上海"红盘"10年社保才够资格，全款买家也被劝退

图片来源：视觉中国

上海楼市调控新政出台的第88天，新盘积分摇号入围的“天花板”再被捅破。

4月19日，位于上海浦东的浦开仁恒金桥世纪向参与认筹的购房者发出通知，由于认筹人数过多，浦开仁恒金桥世纪项目将采取积分摇号，入围分数线为75.6分。这是上海第6个触发积分摇号的楼盘，也是上海首个入围分数线超过70分的楼盘。

买家积分中位段处于50-60分的大环境中，70分对大多数购房来说，已经是望尘莫及的高分，此前触发积分摇号的5个楼盘，入围门槛低的为56.7分，最高达68分。无论是业界、购房者还是开发商，都没有预料到，上海新房摇号的入围门槛会被拔到75.6分的超高位置。

要知道，这一分数并不容易达到。基础分全为满分的前提下，本地户籍无房家庭需要缴纳10年社保，本地户籍无房单身人士及外地户籍无房家庭则需要缴纳197月社保才能达到入围分数，即约16.4年。

购房门槛的不断提高倒逼着市场和购房者回归冷静。如今，上海楼市少了“千人摇”、“万人摇”的场面，触发积分摇号的楼盘亦是少数，入围门槛冲破70分更是鲜见的个例。

但这并不意味着狂热的“购房潮”就此褪去。只是，在拼积分与拼首付的竞技中，有一大批低积分或低首付的刚需买家陷入“大热门楼盘积分不够，普通楼盘首付不够，冷门楼盘位置不好”的困局，他们正在与市场僵持着，等待突出重围的机会。

人气过高，全款买家也被劝退

决定参加浦开仁恒金桥世纪之前，欧阳雪（化名）计算了自己的积分，作为本地已婚无房人士的她，可以拿满60分基础分，按照项目0.13的社保系数计算，欧阳雪的最终积分为73.5分。

欧阳雪一度对浦开仁恒金桥世纪势在必得，在她看来，超过70分的积分绝对是一个可以入围的保险数字，加上首付比例达到七成，她的购房之旅应该可以就此结束。直到收到未入围的通知信息，欧阳雪都不敢相信，有着高积分的自己居然会连参与摇号的资格都没有。

“看房的时候我就做好了积分摇号的心理准备，前期向置业顾问咨询摇号入围分数的时候，大家都很乐观。当时，置业顾问告诉我，这次只有175套房源，有购买意向的人比较多，没有意外肯定会触发积分摇号，他预估入围门槛在70分左右，不会超过73分，毕竟大多数人只有60多分。”

让欧阳雪笃定能够入围的还有另一个原因。看房过程中，欧阳雪亲眼见证数位买家被置业顾问成功劝退，她知道，但凡是积分或首付比例未达到开发商的预期，就会碰到劝退情形。而她的看房经历十分顺利，这给她一种十拿九稳的错觉。

“我看到好几对夫妻被劝退，其中有一对可以支付全款的小夫妻都在置业顾问的软磨硬泡下放弃认筹。”欧阳雪说，到了售楼处，置业顾问首先会介绍项目情况，然后按照流程进行验资看房，正式进入认筹环节的咨询开始，置业顾问的话题就会围绕在积分和首付比例上。

通常而言，在认筹人数可控的情况下，开发商会通过首付比例高低来筛选优质客户。但像浦发仁恒金桥世纪这样的大热门楼盘，基本上是积分、首付比例两手抓，既要求高首付，又要求高积分。

欧阳雪看到的全款买家就是被积分拖了后腿。“那对夫妻是外地户籍，基础分上就吃了大亏，比本地户籍已婚买家少了10分。而且他们和我一样，都是90后，社保系数分最多十几分，加起来60多分，距离置业顾问预测的70-73分还差很远。”

于是，各式各样的劝退话术轮番上场。置业顾问直接告诉小夫妻，70分以下不建议参与认筹，还为他们算了一笔明账：参与认筹需要缴纳150万认筹金，还需冻资148万，若入围或摇号失败，这两笔资金退回账户需要一定时间，影响后续买房计划不说，还相当于损失了一笔利息收入。

不仅如此，置业顾问还向小夫妻推荐了更适合他们的楼盘。“置业顾问建议这对夫妻去关注后续要推盘的另一个项目，那个项目的房源数量比浦开仁恒金桥世纪要多一倍，触发积分摇号的概率小，全款买房有很大的优势。”欧阳雪说。

最终，小夫妻成功被劝退，而这件事却给了见证整个过程的欧阳雪更多信心。她以为，剩下的买家都是势均力敌，万万没想到，山外有山，人外有人。

“打新潮”余热犹存

浦开仁恒金桥世纪火爆是上海楼市的一个缩影，折射出上海楼市高热度的一面。

从认筹情况可以看出，“打新”的热度仍未散去。浦开仁恒金桥世纪认筹信息显示，此次该项目共推出175套房源，“劝退”模式下，依然吸引了过千人参与认筹，认筹总人数达到1140组，认筹率超过650%。

并且，浦开仁恒金桥世纪并非新政后唯一一个认筹人数过千的楼盘，在此之前，建发浦上湾也曾有过千人认筹的“战绩”。2月，建发浦上湾一次性推出498套房源，最终认筹人数1589组，认筹率超300%。

目前为止，新政后上海楼市集中批出的33个楼盘仅剩两个项目尚未启动认筹，其余31个楼盘中，除了少数地理位置处于外郊环的楼盘之外，大部分楼盘的认筹率突破100%。业内人士根据目前认筹情况预估，待33盘全部完成认筹，将有共计10个楼盘触发积分摇号，占比近三分之一。

中原地产市场分析师卢文曦表示，眼下上海楼市中只要有新盘入市，还是能受到买家关注和认同。不过，与调控政策前相比，市场在逐步回归理性，以往几个人抢一套房的现象大幅减少。

更多的数据显示，进入4月，上海新房市场成交依旧处于高位运行。据中原地产统计，今年清明小长假期间，上海新建商品住宅成交2.8万平方米，尽管同比减少3.4%，但从最近几年清明假期成交来看，成交量最低为2万平方米，最高为去年的2.9万平方米。

随着积分摇号楼盘的陆续增加，楼市数据进一步爬升。克而瑞地产研究院发布的最新数据显示，4月12日至4月18日，上海新房住宅成交面积约17.58万平方米，环比前一周增长42%。

卢文曦认为，接下来上海楼市有一定概率会保持当前的温度，但很难创造新的成交峰值。“政策在慢慢发挥效用，4月预计供应不超过70万平方米，哪怕当月全部转化成销售数据，从绝对成交量来看，也很难达到110万平方米以上。”