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开发商备战北京千亿宅地

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经济观察报 记者 陈月芹 5月8日,北京首批集中供应宅地将正式竞价,这次集中交易的宅地共计30宗,起拍总价价达1035亿元。

从首批集中上市的宅地来看,北京这一次可谓诚意满满。不似之前宅地主要集中在郊区,这一次30宗宅地中,有一半位于五环和六环之间。朝阳区的有10宗,海淀、丰台、昌平和大兴等区的热点板块有11宗。

随着开拍时间的临近,部分房企加紧筹集资金,准备一展拳脚;但也有中小房企意识到这是豪强的盛宴,把枪口转向非集中供地城市。

房企的投拓们为一些热门区域的地块起了“花名”,比如海淀树村地块的花名为“树村双仙”,五环内朝阳区王四营地块称之为“三剑客”。

北京市规划和自然资源委(下称“北京规自委”)将在近期召集房企举行一场答疑会,将就集中供地的相关问题进行解答,内容涉及地块最高限价、出让时间节奏、税费等内容。

北京市规划和自然资源委向经济观察报表示,北京此次集中供地最大亮点是规自委联合住建委制定出“政策工具箱”,目的是推动宅地供应由“价高者得”的单一目标,向完善市场、促进土地利用、保障民生等多目标管理转变。

细则变化

一位接近北京市规自委的人士透露,首批供地细则方案是围绕“房住不炒”这一命题完成的答卷。

在一年三次、集中竞买的约束条件下,22个城市秉承的原则不同,有的城市主要防止土地流拍,有的城市是让不同规模房企公平、充分竞争。北京的目标是既能多供地,又能控地价,最终实现控房价。

这次供地,针对朝阳金盏乡和崔各庄乡、海淀树村、通州副中心0302街区等6宗区位条件较好的地块,北京推出政府持有商品住宅产权份额的竞争方式。

第一,竞地价;第二,当地价熔断,开始竞报政府持有商品住宅产权份额;第三,当产权份额达到设定的预设份额,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

按照规定,这类地块建成的房源,自取得不动产权证5年内不得转让,满5年后,可按市场价转让个人产权份额,政府持有部分则按市场价收回相应价款。

在一家央企华北区域做投拓的林然表示,无论竞配建公租房,还是竞政府持有的共产房份额,叠加的竞买条件不是增加开发商的成本,而是减少利润。假设政府持有的产权份额竞报到20%,对购房者来说,相当于打8折拿到房子,满5年后可按照100%的产权出售,只是需将售房款的20%给政府。

与之前共有产权房不同,购房者购买共有产权房后,满足再次上市交易的条件后,出售的只是购房者持有的产权份额,政府持有的产权份额维持不变,也不进行交易;而这次集中供地的6幅土地未来政府持有的产权额,不仅可以随同购房持有的产权份额交易,而且还可以获得相应比例的溢价。

不过,上述接近北京市规自委人士认为,五年内不得交易且产权不完整,已经限制了大部分投机炒房客,主要满足刚需客群的自住需求。

该人士表示,第一批次挂出这么多宗地实属不易。“近年来北京能达到五通一平的净地很稀缺,征地、拆迁越来越困难,尤其是位置较好的地方已经拆完了,剩下的多是难啃的‘骨头’,每年一级开发的进度很慢。”

优质地块的供应面临多重考量和博弈。接近规自委人士介绍,树村地块从2000年初就开始做土地整理,但由于地块位置好,拆迁协商等工作较为复杂,再加上海淀地价颇高,起拍价定得太低,可能导致房企一哄而上,溢价率太高;或部分房企围标、串标,导致国有资产流失等等。博弈多轮的树村地块,将在此次集中供地中确定最终竞得者。

竞政府持有产权部分对于开发商无疑是一个艰难的选择,政府持有产权份额比例越高,购房者购房成本越低,意味着未来市场去化相对越好;但政府持有产权比例越高,也意味着开发商拿到的回款越少。

房企既要考虑如何拿到地,也要确保算得过账,更重要的是如何寻找平衡点。

算细账

北京首批集中供地自细则公布已过去半个月,多家房企投拓人员向经济观察报表示,投拓做的应对措施与往常无异,主要是勘地、作可研报告、作强排方案、算账等。但由于细则中仍有不明晰的地方,投资决策部门必须提前作好多版方案。

