3月份以来，北京气温不断回升，楼市“小阳春”也如期而至。机构统计数据显示，3月单月，北京二手住宅共成交22172套，为2017年3月以来的最高值，成交均价则环比微降1.2个百分点。
在业内人士看来，预计4月份“小阳春”景象还将持续。不过，从政策层面来看，3月份杭州、上海等多地调控政策升级，北京也跟进严查经营贷违规流入楼市，整体政策环境趋严，不排除后期仍会出台补丁政策。
现象：
多区域刚需集中“释放”，议价空间收窄
新京报记者了解到，3月份以来，北京核心区域的二手房市场相对活跃，在售房源尤其是优质房源变得更为紧俏，客户咨询量明显提升，买家议价空间亦有所收窄。
21世纪不动产清河永泰店售房店长李文杰告诉记者，其门店辐射永泰东里、永泰西里、永泰园、清缘里、清缘东里等小区，刚需盘居多，3月份整体新入市的房源并不多，但成交量较大、市场较为活跃，整体市场处于房源较紧缺状态。在此背景下，库存挂牌房源成交周期有所缩短，成交价较年前上浮约5%-10%。
“由于门店新增房源较少，房源紧缺，刚需客户购房预期提前，也没有太多选择，从而逐步形成一个卖方市场氛围，议价空间有限。”李文杰指出，其所在门店辐射区域内，大多数业主出售是为了置换，近期出售时出现临阵涨价，或多方对比价格等现象，预计这种情况还将持续一段时间。
“3月份成交量大，库存房源少，价格在整体稳定基础上呈上涨趋势。”21世纪不动产远洋山水店店东徐清须表示，其门店位于石景山鲁谷区域，其中的玉海园、玉阜嘉园等小区去年年底至今年3月份，成交较为活跃，房源价格涨幅明显，现有库存房源偏少，可选优质房源有限。
徐清须指出，从3月份整体片区客户情况看，主要是刚需、改善客户，自住为主，几乎不存在纯投资炒房情况，“3月份，刚需客户有一波集中‘释放’，新增客户较多，而新增挂牌量仍较为平稳，一般挂牌业主都是换房为主。”
“客户有，但没有太多房子可卖，面临房源不足的情况。”北京中原五棵松片区区域经理陈贵勋告诉记者，其所在的门店位于五棵松区域，主要负责紫金长安和今日家园两个小区。由于库存房源太少，所以成交量不大，3月份共成交了4套房源，价格方面有所上涨，其片区近期成交均价在14万元/平方米左右。
此外，21世纪不动产东坝福润四季店店经理史广浩告诉新京报记者，其门店辐射福润四季、东泽园等小区，由于福润四季小区有一大部分房源还未满五年，因此，3月份成交情况不太明显。不过，价位方面出现小幅上调，议价空间亦不大。
走势：
二手住宅单月成交量创近四年来新高，均价微降
整体来看，3月份，北京二手房市场表现如何？
据北京中原统计数据，今年3月，北京二手住宅共成交22172套。此外，来自21世纪不动产的统计显示，今年一季度，北京二手房市场成交表现不俗，1月份二手住宅成交1.75万套，2月份春节月成交1.29万套，3月作为楼市传统“小阳春”，二手住宅成交约2.2万套。成交均价方面，相比2月份，3月份均价小幅下降1.2个百分点。不过，房源与客源新增量上，3月份迎来一个小高峰。
对此，合硕机构首席分析师郭毅表示，从3月份北京二手住宅成交量来看，体现出市场需求的升温，“房价方面，长安街以北不少片区出现二手房价的上调，不过，长安街以南，特别是大兴南部、丰台南部、房山等片区，目前二手房市场还处于低位运行状态。”
“去年至今金融政策的宽松，以及‘限竞房’项目步入尾声，新上市的高端商品住宅也对整体房价上行起到了拉动作用，从而带来市场较好的预期。此外，中低价位商品房越来越少，不少刚需、刚改客群出手，亦带动整体市场需求升温。”郭毅称。
在此背景下，郭毅进一步表示，随着五环周边单价8万-11万元新房项目上市，以及“限竞房”进入库存去化尾声，部分购房者可能会转向性价比更高的二手房市场，或将继续支撑二手房市场热度。
展望：
“小阳春”还将持续，不排除补丁政策出台
那么，4月份的北京二手房市场走势又将如何？陈贵勋告诉记者，截至4月9日，其门店4月份已成交了3套房，近2月新入市的房源内，符合市场价的房子也有所成交。因此，预计4月份市场不会差。不过，各小区有可能会面临库存不足的情况，中高端小区更为普遍。
史广浩认为，预计4月份成交量将进一步上升，价格则稳中有升。就其区域市场而言，福润四季在6、7月份将迎来满五年后的集中放盘，预计成交量将出现较大幅度提升。
不过，在徐清须看来，市场经过几个月的快速成交，之前库存的优质房源有所减少，预计接下来市场会进入僵持期，整体市场以平稳为主。
21世纪不动产高级分析师王胜男表示，每年3、4月份都是北京二手房市场成交的旺季，预计4月份“小阳春”景象还将持续。不过，政策方面，3月份杭州、上海等多地调控升级，北京也跟进严查经营贷违规流入楼市，整体政策趋严，因此，不排除后期仍会有补丁政策的出台。
安居客研究院研究总监陆骑麟亦认为，在一线城市相继出台严厉调控政策的背景之下，短期内北京还会有出台政策的可能性。不过，再次加码限购和限贷政策的可能性相对较小，因为目前北京新房和二手房成交均价并未出现大幅上涨。较大概率是出台类似深圳的针对二手房指导价这类政策，从而避免拥有学区等资源的房源出现价格非正常上涨的现象。
本文来源：新京报
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袁倩_NBJ9605
