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深圳小产权房交易整治风暴:全市房源急下架,中介门店被查封

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一夜之间,风口上的深圳小产权房交易按下暂停键。

4月29日,深圳多个小产权房交流群更名成置业交流群,多名小产权房交易中介停止发布房屋广告信息,取消原有看房预约。时代周报记者联系多名小产权房交易中介,对方均以目前没有从事相关业务匆匆挂断电话。

同日,时代周报记者走访深圳最大的小产权房交易市场沙井,在社区春和雅苑楼下,记者看到,100米范围内的16家中介交易门店悉数关门。其中,3家门店被贴上封条,2家门店玻璃墙上贴有“旺铺转租”广告。

“这几天深圳各区都在查,没有人敢在这时候开店,今天全市的小产权房都在下架,主要卖小产权房的门店都关门了。这一波查处至少会维持半年,出租可以,买卖不行。”4月29日,一名深圳中介门店店长对时代周报记者表示,今年以来,深圳小产权房交易火热,近期央视的报道让小产权房成为焦点,已引起监管注意,预计后续会有整治行动。

4月27日,央视财经报道,近期深圳小产权房市场异常火热,甚至出现了一房难求的现象。部分小产权房涨幅高达50%,其中近八成购房者为投资客。次日,龙华大浪街道经济服务办公室发布《关于小产权房问题的通知》,明确要求各股份公司不得进行小产权房交易,不得为小产权房交易提供见证,不得为小产权房交易的材料加盖公章。

4月29日,深圳市房地产中介协会发展研究部部长华洪对时代周报记者表示,按照《深圳市房地产监督管理办法》以及《深圳市房地产中介行业从业规范》,经纪人不得代理小产权房、军产房以及保障性住房等法律法规禁止交易的房产,一经发现将严肃处理。

华洪强调,若发现已备案的中介机构违规代理小产权房,经深房中协会核查属实的将被列入C类不良行为记录。如果情节严重,则将列入失信名单,并在全国29个省市同步通报,相关人员或面临29省市的禁业处罚。

“主要是便宜”

“深圳第一小产权房”壆岗盛芳园,因小产权房整治行动而变得格外冷清。4月29日,时代周报记者走访时发现,壆岗盛芳园楼下中介门店均已闭店。

壆岗盛芳园共计2010户,由壆岗村委统一开发,小区南北两区由一座空间连廊相连,配备会所、游泳池、健身房、舞蹈室、小型篮球场等。

4月29日,盛芳园楼下一名租单中介对时代周报记者表示,目前盛芳园单价约为2.6万元/平方米,在售房源不多,主要为160平方米户型。可供对比的是,2017年,盛芳园153平方米房源单价约为1.79万元/平方米。

相比首付动辄百万元的商品房,小产权房的价格优势是吸引购房者的主要原因。

“小产权房便宜,龙华大浪一套36平方米的大一房卖37万元,盛芳园总价300万元可以买个大三房,在深圳37万元都不够交首付,300万元只能凑个首付。相比之下,小产权房太便宜了!”4月29日,一名盛芳园业主对时代周报记者表示,与商品房相比,小产权房“上车”门槛低、不用月供、社区成熟、居住起来与商品房并没明显区别,这些因素是自己购房小产权房的主要原因。

在沙井经营便利店的梁伯(化名)对此表示赞同。4月29日,梁伯告诉时代周报记者,由于沙井小产权房价格已被炒高,无奈之下,他和家人只能再往周边走,在10公里之外的东莞长安镇购置小产权房。

“120平方米的电梯房,每平方米只要6000元,还在马路边,采光通风都很好。”梁伯认为,若是自住,小产权房没有风险。若是投资,小产权房只有一本房本,若原业主将房本拿去抵押后资不抵债,将影响购房者进行二次买卖。

