广州土拍:32家房企竞一地块 却有300组企业报名

本报记者 张慧敏 李未来 深圳报道

随着4月底广州市首次“集中供地”落下帷幕，48宗涉宅用地集中线上竞拍，总成交42宗、流拍6宗，成交面积353万平，共揽金906亿元，市场冷热不均。

值得注意的是，黄浦区黄陂地块成为房企追捧的对象，据悉，该地块的报名企业（含马甲）超过300组，其中中海准备了30多个“马甲”，仁恒准备了6个“马甲”。（这里的“马甲”指的是报名参与该地块竞买的公司，而实际上，多家竞买公司背后的控股股东都是同一个企业。一个企业派出多个“马甲”的目的是在摇号阶段提高中签的概率。）

此外，广州首次集中供地出现了面粉贵过面包的现象——华润以21.28亿元竞得白云区金沙洲地块，楼面价为4.2万元/平，而目前，该区域的楼盘金沙洲时代天境售价3.1万元/平左右，保利金沙大都汇2.5万元/平左右。

借助本次土拍，多家外来房企首次进入广州市场，包括正荣、上坤、力高、天地源等房企。值得关注的是，近日天地源发布的年度报告显示，2020年，天地源的营业收入和净利润都存在下滑。

冷热不均

分地区看，黄埔、番禺、南沙三区地块受到追捧，增城、从化、白云区存在流拍的地块。黄埔3宗土地全部摇号，番禺1宗溢价39.53%、1宗竞配建、1宗摇号，南沙4宗全部溢价出让；流拍的6宗土地中，4宗位于增城区，1宗位于从化区，1宗位于白云区。

中指研究院土地事业部高级分析师孙超表示，在集中出让前“房企怕扎堆、政府怕流拍”是供需双方的担忧，本次土拍一定程度上让这成为了现实。贝壳研究院分析师潘浩表示，广州本次集中供地分化比较明显，优质地块竞争激烈。但仍然有地块底价成交，稳定地价趋势明显。

本次集中供地中，不得不提的是黄浦区黄陂地块。据广州乐居公众号消息，该地块进入报价阶段仅30秒后，就被打包“送去摇号”。根据出让要求，该地块按照“限地价+摇号”原则确认竞得人。竞买申请人的最高报价不超过最高限制地价时，按照“价高者得”原则确定竞得人。当报价达到最高限制地价后，所有接受最高限制地价的竞买申请人参加摇号。

广州乐居公众号显示，该地块获得了32家房企竞拍，保证金1300多亿元。该地块的报名企业（含马甲）超过300组，其中中海准备了30多个马甲，仁恒准备了6个马甲。为了求证“马甲”问题，《华夏时报》记者给中海地产和仁恒置地发去了采访提纲，截至发稿，未收到回复。

中指研究院土地事业部高级分析师孙超对记者表示，该地块如此火爆的原因主要有两点：第一，地块为纯住宅，地段和周边配套等均属上乘；第二，广州相关门关调控较为严格，黄埔、番禺等地区地价5年左右没涨过，这使得地块利润空间较大。“这种优质地块房企当然不会放过，那么最后拼的就是财力，谁的马甲多谁摇中的几率就大。”孙超说。

溢价率超40%

值得注意的是，广州本次集中供地出现了面粉价格贵过面包的现象。白云区金沙洲地块，竞拍113轮后被华润以21.28亿元、配建2.34万方竞得，楼面价为4.2万元/平，溢价率为44.96%。

“结合周边项目来看，金沙洲时代天境售价3.1万元/平左右，保利金沙大都汇2.5万元/平左右，面粉的价格已经大于了面包。”孙超表示，厨子是亏是赚，还需要时间的验证。

公众号拆神表示，华润此举的目的主要是想布局白云区的旧改。此前，公众号地产一条表示，“想要拿下旧改项目，最好在公开市场多拍地，这才是广州各区政府欢迎的方式”，因为在政府的主导下，广州的旧改政策愈加完善和具有可操作性，旧改的准入门槛也变得越来越高。

此外，建发集团在本次土地拍卖中拿地的溢价率也不低。经过67轮竞价，建发以20.18亿元拿下南沙区横沥岛义沙涌以西地块，该地块的面积为1.98万平，楼面价为2.36万元/平，溢价率为44.97%。

“价格刷新了南沙峰值。在开拍进行的时候，很多人都认为这宗地块应该会摇号。”公众号拆神分析，“开发商也怕站在高高的山岗，所以在摇号之前冷静地暂停了手里的鼠标。”

值得注意的是，同样是南沙横沥区域的地块，越秀联合体以8.6亿的底价拿下，单价却比建发拿下的南沙地块低不少。“建发拿地单价为2.3万/平，越秀联合体就算加上19亿元的配建工程成本，也才1.93万元/平，后者有太多优势。”拆神表示，未来建发的项目入市，压力会比越秀联合体大得多。

此外，建发集团控股的联发集团也在本次土地拍卖中溢价拿地。击退保利置业、正荣、上坤等开发商，竞价23轮，联发集团凭借10.18亿元总价，斩获增城区石滩镇南北大道西侧地块。该地块的面积为4.2万平方米，溢价率为12.1%。

来自深圳的房企也颇为积极。深振业（股票代码：000006.SZ）以7.3亿元获得增城区新塘镇蝴蝶岭大道西侧地块，该地块的面积为1.59亿元，楼面价为1.53万元/平，溢价率为40.38%。

天眼查显示，深振业是深圳市国有资产监督管理局直管的国有上市公司。财务数据显示，多年来深振业的年度营收都保持在20-30亿左右，2020年，深振业的营收为29.35亿元，同比下滑21.35%。

首进广州

此外，本次土拍中，多家外来房企首次进入广州市场，包括正荣、上坤、力高、天地源等。

上海的房企开始布局广州。正荣连落两子，以14.9亿元的底价竞得增城区荔湖街南北大道北侧地块；以20.91亿元竞得白云区钟落潭福龙路东侧地块，溢价率为20.8%。上坤联合体以7.71亿元竞得增城区朱村街朱村大道中地块，楼面价为1.43万元/平，溢价率为42.77%。

总部在深圳的力高集团（股票代码：01622.HK）以底价11.4亿元，竞得增城区荔湖街荔城西环路北侧地块。该地块的面积为2.93亿元，成交楼面价为1.08万元/平。

值得注意的是，2020年，力高集团毛利为28.13亿元，相比2019年29.54亿元，减少1.41亿元；2020年，力高集团毛利率相比2019年毛利率下降11%。对此，力高集团在年报中表示，“减少主要由于年内平均土地收购成本增加，以及平均售价降低所致。”

经过37轮竞价，天地源（股票代码：600665.SH）以12.43亿元获得番禺区石基镇市莲路北侧地块，该地块的面积为3.66万平方米，楼面价为1.8万元/平，溢价率为39.5%。据悉，天地源是西安高科集团有限公司旗下的上市公司，早在去年，天地源就出现在南沙、荔城的公开市场中，而且出价相当猛。

4月27日晚间，天地源发布的年度报告显示，2020年，天地源的营业收入为53.03亿元，同比减少5.15%；归属上市公司股东的净利润为3.28亿元，同比减少22.47%。与此同时，2020年，天地源的资产负债率为87.54%，同比增长1.64%。

对于力高集团和天地源本次在广州市场拿地的情况，《华夏时报》记者给其发去了采访提纲，截至发稿，未收到回复。