龙湖与重庆交开投签署战略合作，重庆或将有更多“龙湖光年”

如何更高效的获取TOD项目？开发更多的TOD项目？答案是跟TOD玩家一起玩。

4月12日，重庆交通开投集团（下属公交集团、轨道集团、枢纽集团、铁路集团四家市属国有骨干子企业），与龙湖集团签署了战略合作协议。

值得注意的是，双方的战略合作，级别非常之高。重庆交开投党委书记、董事长李方宇带队总经理吴家宏，副总经理郝满炉出席沟通会及签约仪式；龙湖这边，集团CEO邵明晓，携集团总规划师、TOD事业部总经理胡剑，以及重庆公司总经理高巍出席仪式。

沟通会上，双方表示：“将加快合作的进度，在沟通机制、合作水平、合作规模以及合作范围上，突出重点，务求实效”。

速晨君的理解是，这绝对不是一次形式上的战略合作，“快、畅、大、多、重、实”这几个关键词，可以预见，双方或将很快有大规模的落地合作。

重庆交开投及龙湖集团相关领导出席了本次签约仪式

01万亿级蓝海市场

早在两年前，上海易居房地产研究院与西南交通大学（上海）TOD研究中心发布的报告显示，根据中国城市轨道交通发展规划测算，未来3年~5年，全国城市轨道交通车辆基地上盖开发将带来约2.4亿平方米发展空间，市场规模将达到5万亿元。

同样，明源地产相关研究数据显示，我国已运营及在建部分的轨交线路所对应的TOD市场规模，保守估计达5万亿元。

而在重庆，为了更好地推进TOD综合开发，重庆正全力推进轨道交通成网计划实施，目前已运营通车370公里、在建263公里。依托TOD项目，重庆将打造轨道养老公寓、轨道人才公寓、轨道幼儿园、轨道商业服务、轨道文化生活服务等产品，形成独特的轨道交通品牌内涵。

业内人士预计，这种通过政府与企业专业分工合作，提升土地使用效率、提升城市运营效率，从而提高资产价值，给城市居民带来便捷和幸福生活的多赢模式，将成为头部房地产企业一条越跑越宽的赛道。

02为什么是龙湖

TOD模式在国内属于较为前沿的规划理念，以TOD模式开发城市综合体项目的过程，如同打造一座迷你城市，涉及商业地产、产城办公、酒店、公共服务、休闲绿化以及住宅地产等多个业态与轨道交通的融合。这种“轨道+物业”的开发模式，在为轨道交通建设提供一种可持续发展模式的同时，也将助推整个片区的发展。

对于房地产企业而言，TOD项目意味着更广阔的市场空间、更优越的地理位置、更庞大的建筑体量。但是，操盘这类项目，对房地产企业多业态开发能力、组织能力、持续运营能力的要求之高不言而喻。

不同于住宅项目的线性开发模式，TOD项目需配置大量自持的商业、产业及公共服务业态，因此投资额庞大、开发周期长、自持体量大，除开发运营经验外，资金是对企业开发TOD项目的最大考验。

通常，自持TOD商业综合体项目固定资产回报率在6%~7%左右，对房地产企业来讲，只有综合融资成本小于6%，才具备足够的实力和耐力操盘这类大体量的项目。在项目实际落地过程中，只有融资成本低、资金实力雄厚、持续运营能力强的房地产企业，才能够稳中求胜。

根据龙湖3月26日发布的2020全年业绩显示：在手现金778.3亿元，平均借贷成本4.39%。

龙湖集团总规划师胡剑表示：

“每个大型综合体，都会沉淀数十亿元乃至百亿元的资金。当综合体的所有方资金成本能够长期低于5%，就可以形成‘投、建、管、融’的良性循环，所以龙湖集团有实力投资回报期很长的TOD项目。”

03行业竞争的队形与阵容正在拉开

西南交通大学（上海）TOD研究中心主任朱晓兵说，在国内开发TOD项目，需要从以下几个方面“根除病灶”：顶层设计；明确的TOD责任主体；明确且适当的反哺目标；匹配的工作机制与工作流程；有针对性的前期系统研究方法；合理、有序的工作推进方法；遵循市场原则的开发策略；合作共赢的开发模式。

