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固安踩盘日记:我看到了首付2万买房背后的真相!

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3月16日,北京发布通知,国内低风险地区人员进返京不再需要核酸检测证明。

随之而来的是固安楼市进入一波成交小高潮。

放开检查后,固安楼盘的到访量和成交量明显增加,不完全统计,清明节假期三天固安新房成交额上亿元,各个项目纷纷晒出“喜报”.

固安市场的情况也引起了不少购房者的关注,有购房者在群内问:能帮忙分析下固安目前的市场吗?考虑在那边入手一套。

于是,我们决定去固安实地考察,给大家还原真实的固安楼市。

因为是周内,路上不怎么堵车,从丰科园出发走京开和大广高速,大约1个小时就到固安了,对于预算有限的刚需,固安从通勤角度来说的确可以作为第一居所,尤其是在南城的亦庄开发区、大兴新城、丰台科技园等地工作的购房者。

整个固安县并不大,一天时间我们看了六个盘,期房现房都有,期房售价基本在1.2万左右,现房售价在1.3-1.4万左右,根据不同位置价格稍有差别。

很多购房者可能会有点诧异,因为2020年的时候固安的期房价格普遍还在1.4-1.5万左右,怎么突然降了这么多?

经过实地考察,我们发现,这些成交量大部分来自小项目的降价促销,以价换量得来的数据。

另外,固安部分项目的销售手段更是让人眼花缭乱。

首付2万、5万、10%等各种手段层出不穷,也就是说,只要你交几万块钱就能出合同签约。另外还有各种特价房轰炸,这栋楼你看不上,没关系,我们那栋楼也有特价房。

怎么回事呢?

比如XX华府项目,一套82平两居总价123万,据销售介绍,你只需要交5万块钱就能签正式合同,首付30%的36.9万,你可以先交4.9万,剩下的32万前期由开发商垫付。

然后,买房人可以分8次两年将这32万还清,两年内每个季度还4万。

介绍户型的时候销售告诉我他们有一个户型赠送面积约13㎡,但是单价比其他的贵一点,我心想,这也是个偷面积大师。

结果销售讲,我们送的是一个卧室!

啥?送卧室?你确定不是阳台?设备平台后期可以改造或者其他地方。

在看样板间的时候,我彻底被折服了,当时看的是一个两居室的样板间,销售说,你现在看这里是两居,但交房的时候只有一居。

what?逗我玩呢?说好的两居呢?

销售神秘一笑,身子向我这边凑了凑,指着那个次卧的门说,这个门业主收房时是没有的,就是墙体,室内能看到的就是一居,但是业主装修时可以把门那块的墙砸掉,卧室就出现了。

我愣了三秒,伸出一个大拇指,牛!

回家的路上我脑子一直冒出一句话:砸出一个卧室,砸出一个卧室,砸砸砸。

再比如XXX河城项目,同样有首付2万,其余分期或者首付10%,其余分期的活动。拿总价120万来说,首付30%共36万,前期付12万,剩下的24万可以分3次还清,每半年还一次,截止到项目交房前还完。

当然也有不玩首付分期的,比如建投御湖园项目,名字带个湖字,因为人家小区真有个湖,这个小区目前期房、现房都有卖,小区很大,已经有部分楼栋交付入住了,人工湖也做好了,湖边还有老人带着孩子遛弯。

缺点是离大广高速太近了,直线距离约130米,难免有噪音,灰尘的污染,其他项目销售的打压说辞是,离高速那么近,不建个湖也不好卖啊。

我问建投的销售,别人都首付分期,你们为啥不搞?这样不是卖的更快吗?

销售一脸自豪的告诉我,我们和其他小开发商不一样,他们搞首付分期是开发商着急回款,帮你垫钱是有目的的。我们不一样,我们建投是大品牌,不搞这种小动作。

除了建投外,我们也走访了孔雀城柏悦府和悦未来项目,分别位于固安核心区和滨河板块,柏悦府目前销售报价1.8万/㎡,不过小区品质确实还不错,江南园林的风格,未来或许会成为固安的标杆项目。悦未来价格1.25万/㎡,价格相对较低,但性价比较高。

据这两个项目销售介绍,目前银行执行新政策,对于贷款额度和首付款来源都有管控动作,孔雀城目前的项目依然执行正常首付。

中间还有一些小插曲,我们在等红绿灯时,一个青年男子敲我们车窗,要带我们去看房。我知道,我们应该是从其他项目出来被盯上了。

所以大家在去固安看房时,如果有人敲你车窗,请不要诧异,很可能是销售想给你找个家。

叨叨了这么多,不难看出固安楼市的现状。

从整体市场讲,相比环京其他区域,固安整体价值是有支撑的,大兴机场运行、临空经济区建设、固安城市航站楼、京雄城际开通、雄安建设如火如荼对于该区域都是利好,目前区域内也吸引了保利、金地、大悦城等房企入驻,成为固安的品质代言和标杆,相信这些品牌房企也会起到带头作用,让固安楼市保持良好的状态。

从楼盘销售的角度讲,固安一直是环京置业的热门区域,其中混杂了各种大中小型开发商的项目,其中品质参差不齐,销售模式也大同小异。一些中小型开发商为了快速回款做的首付分期,降价打折方式确实吸引了不少刚需群体,但是这种杀敌一千自损八百的模式还要玩到啥时候?

从区域房价的角度讲,这种低首付、长分期、降价格的方式对区域整体价格不是好事,一定程度上会降低市场预期,会导致区域市场长期处于这种状态。

对购房者来说,首付分期也存在一定的风险,会诱使一些购房者因为折扣优惠、前期资金压力小而做出错误的选择。而且这种市场现象如果不消失,会导致固安房价市场一直处于不稳定的阶段。

我们从固安10年的房价变迁可以看出,固安近四年房价一直处于微降的状态,虽然与楼市的大环境以及调控政策有关系,但固安楼市本身存在的问题也是影响房价的主要因素。

从限购前的全国化追捧,到现在低点贴地飞行的各种预期性低门槛销售,在“房子是用来住的”调控主基调下,理性买房还是要首先看看品质,社区规划,人车分流、物业服务、园林绿化特色等!

如果北京外溢刚需和改善购房者考虑在固安买房子,建议大家还是选择固安北部新区距离新机场近的区域,一个是规划完整、二是配套领先、三是大环境较好,而且未来规划与北京接轨的条件较多,选择保持良好经营状态和市场口碑的项目,及与区域发展紧密结合的房企,安全性、楼盘品质会更好。

文章转自:饭总选房

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