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房产交易渠道“二选一”频现,专家:垄断地位带来超额定价

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记者10日获悉,58同城CEO姚劲波当日发布朋友圈直言,房产交易领域有企业将“二选一”包装成“自愿”,强烈呼吁国家对相关企业进行反垄断罚款。

事实上,有关房地产行业存在垄断并非首次提出。今年两会,全国政协委员莫天全在《关于抑制房地产市场垄断、落实“房住不炒”的建议》提案中指出,应预防部分城市已逐渐形成开发及中介机构高市场占有率的垄断格局,对房价稳定产生不良影响。

莫天全认为,近3年来,经纪公司大规模进入新房市场,改变了佣金1%左右的传统新房市场代理模式。新房市场一二手联动的“新销售模式”,在一定程度上“绑架”了开发商和购房者,部分新房市场的中介费高达5%至10%,少数楼盘的中介费甚至出现极不正常的10%以上的中介费,扭曲了新房市场的正常运行。

易居企业集团CEO丁祖昱也曾指出,高额的渠道费正挤压项目利润,并与房企不断收紧的成本形成对立。天津和杭州市场上,渠道出现高达10%的佣金点数,深圳最高达7%。渠道营销在帮助房企提振销售业绩的同时,虚假承诺、利益争夺、客户与房源错配等现象也不断发生。昂贵的渠道费和行业乱象正引发房企和市场的反思。

对此,景晖智库首席经济学家胡景晖接受《经济参考报》记者采访时表示,与其他行业不同,房地产业属于地域性很强的行业,在单个城市或区域具有较高占有率,会对当地房地产市场产生影响。

“现在一二线城市,很多存在头部经纪机构市场占有率高的现象。”胡景晖说,尤其在房地产经纪机构形成联盟的时代,占有率偏高现象更为明显,有的甚至一家占有率高达50%以上。

胡景晖表示,随着占有率的提高,这些机构便会拥有绝对的垄断地位和话语权,自然而然掌控了定价权,这带来的是——超额定价。这是近两年出现“天价”渠道费、二手房交易佣金比例大幅提高的主因。

胡景晖指出,在头部经纪机构市场占有率高的一定区域,已经显现下述情形:在新房市场要求渠道排他性,进行“二选一”独家销售;新房销售渠道佣金从此前的2%到3%,大幅提高至5%到10%,甚至部分城市达到15%。“这只会带来两种结果:要么开发商利润被大幅侵蚀,要么开发商将销售费用转嫁到消费者身上。在二手房市场,中介费从最初的1%、1.5%、2%,提升至3%左右,甚至出现从过去的单向收取佣金转为双向收取佣金。”

事实上,不仅仅是佣金上涨,房价也会受到影响。根据此前中国人民大学教授张秀智和清华大学教授林志杰对19个城市2019年至2020年间的交易数据研究结果显示,房地产经纪市场集中度与二手房价格之间存在关联性,房地产经纪市场集中度越高,房地产经纪市场垄断越明显,买方和卖方的议价能力越弱。从数据来看,位居房地产经纪市场前四位的经纪机构所占市场份额(即房地产经纪市场集中度)每增加1%,二手房价将提高0.2%。以北京为例,若前四大经纪机构的市场份额合计增加10%,二手房均价将提高1112.20元/平方米(2%)。

除价格影响外,胡景晖还强调,应警惕企业独大所掌控数据安全性。他认为,个人房产数据不仅包括个人姓名、电话、身份、工作、资金状况等隐私信息,在VR时代,包括房产坐标甚至房子整体架构等信息一旦发生数据泄露,风险可想而知。

北京金诉律师事务所主任王玉臣对《经济参考报》记者表示,关于垄断本身,按照反垄断法的规定,垄断行为包括:经营者达成垄断协议;经营者滥用市场支配地位;具有或者可能具有排除、限制竞争效果的经营者集中。

“目前,上述问题在房地产行业中均已存在。”王玉臣表示,应警惕房地产行业中的垄断趋势及其带来的房价不稳,甚至“绑架”全行业利益。“住房事关民生,因此房地产和其他行业相比,应对垄断的容忍度更低。”

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