武汉全程监管新房销售：最多分5次开盘，禁止任何方式拆分房款

4月27日，武汉市住房保障和房屋管理局发布《关于进一步加强新建商品房销售全过程监管的通知》，通过完善和加强新建商品房销售全过程监管制度措施，进一步规范市场主体经营行为，激发市场主体活力，维护市场良好秩序，促进房地产市场平稳健康发展。

商品房预售标准提高，限制多次开盘

《通知》提出，申请预售许可的新建商品房项目，原则上新建商品房项目主体结构施工形象进度十五层及以下建筑达到1/2，十五层以上建筑达到1/3且不少于七层可申报商品房预售许可。此外，申报规模根据《建设工程规划许可证》批准总建筑面积可分次申报，20万平方米以下的不超过3次，20万平方米及以上的不超过5次。

按照武汉市反管局于2019年12月31日发布的《市住房保障房管局关于加强新建商品房预售管理工作的通知(征求意见稿)》，其中规定，商品房预售除了符合有关法律法规的规定外，原则上工程形象进度还应达到以下要求：低层(含四层)主体结构封顶，且砌筑工程完成；多层(含六跃七)主体结构达到层数的三分之二；小高层及以上建筑主体结构达到层数的二分之一且不得少于七层。

不过，武汉曾于去年3月降低预售许可要求，彼时受疫情影响，武汉市房管局发布《关于支持房地产开发企业复工复产确保我市房地产市场平稳健康发展的六条措施》，支持房地产企业实行差别化分批复工复产。其中放宽了预售要求，对2020年10月1日以前取得施工许可证的房地产开发项目，其开发投资额达到25%以上，且高层建筑形象进度达到1/4以上、多层（含六跃七层）及低层建筑形象进度达到正负零，即可申请办理预售许可。

中指研究院武汉公司研究副总监李国政指出，相对于此前标准，此次对于商品房预售提高了门槛，必然影响房企快周转的速度。另外，对于企业分批上市多次开盘，刺激市场的行为，也进行了限制。今后，楼盘要按照《建设工程规划许可证》批准总建筑面积分次申报，20万平方米以下的不超过3次，20万平方米及以上的 不超过5次，有效杜绝饥饿营销。

重申“一房一价”规定，禁止以任何方式拆分房价款

《通知》也加强了商品房销售价格和资金管理。其中明确，房地产开发企业应严格执行“一房一价”销售规定，对外销售的商品房价格不得超过房管部门备案价格。房地产开发企业和房地产经纪机构不得以任何方式分拆房价款，买受人实际支付的房价款应与《商品房买卖合同》约定的房价款一致。

武汉市房管局指出，重申“一房一价”规定，明确买受人实际支付的房价款应与《商品房买卖合同》约定的房价款一致，禁止以任何方式拆分房价款。明确规定开发企业收取预订款、定金、房价款的，应与买受人书面约定权利义务。对未选定房源的，认筹金应在5个工作日内退还；定金及房价款按双方约定处理。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“一房一价”已成为热点城市监管的主要内容之一。由于新房限价，导致的双合同、茶水费、精装修合同等乱象频出，此次重申“一房一价”规定，也是为了禁止分拆房价款等行为出现。同时也为防止房屋价格失真以及防止损害老百姓购房权益。

此外，《通知》也针对现在营销渠道多样化、全民经纪人等趋势，重申房地产经纪机构备案管理规定，明确经纪机构无授权不得参与项目销售活动，禁止经纪机构擅自转让代理权。

保护消费者的权益方面，要求对全装修楼盘，要求按不同户型和交付标准分别设置样板房，并且，全装修交付样板房自集中交付之日起3个月内不得擅自拆除、出售，例外拆除的须证据保全。