算账的一个难题是,目前30宗地的最高限价和预售备案价并未公布。地块竞拍到第一个熔断价,开始转入竞公租房面积或共有产权份额;或是到了第二个熔断价,转入竞报高标准建设方案。这两个“熔断价”尤其重要。

在未知熔断价的情况下,林然只能测算不同溢价率熔断后的竞拍方案。林然表示,北京一般默认土地溢价率不超过50%,因为超过50%后的地块都要上报更高层级部门作报告。但2020年下半年以来,部分地块出现调整,比如溢价20%-30%后便开始竞自持或竞公租房,让拍地现场的开发商们猝不及防。

不提前公布最高限价,并非此次集中供地才出现的新举措。林然介绍,从2017年推出“限房价、竞地价”政策开始,一般需要等到拍地当天,拍卖师在第三方公证人监督下,拆开一个写有该地块的信封,才会得知地块的最高限价。而在场竞买人只有举牌到触及该限价,拍卖师才会当场宣布。

上述接近北京规自委人士透露,主要目的是防止开发商们提前商量和谐拿地,每次都只报价到略低于这一价格线。

一位top20房企的华北区域投拓总监肖全对竞拍细则提出了疑惑。

一是共有产权房源上市,肖全预判,新共有产权房意味着降低客户购房成本,而且项目位置核心,预计会比较畅销,他担心销售是可能会摇号选房。2017年北京首推限竞房时,就是否需要摇号犹豫了半年时间,导致开发商开盘时间延迟。

这一次,张肖全希望在规则下“打明牌”——既不违背稳地价、平抑房价的目的,开发商也能看菜吃饭,把账算清楚。

二是人才公租房条件,此次集中供地要求公租房建设标准和商品房一致,政府按照8000元-12000元不等的标准回购。是否有具体的建设标准?如何确定公租房源?

三是税费,竞配的公租房属于划拨用地,政府回购的部分价款和对应的公租房、共有产权房成本是否需要计算土增税和所得税?由于这是双集中政策衍生出的新事物,目前还没有明确的税务解读。

“这些细枝末节虽小,但影响开发成本,都要提前算好账。”肖全说。

竞拍策略

林然所在的房企已准备500亿元参站北京首批集中宅地竞拍,计划报名20个地块,其中大部分需要联合拿地。

而肖全所在公司2020年销售额在2500亿元左右,拿地资金较为充裕。其透露,区域公司已向集团申请资金,除了房山、怀柔等相对偏远的地块不会报名,预计报名地块在25个左右。

北京首批宅地保证金总额约207亿元,不需要像上海等城市在竞买前冻结监管资金。因此,林然、肖全均认为,报名覆盖全部地块难度不大,把地抢到手才是本事。

不同于苏州、南京等地取房企报价取中位数通过摇号确定竞得人。在北京,开发商不仅具备支付地价的资金实力,还要应对公租房、政府持有产权等方面对成本变量。

此外,北京30宗地有27宗设置了投报高标准商品住宅建设方案环节。出让文件写明,投报内容主要包括绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、宜居技术应用、城市设计、建筑单体设计、交通流线设计、景观与公共环境设计等。

“拍地现场可能会变成方案大比拼。”肖全说,现在还没有哪家房企能放话:“我备好了资金,某块地志在必得。”因为到了高标准商品住宅建设方案环节,需要专家评估,有客观和主观变量双向影响。

不确定性驱使肖全及团队做更多的准备措施,“因为不知道触发高标准建设方案环节的拐点设置得有多高,以防万一,我们给核心地块都准备了高标准方案。”

另一家top20房企人士表示,与部分房企拿地资金必须由集团调配不同,其所在公司一般用区域公司的自有资金去拿地。

该top20房企人士透露,他们在北京只有2块未开发的土地,有进一步增加土储的需求。“不能等到卖完手上的货再去获地。”目前,其所在的公司主要关注城区6宗地,但已经做好了一无所获的打算。

其进一步表示,他们的策略是主攻少量的优质地块,拍地前积极寻找合作伙伴。如果抢地过程中激烈,不排除未来与拿到地的房企进行合作,近年,他所在公司合作参与了多个项目的开发。

(应受访者要求,肖全、林然为化名)

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