设最高价、限披马甲，上海土地市场出新规

4月30日下午，上海市土地交易市场召开信息交流会，在预告上海市第一批住宅用地集中出让相关情况的同时，也发布了商品住房用地出让规则的新调整。

第一财经记者了解到，上海将在5月17日至21日发布第一批住宅用地集中出让公告，第二批住宅用地将在8~9月间集中出让，第三批将在10~11月间集中出让。

今日上海土地市场已经披露了首批集中供应的52宗地块，土地面积约250公顷左右。其中，浦东新区、崇明区、临港新区各4宗，徐汇、普陀、静安、杨浦各一宗，闵行区、宝山区各6宗，嘉定区3宗，金山区2宗，松江区7宗，青浦区5宗，奉贤区8宗。涉及住宅、商业、商住、商住办、租赁等多种类用地。

据悉，今年上海的住房用地计划供应量将持续增加，同时将进一步加大郊区轨道交通站点周边五大新城的供应力度。

上海中原地产市场分析师向记者分析，第一批集中出让50幅土地，从绝对数量来看不少。满足市场需求同时也可以检验新出让规则对土地成交价格管控的有效性。

交流会上公布了“限价竞价”新规。据介绍，首次集中出让的规则，会在上海原有招挂复合出让等土地交易规则不变的基础上，进一步实施限价竞价规则，从原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”。

新竞价规则主要是在房价地价联动机制下，合理设定地块起始价，中止价和最高报价。本批次商品住宅用地最高报价，一般限定为起始价的110%。

具体来看，在商品住宅用地现场竞价阶段，竞买人最终竞价不高于中止价的，以价高得者得得原则确定竞得；达到中止价时，交易将转入一次书面报价阶段。一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近平均价竞得的原则确定竞得人。

值得一提的是，在一次书面报价阶段时，有三个及以上有效报价的，根据报价与平均价价差的绝对值，由小到大的原则，确定中标候选人及顺位，报价与平均价价差绝对值相同的，则报价低者优先。这也意味着，一次性报价阶段不是单纯以价高来决定地块归属，而是“限地价下的相对价高者得”。

卢文曦分析认为，上海此次的新规则技术手段更为高明，不以价高为目的。上海对土地拍卖价格也会设限，这样可以稳定土地价格，稳定房价预期。

“在达到限价后谁来获得，其他城市或通过摇号，或通过报配建的方式，摇号有运气成分在，自己报配建则加重房企负担，在追求成本前提下，对楼盘品质质量追求减少。”卢文曦表示，“这次是看哪家房企报价最接近平均报价成为第一顺位候选人。这就要求房企事先做好完善的准备工作，在场上拍卖过程也不能冲动，要以最合理的价格拿下地块。”

另外，上海此次出让新规还规范了“同一申请人”的概念。同一名申请人只能进行一次交易申请（含联合申请）。这也意味着，房企想依靠多个“马甲”增加拿地概率，在新规下将难以实行。

卢文曦表示，大房企资金实力强，可以通过注册多个“马甲”增加拿地概率。这次尽可能避免此类事件。换而言之，房企不管大小，只要进入最后拍卖阶段，都只有1个拍卖号牌。对中小房企来说增加拿地机会。同时也尽力避免土地市场被几大龙头房企垄断的可能，多样化，多元化的楼市也是健康发展的要素之一。