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缩减信托融资比例,新力控股已有两道红线“转绿”

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新力控股(集团)有限公司(02103.HK,以下简称“新力控股”)年报显示,其2020年实现总合约销售额及应占权益合约销售额分别为1137.36亿元(人民币,下同)及504.21亿元,同比分别增加约24.4%及11.8%,首进“千亿阵营”。而相对于业务规模,管理层强调未来会更为注重经营质量和效益。

合约销售额同比增长24.4%

2020年初,新力控股管理层为公司制定了年增长20%的目标增速。而年报显示,新力控股上年实现总合约销售额1137.35亿元,同比增长24.4%。同期,权益销售额504.2亿元,同比增长11.8%。

区域深耕、均衡布局是新力控股销售业绩增长的重要原因:2020年,通过公开招拍挂、收并购、合资合营、产业合并勾地等多种拿地方式,公司新增35个项目,总权益投资额为157亿元;截至2020年12月31日,公司拥有150个项目,总权益土储为1521万平方米,其中一二线城市的占比约85.6%。截至2020年末,公司总可售货值约2600亿元,能够满足未来三年开发需求。其中,2021年预计可售货值权益总额为850亿元。

值得注意的是,作为发家于江西的房企,新力控股在深耕江西的同时也适度减少了对大本营的依赖。在1521万平方米的总权益土储中,江西省、长三角、大湾区及其他中西部核心城市权益面积分别占比达31%、20%、33%及16%,区域分布较为均衡。

营收方面,报告期内,新力控股营业收入同比增长约4%至280.69亿元;实现年内溢利20.39亿元,同比增长约1.2%;母公司拥有人应占利润为19.6亿元,同比增长约0.1%。新力控股录得净利润率为7.3%,母公司拥有人应占核心利润为18.68亿元,同比增长约0.8%。

不过,同期新力控股实现毛利为68.6亿元,同比减少约14.2%,毛利率为24.4%。对此,新力控股(集团)有限公司首席财务官许进业解释说,过去收并购比较多,所以利润率比较高一些,招拍挂项目会相对较低一点,但仍处于较为健康的水平。

报告期内,公司债务结构进一步优化。“三道红线”方面,新力控股的净资产负债比率降低3.4个百分点至63.6%;加权平均债务成本为9.1%,较2019年降低了0.1个百分点,“三道红线”中已有两项指标达到政策要求。

同时,2020年新力控股也在探索融资渠道多元化。截至2020年末,新力控股的融资构成中,信托融资比例进一步降低至26%,银行占比51%,增设了离岸美元债渠道,离岸美元债占比16%,在岸人民币公司债占比约7%。

未来毛利率会平衡在25%左右

业绩会上,新力控股没有公开2021年的具体销售目标。不过,基于充足的土储和货值储备,管理层对于公司未来的规模增长颇具信心。

“我们认为市场肯定会给我们这样的企业更多机会和眷顾,我们对2021年的目标充满信心。”新力控股(集团)有限公司常务副总裁刘翔认为。相对于业务规模,管理层强调会更为注重经营质量和效益,并将通过不断优化的投资方式和合作模式,进一步优化公司的土储结构。

新力控股(集团)有限公司董事长、行政总裁兼执行董事张园林指出,2021年集团将加强销售回款与现金流,提高运营能力,在布局上坚持深耕政策,深耕四大区域。

张园林表示,除了江西大本营外,集团布局的长三角、大湾区未来经济增长强劲,市场需求旺盛,会在未来五年和更长时间内坚持做好四大区域。而对于拿地方式,张园林表示,目前集团拿地较为多元化,有更多整合土地资源的机会,没必要施加限制条件,收并购无非是算账,对于利润产出有正向影响就可以去执行。

就集中供地的政策,张园林直言,“22城集中供地是对的大方向”。其称,集中供地政策对于房企没有什么大的问题,对于中小企业还是一个机会,“因为集中供地,地比较多,获取可能性会更大一些”。对于资金安排,新力控股则会加强销售回款,提高运营能力,提高现金流,对拿地方向给予战略考虑。

刘翔表示,从新力控股目前的权益土储分布地域来看,已经从过去的江西独大到现在江西、长三角、大湾区、中西部四大区域集群齐头并进的局面。目前整个集团综合拿地成本是4529元,相较15000元左右的平均售价,地货关系在同规模企业中应该是一个比较优秀的层级。其透露,下一步新力会持续保持目前积极、灵活、多元的拿地策略,比如公开招拍挂市场占到50%的份额,收并购占到30%的份额,同时产业类购地项目,包括一二级联动的城市更新项目比重会占到20%。而与2019年一样,公司会将销售回款的40%用于投资拿地。

未来,公司会实施审慎的财务政策、更加优化的融资管理。新力控股(集团)有限公司执行董事兼运营管理中心副总经理涂菁透露,公司接下来将继续与金融机构建立良好的战略合作关系,维持优秀的信用形象。同时,在现有银行合作的基础上进一步扩大和深化与银行的合作,积极优化和拓宽境内外的融资渠道。

许进业称,未来的时间毛利应该会在24%、25%的区间,招拍挂和收并购的比例已经达到了平衡。其实现在拿地渠道方法越来越多,招拍挂占50%,包括收购一二级联动、产业购地等等,平衡下来,毛利润能够维持在目前水平。

对于“三道红线”,管理层表示,新力控股将力争在2021年实现“三道红线”全面降至绿档。许进业表示,“三条红线”是政府一直以来对房产的收紧思路,坚持“房住不炒”的方向,这一政策是为了整个行业的健康发展,同时也会对新力控股提出要求,一定要能够满足“三道红线”的要求。

针对踩中“红线”的剔除应收账款之后的负债率,“我们有信心在未来一年到一年半时间内达到绿档70%的要求。” 许进业介绍说,就具体的措施而言:“主要还是提高公司的管控能力,把项目预售时间提前,加强结转账户(业务),同时达到(该有的)利润,增加资本总额,这样能逐步降低剔除应收账款之后的负债率。”

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