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这座东北城市二手房价跌回14年前 被头部开发商遗忘

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自棚改退潮以来,不少非核心三四线楼市的需求侧在近两年明显萎缩,土地和新房供给还在增加,供需不匹配叠加存量老旧房流通困难等结构问题,已形成“新房-二手房积压下跌”的恶性循环。

以东北城市牡丹江为例,其2020年二手房价格已跌回5年前,今年第一季度更是跌回2007年。

牡丹江作为一座典型的三四线城市,是黑龙江省东南部中心城市,辖绥芬河、海林、宁安、穆棱、东宁、林口6个县(市)和东安、西安、爱民、阳明4个城区,全市总面积4.06万平方公里。

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图片来源:摄图网

“由于我市经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高,缺少能牵动全市经济发展的大项目,导致在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力,加剧了人口外流尤其是青壮年人口外流。”牡丹江市统计局的《牡丹江市人口发展现状分析报告》在解释为何青壮年会流出该市时如此表示,或许揭示了个中原因。

二手房价回到14年前

据贝壳研究院统计,牡丹江在不考虑通胀的前提下,2020年二手房房价跌回5年前的价格水平,而今年一季度的跌幅直接使其房价倒退至2007年的水平。

仅从2021年1~3月国家统计局的数据看,牡丹江二手房已经连续同比下降10%左右了。

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自2021年1月开始,《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》的定基数据从2015年变更为2020年,当月牡丹江二手房价便整体跌去4.9%,跌幅全国第一;3月进一步跌至5.1%,依旧稳居全国跌幅之首。

从安居客数据看,牡丹江近期二手房价格呈下行走势,目前均价在5500元/平方米左右。

房价下跌同时还发生在新房领域。根据国家统计局数据,牡丹江新房价格同比连续3个月下跌,环比数据也仅在3月份维持不变。新房价格定基数据也在3月跌去1.5%,跌幅仅次于北海的3%,居全国第二位。

目前牡丹江的在售新盘,5000元~6000元/平方米左右的是主流,安居客显示共41个,来自头部房企的只有恒大绿洲、北京城建·德远天宸等个别项目。

“牡丹江房价由于疫情影响,最近是有些下降。”一名牡丹江的销售人员告诉记者,“但你拉长时间维度,从10年看,牡丹江的房价还是在上涨的。尤其是江南地区,政府机构迁移到江南地区之后,发展前景是很好的。”

头部房企遗忘之地

一名牡丹江市民表示:“目前在西安区和东安区,新盘已经不多了,可选择的空间不大。”

一名千亿房企工作人员告诉《每日经济新闻》记者,房企很现实,布局还是要看区域的人口经济发展能力:“很多长三角、珠三角的三四线城市甚至好于很多东北的中心城市。”

从土地供应角度看的确是这样。据Wind,牡丹江住宅土地供应从2011年成交面积达到顶峰后,除2018年小有回升外,一直都呈现出下降趋势。

据牡丹江市自然资源局数据显示,2020年全市共出让商服、住宅用地仅7宗,2019年仅3宗。如此少量的地块供应一定程度上代表了房企对该市的市场判断。

另外值得注意的是,2020年在牡丹江拍得商服、住宅用地的企业多为黑龙江荣飞房地产开发有限公司、牡丹江市江盛房地产开发有限公司等本地区域房企,几乎难觅头部房企的身影。

最近一则关于头部房企在牡丹江的消息,还是黑龙江省建设厅发布的违法通报——牡丹江市世茂假日山水3-1地块项目“施工单位为吉林省一建工程股份有限公司,现场主要管理人员劳动关系均在吉林建工集团,项目经理未在岗履职”。

从牡丹江官方数据看,该市房地产行业可谓萧条。2020年房地产开发完成投资58.5亿元,同比下降6.5%;新开工面积90.9万平方米,同比下降38.9%,其中住宅75.8万平方米,同比下降39.2%;商品房销售面积140.1万平方米,同比下降16.9%;商品房销售额68.4亿元,同比下降17.3%。

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