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万科:管理红利时代要挣慢钱、长钱、老实钱

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3月31日,万科(000002.SZ/02202.HK)举行2020年业绩发布会,万科董事会主席郁亮,万科总裁、首席执行官祝九胜,万科执行副总裁兼首席运营官王海武,万科执行副总裁、财务负责人韩慧华等管理层出席。

在郁亮看来,去年下半年以来,从融资“三道红线”,到“贷款集中度管理”,再到土地供应“双集中”,都可以追溯到一个共同源头——“房住不炒”。

董事会主席郁亮感慨,地产靠土地红利和金融红利赚钱的日子已经过去了,未来竞争会更加全面和激烈,但“还是有出路的,要脚踏实地向制造业学习”。

他举例称,2007年时家电市场已近饱和,但美的、格力等企业依然依靠凭借着产品性价比越来越高赢得了市场,给股东创造了良好的回报,说明“优秀企业依然可以通过自身努力去实现高质量发展,管理红利时代仍然大有可为”。在公司管理层看来,未来机会就在客户的需求、城市的发展以及科技的融入。

面对去年的疫情“黑天鹅”以及纷至沓来的行业调控,万科依然取得了稳健的增长,突破7000亿元大关,达到7041.5亿元;“三道红线”指标改善,有信心在一季度加入“绿档”行列。

一季度回绿档

年报显示,万科2020年实现营业收入4191.1亿元,同比增长13.9%,首次突破4000亿元;归属于上市公司股东的净利润415.2亿元,同比增长6.8%。

但另一方面,2020年万科房地产业务及相关业务毛利率为22.6%,较上年同期下降4.6个百分点,与去年中期相比毛利率继续下降,低于行业均值。全面摊薄的净资产收益率为18.5%,较2019年下降2.2个百分点。

祝九胜并未回避毛利的下滑,解释称,毛利率下降主要是结算产品结构性原因,2019年上半年高点结算部分2016-2017年部分高溢价产品;同时,万科表示地价占销售比不断上升,预期万科短期利润率仍呈下降趋势,而长远相信将利润率保持在行业平均水平,“行业回报率不等于一个企业的回报率,精益运营的企业回报率依然会高于行业均值”。

从另一个外界较为瞩目的“三道红线”指标来看,截至2020年末,万科净负债率为18.1%;现金短债比1.8倍;期末剔除预收账款的资产负债率为70.4%。按照“三道红线”指标,万科目前的剔除预收款后的资产负债率稍微超标,属于“黄档”房企。

“因超出数值不大,万科有信心在今年一季度就全部回归绿档。”据万科执行副总裁、财务负责人韩慧华介绍,2020年万科持有货币现金1952亿元,为一年内到期有息负债的2.4倍;净负债率仅18.1%,保持了连续20年低于40%。

对于过低的负债率是否会影响万科的投资力度和节奏,郁亮补充道,“万科并不追求过低的净负债率,有时为了等待机会,如果资金方面没有弹性,面对集中供应土地将面临很大压力,所以18%的净负债率有可能是等待市场变化的机会”。

报告期内,开发业务规模指标也有所突破。房地产开发业务的销售面积达到4667.5万平方米,同比增长13.5%。销售金额突破7000亿元大关,达到7041.5亿元,同比增长11.6%。值得注意的是,2019年这一财务指标录得3.9%,如今增速重回10%以上,颇有大象起舞的味道。

与之对应的综合市场占有率约为4.03%。具体来看,深耕效益依然显著,上海、成都、苏州等23个城市位居当地首位,另有20个城市跻身当地2、3名。所销售的产品中,住宅占88.2%,商办占7.9%,其它配套占3.9%。其中上海区域销售面积、金额位于五大区之首,北方区域和南方区域紧随其后。

此外,万科的每股收益为3.62元,同比增长4.52%。根据同日披露的分红派息预案,2020年公司拟合计派发分红145.2亿元,同比增长23%。

市场对于万科业绩稳健的印象,来源于长期持续稳定的回报。根据历年核心数据显示,万科归属于上市股东的净利润近10年的年复合增长率超过19%,加权平均ROE连续10年维持在19%以上,并已连续29年现金分红,自上市以来的分红累计达到836.9亿元。

实现稳健增长的同时,万科也积极纳储以满足未来发展需要。

2020年,万科获取新项目168个,权益规划建筑面积2058.8万平方米,按照权益投资金额计算,新获取项目86.6%位于重点城市群;年末在建项目、规划中项目的权益建筑面积分别约为6380.8万平方米、3127.4万平方米;现有项目计划2021年新开工3148.4万平方米。

拓展业务进阶挣慢钱、长钱、老实钱

凭借长期健康的财务状况,万科在保持良好抗风险能力的同时,也在为迎接“管理红利时代”打下基础。

郁亮认为,管理红利时代以“充分竞争”为主要特征,竞争烈度将显著提升。如果说,土地红利时代和金融红利时代,决出的是收获的多少、发展的快慢;那么,管理红利时代决定的是企业的生存,不能胜出则意味着被淘汰。面对新时代的淘汰赛,必须摒弃旧有模式下的规模扩张思路,更加重视增长的质量。“只能踏踏实实向制造业学习,通过我们的劳动挣加工制造、创造和服务的钱。”

