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五线城市的困境:频出救市政策背后 房价连跌2年

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“房交会期间有优惠,8折购房,政府每平方米补贴100元,开发商再补贴100元,去看一下吧。”

在四川达州城市核心地带的中心广场上,九龙城促销人员积极地向过往行人推介着房子。这个楼盘优惠政策还包括了2万元家电现金补贴、5000元/套额外优惠等7项。

4月10日~18日,达州市2021年春季房地产交易展示会在这里举行。30个开发项目的促销人员在广场上散发传单,一旦有人驻足,就会成群结队地围拢过来希望带去看盘。政府促进房地产市场的政策和开发商优惠促销的政策被做成展板放在最为瞩目的位置。

尽管各大开发商都拿出了很大力度的促销优惠政策,但是,现场的形势显示市场并不火热,“周末的人要多一些,但也是看热闹的居多,整体市场形势没有明显好转。”达州市一位开发企业营销部门负责人向第一财经表示。

在此次房交会前夕,达州市政府办公室发布《关于延长<中心城区应对新冠肺炎疫情影响促进房地产市场平稳持续发展九条政策措施>执行期限的通知》,达州市中心城区100元/平方米购房补贴将继续执行到今年6月底。

今年以来,一些城市房地产市场再度发生过热现象,住建部时隔三年再次启动约谈模式。在此背景下,作为2020年全国第一个推出购房补贴政策的城市,达州今年发布延续执行购房补贴政策颇受关注。

达州春季房交会现场。李秀中/摄达州春季房交会现场。李秀中/摄

房地产市场持续下行

就在房交会期间,达州土拍市场重启。4月13日,正黄地产竞得达州市莲花湖IIIB7-1地块,土地出让面积34973平方米(折合52.46亩);成交单价575万元/亩,成交总价约3.02亿元,折合楼面价约3920.45元/平方米。

“正黄拿的地跟我们挨着的,但是单价比我们低了1000多元,以后它的价格空间就比我们大很多。”蓝光芙蓉风华置业顾问向第一财经表示。

2018年5月,蓝光地产以510万/亩,折合楼面价约5100元平方米的价格,拿到占地约200.88亩的lllB2-5地块,创下了达州土地成交历史记录,这是蓝光进入达州的第一个项目。

然而,“蓝光运气不好,进入的时候正是达州房地产最高峰,拿地之后,市场形势开始下行。”这位置业顾问表示。

一位达州房地产市场研究资深人士向第一财经介绍,达州房地产市场上一轮火热是从2016年开始启动到2018年达到高峰,均价从5000多元上涨到8000多元。彼时,楼市的火热,使得2018年下半年开始市场就有回调的迹象。

达州市本地房地产平台达房网的数据显示,2016年,达州主城区商品住宅成交均价为5200元/平方米左右;2017年,房价迅速“破6”、“破7”,部分房源销售均价“破8”和“破9”;2018年,达州的房价相较2017年增长达到29%。

该市场研究人士表示,过快上涨透支了市场需求,楼市价格大大超过了达州市当地居民的收入水平,市场形势从2019年开始急转直下。

“最先开始降价的是位于莲花湖片区的中梁首府,在2018年年底大幅降价促销,折价1/3左右,单价从8000多元降到了6000多元。”前述开发企业营销人士表示。

2018年,中梁首府楼盘将售价降到6400元/平方米,甚至最低达到6100元/平方米,而以前售价在8000~9000多元/平方米,最高甚至是上万元。中梁的降价引发了购房者的不满。对此,中梁的解释是降价销售的房源属于尾盘。随后达州市住建局约谈了其负责人并对其展开调查。

“中梁降价之后,大家还比较含蓄,但是2019年以后,各大开发商都开始推出各种优惠政策,快速甩货。同时,市场上“5”字头价格的楼盘迅速多了起来,整体均价一直下降到现在6800元左右。”这位开发企业营销人士表示。

达房指数监测数据显示,2019年,达州市主城区商品住宅成交16199套,比上年同期下降23.55%,成交金额112.87亿元,下降28.89%,成交面积下降152.76万平方米,下降26.99%,成交均价7447.23元/平方米,下降5.8%。

进入2020年,市场又遭遇新冠肺炎疫情的影响。前述开发企业营销负责人表示,外地务工人员约占达州购房群体的1/3,春节期间也是楼市传统旺季,疫情防控抑制了返乡置业,另外,疫情也使得外出务工或经商人群收入受到了影响,因此,这损失了一大部分客源。

在这样的背景下,开放商纷纷选择了打折促销、优惠促销,通过“以价换量”的措施加快去化。达房网的数据显示,2020年达州主城新房交易量虽不及2018年,但同比2019年却增加了8.8%,可见“以价换量”在2020年达州楼市起到了关键性作用。