梁伯认为,小产权房的交易全靠个人信用,若要进行投资,建议避开小产权房,买正规商品房。

交易存风险

由于无红本,小产权房交易过程复杂,纠纷也时有发生。

时代周报记者从深圳小产权房交易中介处了解到,由村委统一建设的小产权房在进行二次交易时,村委会出具一份共同建资合同。过户时,买家和原业主一起到村委签转让协议,重新签订合同。同时,村委会保留合同原件,以后再进行交易时,需新业主持身份证和合同编码,待信息核实后方能进行过户。

4月29日,时代周报记者走访发现,深圳沙井社区宣传廊张贴重大风险提示,提及小产权房交易不受法律保护,存在无法过户、一屋多卖、业主反悔、不配合签约、交易信息不图名、时间周期长等重大潜在风险。

同日,沙井衙边股份合作有限公司对时代周报记者表示,村委只负责将房产过户给原村民,不对原村民与其它购房者之间的交易进行见证,若后续产生交易纠纷,村委概不负责。

4月29日,北京金诉律师事务所主任王玉臣对时代周报记者表示,按照现行的法律规定,小产权房的买卖合同效力往往是无效的。购买小产房的风险远不止行政管理上的风险,如小产权房拆迁时,有一些原房主主张买卖合同无效以侵吞拆迁款。此外,房价大幅度上涨时,也有原房主毁约,想要拿回房屋的情况。

对于部分中介所说的“律师见证”,广东华商律师事务所周争锋表示,深圳市司法局多次禁止深圳律师为此类房产做律师见证,目前流传的所谓的律师见证,基本上都是盖的萝卜章,只为满足交易双方的心理需要,起到一定的心理安慰作用,无任何法律效力。

小产权房走向何方?

据深圳住建局数据,截至2020年年初,深圳共有住房1082万套,其中农民房为507万套,商品房为189万套,工业宿舍为183万套,公寓和其他住房为97万套,单位的自建房55万套,保障房51万套。

这意味着,深圳现有住房体系中,有近半为小产权房。

据奥一网报道,2021年以来,深圳小产权房涨幅已超30%。其中,公明片区的小产权房在两年前收购价是6000元/平方米,现在约为1万-1.2万元/平方米;龙华片区的小产权房在两年前的收购价是1万-1.8万元/平方米,现在约为1.5万-4万元/平方米。

小产权房火热的原因是什么?

4月29日,中国城市经济专家委员会副主任宋丁对时代周报记者表示,“715新政”后,深圳对新房和二手房的管控持续加码,大量闲置资金找不到出路,因此流入小产权交易市场。此外,2020年年底,《深圳经济特区城市更新条例》出台,深圳拆迁的标准从“双百”变成“双九五”,降低项目立项和拆迁标准,旧改进度加快。部分投机者购买小产权房博拆迁,双重因素导致小产权在短期成交火爆。

宋丁认为,针对小产权房市场的管控应从多方面入口,包括从信贷方面管控资金流入,管理村委会、律师见证等行为,形成多头监管的格局以限制小产权房交易。

对此,多名业内人士也呼吁,面对体量庞大的小产权房,不应采取“一刀切”的方式管理。

宋丁认为,深圳小产权房体量太大,无法完全禁止交易。政府应加大对于小产权房的梳理,有一部分在技术上合规的房源应通过正常法律渠道转化成保障性住房,或逐步纳入旧改,转化成可利用的资源;完全不合法且处在危险状态下的小产权房应该拆掉,按政府规定落实土地使用。

事实上,对盘活存量小产权房,深圳已走在探索路上。

2020年3月,深圳市住房和建设局发布《深圳市人才住房和公共租赁住房筹集管理办法(试行)》的通知,明确深圳人才住房和公租房房源对象为满足房屋结构安全、消防安全和地质安全条件的住宅或商务公寓、商业用房按规定改建成的租赁住房、城中村房源、经依法处理后的没收类违法建筑以及其他社会存量用房。此类房源都可以筹集作为人才住房和公共租赁住房,并向符合条件的对象进行供应。

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