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单月成交2.2万套 北京二手房市场“小阳春”会持续吗?

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3月份以来,北京气温不断回升,楼市“小阳春”也如期而至。机构统计数据显示,3月单月,北京二手住宅共成交22172套,为2017年3月以来的最高值,成交均价则环比微降1.2个百分点。

在业内人士看来,预计4月份“小阳春”景象还将持续。不过,从政策层面来看,3月份杭州、上海等多地调控政策升级,北京也跟进严查经营贷违规流入楼市,整体政策环境趋严,不排除后期仍会出台补丁政策。

现象:

多区域刚需集中“释放”,议价空间收窄

新京报记者了解到,3月份以来,北京核心区域的二手房市场相对活跃,在售房源尤其是优质房源变得更为紧俏,客户咨询量明显提升,买家议价空间亦有所收窄。

21世纪不动产清河永泰店售房店长李文杰告诉记者,其门店辐射永泰东里、永泰西里、永泰园、清缘里、清缘东里等小区,刚需盘居多,3月份整体新入市的房源并不多,但成交量较大、市场较为活跃,整体市场处于房源较紧缺状态。在此背景下,库存挂牌房源成交周期有所缩短,成交价较年前上浮约5%-10%。

“由于门店新增房源较少,房源紧缺,刚需客户购房预期提前,也没有太多选择,从而逐步形成一个卖方市场氛围,议价空间有限。”李文杰指出,其所在门店辐射区域内,大多数业主出售是为了置换,近期出售时出现临阵涨价,或多方对比价格等现象,预计这种情况还将持续一段时间。

“3月份成交量大,库存房源少,价格在整体稳定基础上呈上涨趋势。”21世纪不动产远洋山水店店东徐清须表示,其门店位于石景山鲁谷区域,其中的玉海园、玉阜嘉园等小区去年年底至今年3月份,成交较为活跃,房源价格涨幅明显,现有库存房源偏少,可选优质房源有限。

徐清须指出,从3月份整体片区客户情况看,主要是刚需、改善客户,自住为主,几乎不存在纯投资炒房情况,“3月份,刚需客户有一波集中‘释放’,新增客户较多,而新增挂牌量仍较为平稳,一般挂牌业主都是换房为主。”

“客户有,但没有太多房子可卖,面临房源不足的情况。”北京中原五棵松片区区域经理陈贵勋告诉记者,其所在的门店位于五棵松区域,主要负责紫金长安和今日家园两个小区。由于库存房源太少,所以成交量不大,3月份共成交了4套房源,价格方面有所上涨,其片区近期成交均价在14万元/平方米左右。

此外,21世纪不动产东坝福润四季店店经理史广浩告诉新京报记者,其门店辐射福润四季、东泽园等小区,由于福润四季小区有一大部分房源还未满五年,因此,3月份成交情况不太明显。不过,价位方面出现小幅上调,议价空间亦不大。

走势:

二手住宅单月成交量创近四年来新高,均价微降

整体来看,3月份,北京二手房市场表现如何?

据北京中原统计数据,今年3月,北京二手住宅共成交22172套。此外,来自21世纪不动产的统计显示,今年一季度,北京二手房市场成交表现不俗,1月份二手住宅成交1.75万套,2月份春节月成交1.29万套,3月作为楼市传统“小阳春”,二手住宅成交约2.2万套。成交均价方面,相比2月份,3月份均价小幅下降1.2个百分点。不过,房源与客源新增量上,3月份迎来一个小高峰。

对此,合硕机构首席分析师郭毅表示,从3月份北京二手住宅成交量来看,体现出市场需求的升温,“房价方面,长安街以北不少片区出现二手房价的上调,不过,长安街以南,特别是大兴南部、丰台南部、房山等片区,目前二手房市场还处于低位运行状态。”

“去年至今金融政策的宽松,以及‘限竞房’项目步入尾声,新上市的高端商品住宅也对整体房价上行起到了拉动作用,从而带来市场较好的预期。此外,中低价位商品房越来越少,不少刚需、刚改客群出手,亦带动整体市场需求升温。”郭毅称。

在此背景下,郭毅进一步表示,随着五环周边单价8万-11万元新房项目上市,以及“限竞房”进入库存去化尾声,部分购房者可能会转向性价比更高的二手房市场,或将继续支撑二手房市场热度。

展望:

“小阳春”还将持续,不排除补丁政策出台

那么,4月份的北京二手房市场走势又将如何?陈贵勋告诉记者,截至4月9日,其门店4月份已成交了3套房,近2月新入市的房源内,符合市场价的房子也有所成交。因此,预计4月份市场不会差。不过,各小区有可能会面临库存不足的情况,中高端小区更为普遍。

史广浩认为,预计4月份成交量将进一步上升,价格则稳中有升。就其区域市场而言,福润四季在6、7月份将迎来满五年后的集中放盘,预计成交量将出现较大幅度提升。

不过,在徐清须看来,市场经过几个月的快速成交,之前库存的优质房源有所减少,预计接下来市场会进入僵持期,整体市场以平稳为主。

21世纪不动产高级分析师王胜男表示,每年3、4月份都是北京二手房市场成交的旺季,预计4月份“小阳春”景象还将持续。不过,政策方面,3月份杭州、上海等多地调控升级,北京也跟进严查经营贷违规流入楼市,整体政策趋严,因此,不排除后期仍会有补丁政策的出台。

安居客研究院研究总监陆骑麟亦认为,在一线城市相继出台严厉调控政策的背景之下,短期内北京还会有出台政策的可能性。不过,再次加码限购和限贷政策的可能性相对较小,因为目前北京新房和二手房成交均价并未出现大幅上涨。较大概率是出台类似深圳的针对二手房指导价这类政策,从而避免拥有学区等资源的房源出现价格非正常上涨的现象。

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