达州在建楼盘。李秀中/摄达州在建楼盘。李秀中/摄

2020年,达州主城区商品住宅成交19327套,同比增长了26.66%;总金额133.85亿元,同比增长了24.1%;总面积189.57万平米,同比增长了24.1%,成交均价7070元/平方米,同比下降5.1%。

达房网的2020年度楼市报告显示,连续两年下降之后,达州主城区2020年新房成交均价同比2018年下降了超过了10%。截至2020年12月底,达州主城新房在售均价为6759.51元/平方米。

与2017年~2018年日光、秒光盘频现的光景不同,前述开发企业负责人表示,现在市场变化也带来购房行为的变化,之前购房者关注品质,现在明显更关注价格,而且购买决策周期变长了。刚需成为主要产品方向,一些主打改善型产品的又调整为刚需产品。

政府连续出手“救市”

近年来,达州市中心城区实施了“西扩东跨南延,适度向北发展”的城市空间发展战略。西扩重点发展就是莲花湖板块、马踏洞板块。达州市主城区以西外新区莲花湖板块为城市热点建设板块,均价7000~8000元/平方米。

但是,在莲花湖片区,今年年初推出的阳光大地书香澜台项目均价却在6500元/平方米,开盘时还推出了48.8万元任选82平方米户型的优惠。这对莲花湖片区形成了冲击。阳光大地是2020年新进入达州市场的开发企业,一口气拿下了5宗地,其风格就是快进快出。

前述市场研究人士表示,达州房地产市场下行,与前期市场上涨过快、价格过高有关,也与现在很多楼盘位于新开发区域拉低价格也有关,还有就是和一些像阳光大地这样快周转风格的开发商“低价入市”有关。

楼市的持续下行动摇了开发商信心。前述开发企业营销负责人表示,在一些开发商快速出货和低价入市的行为下,市场均价持续走低,今年将有8~9个主力项目入市,蛋糕没有变大,但是,供应量变大了很多,因此,开发商有些悲观情绪。

达州开发商打出的优惠横幅。李秀中/摄达州开发商打出的优惠横幅。李秀中/摄

根据达房网统计,2020年达州主城区全年成交涉宅用地共计30宗,成交占地面积总约173.72万平方米,增加约22%,成交金额总约81.08亿元,上浮约2.6%;涉宅用地楼面均价上涨约298元/平方米。

不过,第一财经梳理发现,达州2020年成交的30宗地中有10宗地是由当地政府平台公司拍得。另外一位开发企业人士表示:“土地好多都是平台公司来拿,怕流拍影响市场积极性。”为了稳定信心,政府有关部门也多次召集开发企业座谈会商。

针对市场价格走势,前述开发企业人士表示,有关部门曾召集开发企业商谈市场形势,有一个意见就是设立市场价格的上限和下限,一个宽一点的浮动空间,但是此事最终没有下文。“开发商太多了,不能形成统一意见。”

在这样的背景下,达州市政府办公室发布《关于延长<中心城区应对新冠肺炎疫情影响促进房地产市场平稳持续发展九条政策措施>执行期限的通知》。前述市场研究人士表示,受疫情防控影响,今年一季度成交量低,今年政府决定延续执行政策,目的还是稳定市场。

实际上,房交会也是时隔多年之后才重新举办。2020年,达州市恢复举办房地产春交会和秋交会,其目的也是搭建平台恢复市场信心。

2020年1月11日,达州市人民政府发布《关于中心城区稳地价稳房价稳预期确保房地产业平稳健康发展十二条政策措施》,规定凡购房者购买建筑面积低于140平方米的新建普通住房,由市、区财政对各自供应土地的开发楼盘给予100元/平方米的补助。

这一政策出台时还没有爆发新冠肺炎疫情。

2020年4月28日,达州市又发布《中心城区应对新冠肺炎疫情影响促进房地产市场平稳持续发展九条政策措施》再次扩大购房补贴范围,将建筑面积140平方米(含)以上新建商品房纳入,并将住房公积金贷款最高限额从50万调整到60万、放宽产权车位补贴期限。

达州市住房和建设局有关部门负责人向第一财经表示,达州是2020年全国第一个出台购房补贴政策的城市,因为房价已经下跌很多。今年达州出台政策继续执行时,也事先向上级部门进行了汇报。

这位负责人没有使用“救市”的表述。他解释称,出台购房补贴政策的初衷是为了刚需购房者提供实惠,也同时为了贯彻中央“稳地价、稳房价、稳预期”的要求。达州市场80%是刚需,20%是改善型需求,市场并没有投机炒作者。

