购买房产,还有渠道办理佛山人才卡,继续购买第二套。 

相比佛山,受制于2020年以来严格的调控政策,珠三角其他热点城市深圳、广州、东莞,房产市场受到不同程度的限制。 

2021年3月,广州新房网签不足万套,同比下跌37%;东莞2021年3月新房网签仅2173套,同比下跌近20%;深圳受二手房参考价政策的影响,2021年3月二手房过户量也同比下跌超20%。 

另一方面,李宇嘉认为,今年佛山限购区域房价上涨,高地价是关键的推动力。 

2016年10月,佛山开始实施限购区土拍限价,这也是一直以来佛山整体楼市保持较为稳定的原因之一。但自2020年4月,佛山开始大范围取消了土拍限价。截至目前,限购区土拍基本不再设最高限价,佛山土地市场供需两旺。 

据统计,2020年佛山共成交商住地110宗,成交总金额达1243亿元,位列全国300多座城市土地出让金排行第8。其中共有31宗商住地楼面地价每平方米超万元。 

值得注意的是,楼面价每平方米过万的出让地,几乎都集中在限购区,顺德区9宗、南海区12宗、禅城区10宗。 

警惕高房价冲击 

作为坐拥“万亿GDP”的新一线城市,佛山近年来人口持续增长,2020年常住人口到达815万。此外,佛山轨道交通也迎来利好。比如,佛山2号线、广州7号线、广佛环线等,预计都在近一两年通车。 

然而,佛山2020年全市地区生产总值为10816.47亿元,仅比上年增长1.6%,增速在万亿GDP城市中垫底。2020年,佛山全年社会消费品零售总额3289.09亿元,更是同比下降10.8%。 

上述数据背后,是佛山正处于产业转型升级关键期。佛山多年来赖以生存的传统支柱产业,在产业升级以及村级工业园改造的影响下,正面临转型阵痛。 

自上世纪80年代起,最早捕捉市场先机的一批佛山人,开始涉足铝型材、家具、服装、陶瓷等行业,逐渐形成了今天佛山26个专业镇的产业布局。上世纪90年代,村级工业园兴起,培育出体系完整的产业链。 

然而,扮演了珠三角制造业摇篮角色的村级工业园,近年来,不断被诟病为挤占大量空间、影响产业升级的重要因素。 

据《南方日报》报道,2020年1月~10月,仅佛山市南海区已拆除、整理土地32086.92亩,完成年度计划的106.96%。目前,南海区已累计拆除、整理土地58281.3亩,完成计划的97.14%。集聚佛山中小企业的载体——村级工业园正面临大规模的改造。 

来自佛山市政府网站的数据显示,2020年1月~8月优势传统工业增加值同比下降4.2%。 

有佛山当地小企业主不无担忧地向中国新闻周刊表示,佛山的产业基础是第二产业,制造业是佛山的根,而且大部分都是小微企业。楼市飙高,物价会相应提升,用工成本、房租费用都会提升,房价带来的高成本冲击甚至可能比疫情还要严峻。 

另一方面,随着地价不断上涨,近年来佛山土地财政收获颇丰。据克而瑞统计,2020年佛山出让110宗经营性用地,成交总建达1458.21万/平方米,同比上涨37.95%;共计收入1243.83亿元,同比大增70.01%。 

面对楼市热潮,3月31日佛山市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金抵押贷款政策的知》,对贷款额度、发放对象标准等进行了调整。个人贷款最高额度由50万元降为30万元;停止向已有两套住房的家庭发放贷款等。 

但仅仅降低公积金额度,对于佛山楼市热潮,能否起到抑制作用?在产业转型升级的关键时期,如何管控好房地产市场,考验着佛山的智慧。

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