热点城市楼市调控加码精细化 聚焦经营贷

合肥、广州等地日前接连发布楼市调控新政。4月以来，多地加码房地产调控力度，延续前期房地产调控密集趋势。从调控内容看，近期发布楼市新政的城市调控趋于精细化，不仅调控范围有所扩大，还针对“经营贷”“学区房”等热点问题进行特别说明。热点地区调控全方位发力，足见调控之决心。

涵盖范围明显增多

近期，发布楼市调控新政的城市调控内容涵盖范围明显增多，调控内容趋于精细化。

以合肥市为例，4月5日，合肥市住房保障和房产管理局官网披露《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（简称《通知》）。《通知》主要内容有8条：稳定增加居住用地供应、实行市区学区内成套住房入学年限政策、深化住房限购措施、实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策、从严调控商品住房价格、加强住房贷款审慎管理、加大租赁住房建设力度、严厉打击各种房地产市场乱象。

二手住房限购政策方面，《通知》指出，为精准打击部分区域二手住房和学区房炒作行为，在严格执行《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见的通知》（合政办〔2016〕43号）的基础上，进一步收紧合肥市部分区域二手住房限购政策，即暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房。其中，学区范围以2020年教育主管部门学区划分方案为准，后期学区划分若有调整，则限购范围对应调整。根据房地产市场交易监测情况，对出现异常交易的区域适时调整二手住房限购范围。调整范围由市房地产市场调控工作联席会议办公室对外公布。

《通知》指出，在执行合肥市现行义务教育招生入学政策基础上，自2021年新入学起，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位，多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外。

此外，为规范新建商品住房销售行为，杜绝炒卖房号行为，保障购房者的合法权益，《通知》明确，加强房源信息公开监督，自2021年4月6日起，登记购房人数与可售房源数之比大于（含等于）1.5的热点楼盘，均应实行摇号销售，由开发企业委托公证机构予以公证。公证摇号销售商品住房时，开发企业应提供不低于30%比例的房源用于刚需购房。摇号所购房源自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易。

业内人士指出，国家统计局发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据显示，截至2021年2月，合肥新建商品住宅销售价格指数连续6个月保持上涨，价格快速上涨引发调控压力。此次调控全方位发力，足见调控之决心。

聚焦经营贷

中国证券报记者观察到，近期发布楼市新政的城市基本都提到加强经营贷管控力度，且针对经营贷的调控也呈现精细化特征，不仅提出了针对新增贷款的调控措施，还提出化解前期已积累风险的措施。

为了加强经营用途贷款合规管理，合肥市要求，加强个人住房贷款首付资金来源、最低首付比、偿债收入比、贷款资质的审查，严肃查处经营用途贷款违规流入房地产市场行为。严格落实房地产贷款集中度管理要求。注册地在合肥的地方法人银行业金融机构实行分档管理，房地产贷款和个人住房贷款占比不得超过《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》规定的各档上限。已超上限的金融机构，分别制定调整方案，在过渡期内逐步向管理要求边际收敛（后期若有具体实施细则出台的，从其规定）。

对此，中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，一季度房地产调控政策井喷，住建部约谈、整顿中介、经营贷、土地供应模式变更成为绕不开的话题。其中，经营贷作为导致多地楼市明显上涨的重要原因，成为热点城市调控的“重灾区”。在2019年之前，购房是不太可能用经营贷的，主要是因为经营贷利率远远高于按揭贷款，且贷款期限只有1-2年。2020年，因为特殊政策，经营贷周期越来越长，利率远远低于按揭贷款，所以不论是购房者还是银行，都有了动经营贷入楼的心思。

张大伟指出，经营贷流入楼市的核心原因是和按揭贷款的利差，同时与银行在放贷过程中既当运动员又当裁判员有很大的关系。从银行角度来说，经营贷的风险相对而言是高于按揭贷款的，但是经营贷的利率在政策要求下又低于按揭贷款，所以在银行的执行层面就出现了动作走形，变相鼓励了经营贷进入楼市。针对一些短期内用新房本以及新企业注册套取经营贷的行为，最近的打压是非常有力的。这种政策的力度肯定能够抑制市场过热，让经营贷回归到它的本质，有助于企业经营，能够在一定程度上抑制楼市非理性、不健康发展。