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高溢价频现 房企拿地热情不减

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实行“两集中”土地出让制度的地区陆续挂牌、出让首批集中出让地块,涉及普通住宅、共有产权房以及商业、科研、租赁等用地。从房企方面看,对热点地块的抢夺热情不减,出现了不少高溢价出让地块。

出让土地性质多样

4月23日,北京市规划和自然资源委员会公布房山区长阳镇04街区FS10-0104-6001、6002地块开标结果,北京首都开发股份有限公司以7.501亿元竞得该宗地块。这是首批供地计划中的唯一一宗共有产权房地块,距离房山地铁长阳站直线距离约850米,销售均价为2.7万元/平方米。该宗地面积为40514.84平方米,住宅部分容积率为2.5,控高60米,将以“临时三通一平”的形式出让。

值得注意的是,本次出让FS10-0104-6001地块中配建25775.56平方米的公共租赁住房,将由中标人完成建设,建成后由北投公司整体回购,回购价格8380元/平方米(含精装修费用)。

同日,济南迎来“两集中”新政下的首批供地,共挂牌出让83宗地块,总面积约4026亩。这批地块将于5月24日竞拍。挂牌地块性质较丰富。以槐荫区为例,此次共出让13宗地块,包含6宗居住用地、5宗商业用地、1宗加油加气站用地和1宗科研用地,共计667亩。

争夺热点地块

房企对热点地块抢夺热情不减。在高溢价出让的地块中,既有实行“两集中”出让的地块,也有其他尚未实行“两集中”政策的地块。

日前,佛山市1宗综合用地(含住宅)成功出让,溢价率为107%。该地块位于顺德区陈村镇建设大厦西侧,总用地面积合计117656.57平方米,地块共分为A、B、C、D四个区。其中,A区用地面积为63201.19平方米,B区用地面积为27064.58平方米,均为商住用地;C区用地面积为6085.83平方米,为公园与绿地;D区用地面积为21304.97平方米,为城镇村道路用地,地块起始价达312029万元,起始楼面价为9866.33元/平方米。最终,华润以64.5亿元获得佛山顺德区陈村TOD临江地块。

针对佛山高溢价出让的地块,中指研究院广州分院研究总监谢俊云对中国证券报记者表示,佛山位居粤港澳大湾区,受房企关注度高。当前,广州楼市政策持续收紧,后期可能进一步收紧,外溢至佛山的需求增加。佛山市场热度较高,交投较活跃,加上地块本身品质较高,推动地价走高。佛山的楼市政策也在收紧,但力度较弱。不排除市场热度高企后,政策进一步收紧的可能性。

实行“两集中”出让方式的地区,近期也出现不少高溢价率地块。4月23日,江苏省徐州市以挂牌方式集中出让4宗地块,总出让面积22.78万平方米,总起始价为20.8亿元。经过212轮竞价,徐州荣安房地产开发有限公司以11.78亿元竞得卧牛A-8-1地块,楼面价为9994元/平方米,溢价率达77.14%。

此前,江苏省徐州市住房和城乡建设局发布《关于印发进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》,提出徐州市将实行土地供应“两集中”,全年发布住宅用地招拍挂公告不超过四次,每次供地不低于1000亩,时间间隔、地块数量和区位相对均衡。

加大租赁住房供给

同策研究院分析师张吉辉指出,租赁用地供给在重点城市、特大型城市的占比及规模大幅提升。自然资源部在“两集中”供地文件中指出,2021年计划单列租赁住房用地占比一般不低于10%。其中,常住人口增长快、租赁住房用地缺口大的城市要进一步提高比例。政策频频提及大力发展租赁住房,增加租赁住房土地供应,包括集中建设、安排专项资金是2021年的工作重点等。

对于租赁市场的影响,张吉辉预计,从土地出让到集中建设再到推广运营,有一定的时间周期,最少在6-10个月以上,短期不会影响到租赁市场的供应和价格。长期看,租赁市场的价格仍由供需决定。

“租赁行业参与方需要考虑服务收入、降低退房率、保持续租率等指标,而房地产开发企业只需考虑产品的一次性销售。对于自持型长租公寓而言,由于土地成本、建设成本、装修成本等前期投入较大,加上分期折旧,盈利面临挑战。但账面盈利艰难,不意味着经营性现金流不健康。”张吉辉指出。

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