在上一次房地产市场形势下行期间,达州市也曾经推出过购房补贴政策,帮助打达州房地产市场走出低谷,走向新一轮上行周期。2020年1月,达州出台12条措施时也使用的是“恢复购房补助”。

2015年7月22日,达州发布凡在达州主城区购买首套建筑面积140平方米以下普通自住商品房或第二套改善性普通自住商品房,每套住房受益财政给予购房业主80元/平方米的补助。这一政策持续到2017年12月20日。

在此次春季房交会上,政府有关部门强化了政策的宣传,选择在春交会前夕发布,政府花钱为企业赚了吆喝。在举行房交会的同时,又拿出核心优质地块启动土拍市场。正黄所拿地块就是在6家开发商进行数十轮竞拍取得的。

达州春季房交会上,开发商的优惠政策很醒目。李秀中/摄达州春季房交会上,开发商的优惠政策很醒目。李秀中/摄

五线城市的困境

在这次房交会上,各大开发商都拿出很有力度的促销政策。前述开发企业营销负责人表示,政府的政策对市场有一定帮助作用,但是整体市场仍然还在下行。而前述研究人士认为,现在处于下行恢复期,预计这一趋势未来还将持续一段时间。

实际上,近期除了达州,全国还有温州、张家界等城市出台类似政策。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此类城市的相关政策,客观上都有助于房地产交易行情的活跃,也可以认为在人口导入和去库存方面,有相对迫切的需求。

达州是四川东北部区域性中心城市。在第一财经·新一线城市研究所发布《2020城市商业魅力排行榜》的城市分级中,达州被列为四线城市,不过,达州市场分析人士将达州归为五线城市。

这一城市受到了周边成都和重庆两大城市的虹吸效应。前述开发企业营销负责人表示,“达州市是外出务工大市,消费人群大量外迁,有经济实力的都在外地购房,因此,外溢现象比较严重。”

接受采访的人士和达州市民都谈到一个现象,就是达州人很多到成都和重庆购房。那边教育医疗资源丰富,有很多为了小孩读书选择去了成都购房。前述研究人士也表示,实际上,达州上一轮楼市火热也与成都楼市限购政策有关,使得一些购房者回流达州购房。

成都周边区县城也将达州作为主要的促销市场,比如2019金堂城市品牌推广暨精品房产推介会在达州市举行,金堂县政府有关部门组织各大开发商向达州推介展示了金堂的楼盘。

从统计公报来看,2019年末达州市户籍人口为658.94万人,常住人口574.1万人。最近10年达州市的户籍人口呈下降趋势,常住人口略微有些增长。达州市人力资源和社会保障局数据显示,2019年,达州市在外务工总数171.22万人,其中省外务工126.0022万人。

返乡置业是达州市场的主力。一家房地产研究机构对达州楼市客群进行了分析:比如,达州市开发重点西外片区的客户群有30-40%在达州本地工作,60%左右客户在外地务工;而在南外片区20%左右在达州城区工作,80%在外地务工。

但是,这一群体在外地购房的意愿在增长。前述达州市住建局人士表示,四川大部分地市与达州都面临类似境况,人口外流和房价下行,因此,也不只达州,其他地市也有推出购房补贴政策的,而且力度比达州更大。

比如,2020年10月,内江市政府办公室印发了《保持中心城区房地产市场平稳健康发展的九条措施》,对符合购房补贴对象的首套房购房家庭按建筑面积150元/平方米的标准给予购房人补贴;对在中心城区范围内拥有1套普通商品住房,再购买第2套普通商品住房的购房家庭按建筑面积80元/㎡的标准给予补贴。

该人士表示,去年四川省教育厅出台政策,禁止跨市掐尖招生,这样达州本地的小学资源不能够往成都去考,所以这一块也能减少一部分人去成都购房。另外,前述市场研究人士也表示,达州市也大力引进优质教育卫生资源,比如华西医院、嘉祥外国语学校等的落户达州。

近年来,达州也着力的吸引人口入住。2018年,达州市出台的《川陕革命老区振兴发展核心示范区建设实施方案》提出,到2020年,达州市主城区将建成“双130”城市(即主城区面积达130平方公里、常住人口达130万人)。

“十四五”期间,达州将借成渝地区双城经济圈的国家战略,推动万达开三大主城相向发展,联动打造万达开都市圈,协同推进川东北渝东北一体化发展;争创四川省经济副中心,达州将突出经济总量“冲刺4000亿”、城市规模“建设双300”任务。

前述开发企业营销人士表示,达州市的人口基数还是很大的,四川省人口第三大城市,而且城镇化还在加速,老城区房屋老旧,很多农村人口还要进城,所以,市场还是有的,这也是为什么陆续有开发商进入的原因。

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