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广州土拍:32家房企竞一地块 却有300组企业报名

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本报记者 张慧敏 李未来 深圳报道

随着4月底广州市首次“集中供地”落下帷幕,48宗涉宅用地集中线上竞拍,总成交42宗、流拍6宗,成交面积353万平,共揽金906亿元,市场冷热不均。

值得注意的是,黄浦区黄陂地块成为房企追捧的对象,据悉,该地块的报名企业(含马甲)超过300组,其中中海准备了30多个“马甲”,仁恒准备了6个“马甲”。(这里的“马甲”指的是报名参与该地块竞买的公司,而实际上,多家竞买公司背后的控股股东都是同一个企业。一个企业派出多个“马甲”的目的是在摇号阶段提高中签的概率。)

此外,广州首次集中供地出现了面粉贵过面包的现象——华润以21.28亿元竞得白云区金沙洲地块,楼面价为4.2万元/平,而目前,该区域的楼盘金沙洲时代天境售价3.1万元/平左右,保利金沙大都汇2.5万元/平左右。

借助本次土拍,多家外来房企首次进入广州市场,包括正荣、上坤、力高、天地源等房企。值得关注的是,近日天地源发布的年度报告显示,2020年,天地源的营业收入和净利润都存在下滑。

冷热不均

分地区看,黄埔、番禺、南沙三区地块受到追捧,增城、从化、白云区存在流拍的地块。黄埔3宗土地全部摇号,番禺1宗溢价39.53%、1宗竞配建、1宗摇号,南沙4宗全部溢价出让;流拍的6宗土地中,4宗位于增城区,1宗位于从化区,1宗位于白云区。

中指研究院土地事业部高级分析师孙超表示,在集中出让前“房企怕扎堆、政府怕流拍”是供需双方的担忧,本次土拍一定程度上让这成为了现实。贝壳研究院分析师潘浩表示,广州本次集中供地分化比较明显,优质地块竞争激烈。但仍然有地块底价成交,稳定地价趋势明显。

本次集中供地中,不得不提的是黄浦区黄陂地块。据广州乐居公众号消息,该地块进入报价阶段仅30秒后,就被打包“送去摇号”。根据出让要求,该地块按照“限地价+摇号”原则确认竞得人。竞买申请人的最高报价不超过最高限制地价时,按照“价高者得”原则确定竞得人。当报价达到最高限制地价后,所有接受最高限制地价的竞买申请人参加摇号。

广州乐居公众号显示,该地块获得了32家房企竞拍,保证金1300多亿元。该地块的报名企业(含马甲)超过300组,其中中海准备了30多个马甲,仁恒准备了6个马甲。为了求证“马甲”问题,《华夏时报》记者给中海地产和仁恒置地发去了采访提纲,截至发稿,未收到回复。

中指研究院土地事业部高级分析师孙超对记者表示,该地块如此火爆的原因主要有两点:第一,地块为纯住宅,地段和周边配套等均属上乘;第二,广州相关门关调控较为严格,黄埔、番禺等地区地价5年左右没涨过,这使得地块利润空间较大。“这种优质地块房企当然不会放过,那么最后拼的就是财力,谁的马甲多谁摇中的几率就大。”孙超说。

溢价率超40%

值得注意的是,广州本次集中供地出现了面粉价格贵过面包的现象。白云区金沙洲地块,竞拍113轮后被华润以21.28亿元、配建2.34万方竞得,楼面价为4.2万元/平,溢价率为44.96%。

“结合周边项目来看,金沙洲时代天境售价3.1万元/平左右,保利金沙大都汇2.5万元/平左右,面粉的价格已经大于了面包。”孙超表示,厨子是亏是赚,还需要时间的验证。

公众号拆神表示,华润此举的目的主要是想布局白云区的旧改。此前,公众号地产一条表示,“想要拿下旧改项目,最好在公开市场多拍地,这才是广州各区政府欢迎的方式”,因为在政府的主导下,广州的旧改政策愈加完善和具有可操作性,旧改的准入门槛也变得越来越高。

此外,建发集团在本次土地拍卖中拿地的溢价率也不低。经过67轮竞价,建发以20.18亿元拿下南沙区横沥岛义沙涌以西地块,该地块的面积为1.98万平,楼面价为2.36万元/平,溢价率为44.97%。

“价格刷新了南沙峰值。在开拍进行的时候,很多人都认为这宗地块应该会摇号。”公众号拆神分析,“开发商也怕站在高高的山岗,所以在摇号之前冷静地暂停了手里的鼠标。”

值得注意的是,同样是南沙横沥区域的地块,越秀联合体以8.6亿的底价拿下,单价却比建发拿下的南沙地块低不少。“建发拿地单价为2.3万/平,越秀联合体就算加上19亿元的配建工程成本,也才1.93万元/平,后者有太多优势。”拆神表示,未来建发的项目入市,压力会比越秀联合体大得多。

此外,建发集团控股的联发集团也在本次土地拍卖中溢价拿地。击退保利置业、正荣、上坤等开发商,竞价23轮,联发集团凭借10.18亿元总价,斩获增城区石滩镇南北大道西侧地块。该地块的面积为4.2万平方米,溢价率为12.1%。

来自深圳的房企也颇为积极。深振业(股票代码:000006.SZ)以7.3亿元获得增城区新塘镇蝴蝶岭大道西侧地块,该地块的面积为1.59亿元,楼面价为1.53万元/平,溢价率为40.38%。

天眼查显示,深振业是深圳市国有资产监督管理局直管的国有上市公司。财务数据显示,多年来深振业的年度营收都保持在20-30亿左右,2020年,深振业的营收为29.35亿元,同比下滑21.35%。

首进广州

此外,本次土拍中,多家外来房企首次进入广州市场,包括正荣、上坤、力高、天地源等。

上海的房企开始布局广州。正荣连落两子,以14.9亿元的底价竞得增城区荔湖街南北大道北侧地块;以20.91亿元竞得白云区钟落潭福龙路东侧地块,溢价率为20.8%。上坤联合体以7.71亿元竞得增城区朱村街朱村大道中地块,楼面价为1.43万元/平,溢价率为42.77%。

总部在深圳的力高集团(股票代码:01622.HK)以底价11.4亿元,竞得增城区荔湖街荔城西环路北侧地块。该地块的面积为2.93亿元,成交楼面价为1.08万元/平。

值得注意的是,2020年,力高集团毛利为28.13亿元,相比2019年29.54亿元,减少1.41亿元;2020年,力高集团毛利率相比2019年毛利率下降11%。对此,力高集团在年报中表示,“减少主要由于年内平均土地收购成本增加,以及平均售价降低所致。”

经过37轮竞价,天地源(股票代码:600665.SH)以12.43亿元获得番禺区石基镇市莲路北侧地块,该地块的面积为3.66万平方米,楼面价为1.8万元/平,溢价率为39.5%。据悉,天地源是西安高科集团有限公司旗下的上市公司,早在去年,天地源就出现在南沙、荔城的公开市场中,而且出价相当猛。

4月27日晚间,天地源发布的年度报告显示,2020年,天地源的营业收入为53.03亿元,同比减少5.15%;归属上市公司股东的净利润为3.28亿元,同比减少22.47%。与此同时,2020年,天地源的资产负债率为87.54%,同比增长1.64%。

对于力高集团和天地源本次在广州市场拿地的情况,《华夏时报》记者给其发去了采访提纲,截至发稿,未收到回复。

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