TOD领域是波涛汹涌的蓝海，只有综合实力足够强劲的企业，才能在其中畅游。随着时间推移，行业竞争的队形与阵容正在逐渐拉开。

2020年9月29日，由中国城市公共交通协会和中国房地产业协会共同组织编制的《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》（以下简称“《规范》”）、《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》以下简称“《标准》”）正式发布，这也是中国首个TOD标准，填补了国内TOD领域团体标准的空白。

《规范》参照既有标准和规范，借鉴国内外相关经验，广泛征求各有关方面意见，从项目选址、功能布局、交通接驳、空间塑造、运营管理、信息科技与技术创新六个方面，提出了城市轨道TOD综合项目规划设计原则、系统控制指标、各要素技术指引；《标准》以公共交通支撑和引导城市发展（TOD）为原则，从项目选址、功能布局、交通接驳、空间塑造、运营管理与技术创新六个方面，对城市轨道站点周边的开发项目进行综合测评。

值得关注的是，此次编制组成员包括华为、龙湖集团、戴德梁行、宇恒可持续交通研究中心等业内知名龙头企业及专业机构。

龙湖集团CEO邵明晓在2020年的中期业绩会上曾表示：“龙湖集团在TOD项目的选址、项目获取以及建造和运营方面，已经组建了一个非常强的团队，也积累了很多的经验，在TOD项目方面，具有一定优势。”

龙湖作为中国房地产100强企业，在TOD开发方面，龙湖还是国家标准的参与制定者，也是参与的唯一一家房产地企业。所谓“三流企业做销售，二流企业做产品，一流企业做标准”，从这个意义上来讲，在万亿级的TOD赛道上，行业的队伍和阵容，已经拉开。

04重庆TOD东风起

关于TOD的规范和标准发布后，全国的TOD势必进入一个加速度。

而值得一提的是，就在重庆交开投与龙湖签署战略合作协议前的4月8日，重庆出台了《主城都市区城市轨道交通TOD综合开发专项规划》(以下简称《专项规划》)，着力打造TOD15分钟步行生活圈和30分钟换乘通勤圈。

而在2020年的11月2日，重庆印发 《关于推进主城都市区城市轨道交通区域综合开发的实施意见（试行）》【渝发改交通〔2020〕1664号】，明确了设立城市轨道交通综合开发领导小组，由市政府常务副市长任组长，分管副市长任副组长。

在意见当中，明确了重庆交通开投集团为城市轨道交通综合开发的一级开发主体，并可采取PPP等模式引入社会投资人。轨交站场范围外的综合开发用地，交开投集团可通过市场化方式参与二级开发……

这个想象空间，简直太大。

就在4月13日，重庆交通开投集团发布消息，经过专家组评审，包括微电园TOD示范站，赖家桥TOD示范站，磁器口TOD示范站，马家岩TOD示范站的，首批征集的轨道线路4个TOD城市示范站城市设计初步方案出炉……

目前，位于重庆的中国首个高铁TOD站城一体化项目龙湖光年，已于2020年底正式投用。随着此次重庆交通开投集团与龙湖集团签署战略合作协议，作为战略合作伙伴的龙湖，在重庆TOD东风中，能起到多“快、畅、大、多、重、实”的贡献，值得期待。

延伸阅读：

有1就有N

TOD(Transit Oriented Development)是以公共交通为导向的城市发展模式，目前全球范围内的世界级城市，如东京、大阪、香港、新加坡等，通过TOD模式综合开发优化了城市空间、塑造了城市形态、提升了城市能级。

据悉，重庆沙坪坝铁路枢纽项目正是政府、国企、民企等多方力量共建的典型案例，为国内首个高铁商圈TOD。龙湖集团总规划师胡剑表示，“民营企业参与TOD项目，要对社会、对政府有贡献。通过对城市现代服务业体系的培育、商圈的培育、CBD的培育，让城市品质得以提升，这比单纯的拆建一个火车站作用更大，这是我们做项目的逻辑。”

2003年，位于重庆观音桥的北城天街开业，18年之后，龙湖在手的商业项目已超过100座。在成功打造首个站城一体化项目龙湖光年之后，与拥有公交集团、轨道集团、枢纽集团、铁路集团四家市属国有骨干子企业的重庆城市交通开发投资集团签订战略合作协议，我们有理由相信，重庆，或将迎来更多的“龙湖光年”。