祝九胜表示,“管理红利时代”的一大特征,就是竞争更加充分,竞争的烈度会显著提升,企业需要更全面的能力,“既要避免致命的短板,也要打造制胜的长项”。

对坚持长期主义的万科而言,管理红利时代的到来则意味着更大的发展机会。祝九胜认为新的机会来自三个方面:客户的需求、城市的发展以及科技的融入。

更早之前,万科就紧密围绕客户需求、城市发展等积极做业务布局,从开发为主转向开发与经营并重,从单一住宅产品开发转向全品类、全周期视角,聚焦提升综合住区的开发和服务能力,开发模块包括旧城改造、TOD综合开发等。

按当前规划条件,万科参与一批旧城改造项目,权益建筑面积合计约363.4万平方米,包括深圳南头古城、上海上生新所、广州永庆坊、北京望京小街、苏州淮海街、福州烟台山等多个项目,获得社会好评;打造的深圳臻湾汇、上海天空之城、杭州天空之城、佛山天空之城等多个项目成为所在城市TOD综合开发标杆。

地产主业外,拓展业务板块中的长租公寓和物业等报告期内表现抢眼。

作为集中式公寓规模全国第一,2020年万科长租业务累计在33个城市开业14.24万间,整体出租率超过95%,营业收入25.40亿元,同比增长72.33%。这一开业体量超出第二名龙湖5.24万间,然而其整体租金仅高出龙湖7亿元。横向来看,万科泊寓单间年租金为17837元,而龙湖对应的数据为20111元,可谓不分伯仲。

去年万科物业正式更名为万物云,定义空间科技服务,全年万物云实现对万科集团内和对外营业收入182.04亿元,同比增长27.36%。截至报告期末,万物在管面积5.66亿平方米,位列行业首位。

科技赋能方面,报告期内,万物云发布“星尘系统”,结合万科物业运营经验,提供空间科技运营流程服务(BPaaS)。此外,万物云作为开展数字人民币试点的首批企业,率先完成与中、农、工、建四大国有银行的对接,用户可以在社区app“住这儿”使用数字货币线上缴纳物业费。

此外,万物云与海康威视战略联合,孵化深圳市万御安防服务科技有限公司,专注于安防科技、机电维保和技术工匠培育等业务,已成为中国最大的安防机电综合服务商之一。

除了上述提到的多项业务,万科也持续在商业开发、酒店与度假、教育等业务领域积极探索。

郁亮表示,总的来说,沿着客户需求、城市发展这两条主线,这个行业还有大量的机会。但和过去不同的是,机会不再是唾手可得,能否抓住这些机会,取决于我们有没有能力解决客户痛点,能不能提供有竞争力的产品和服务。我相信,虽然不能再赚大钱、快钱,但我们还是可以靠自己的努力,做到挣慢钱、长钱、老实钱,这个行业仍然有持久的生命力,得能力者得未来。

寻找10分人才

作为危机感驱动成长,万科把握行业发展机会,拥抱管理红利时代,赖以优质人才支撑。

郁亮在业绩发布会上提及,今年启动的“猎头行动”,并直言“万科求贤若渴。”

郁亮表示,万科历史上差不多每十年左右,在一个新的发展阶段,都会在组织、人才上有一个计划。

例如2000年左右开始,房地产进入黄金时代,当时房地产行业缺乏人才,万科启动了“新动力”校招计划,同时有“海盗行动”,从中海挖了不少人高管来万科,支持了万科在黄金时代的大发展。

到2007年左右,万科预感到可以提前完成千亿计划了,所以公司为做好人才储备,启动“007行动”从社会上挖掘精英人才加入万科。

“从2020年开始了,我们觉得管理红利时代到了,一方面通过‘春天行动’明确战略之后,又开始做组织和事人的匹配,我们需要从全社会邀请优秀人才加入,一线公司总经理的人选优先考虑外面人才,包括组织发展方面的工作,万科还要引入首席组织发展官。”郁亮补充表示。

管理红利时代以“充分竞争”为主要特征,竞争烈度将显著提升,万科提出,必须摒弃旧有模式下的规模扩张思路,更加重视增长的质量。

郁亮指出,万科这几年战略相对比较清晰,但遇到了两大短板,一个是组织,一个是人才。万科从两年前开始做组织适配的问题,但在组织适配战略的情况下人才需要先行。

回看万科这两年大致的发展轨迹,一直在思考组织如何匹配战略问题,围绕战略做组织建设,包括矢量组织、冠军组织、韧性组织等等。此前的1月,万科还称今年是房地产行业进入管理红利时代的元年,也是巩固提升基本盘的最后一年。为此,集团全体经研究决定,成立OKR研究与推进小组,负责研究与推动OKR管理工具在集团内的应用落地。这一管理工具也为国内的华为、阿里巴巴、百度、字节跳动、小米等企业近年推行而引起广泛关注。

诸多迹象显示,万科从不同维度向着国际、国内的优秀企业对标,并不拘泥于地产企业。尤其是在这两年,科技也已融入万科业务的方方面面。万科在2019年年底将万科赋能科技未来三年的计划命名为 “龙抬头计划”,给每个业务板块科技赋能。

“万科今天在跟腾讯等互联网企业竞争人才,因为科技已经融入到万科业务的方方面面去了,对人才的要求发生变化了,原先是从整个房地产行业中去选择优秀人才,现在需要从全社会优秀人才中进行选择。”郁亮进一步表示。

随着企业进入新的发展阶段,所需要的已经不再拘泥于传统地产板块的精英,而是高科技人才以及非地产板块的10分人才。这或许也更体现出万科未来想要成为一家怎样的公司。

值得一提的是,对于市场广泛关注的万科入股泰禾集团的相关进展,万科和泰禾计划成立的资产管理公司于3月份正式启动。祝九胜也做了进一步回应。

他称,这个公司是正在酝酿的操盘公司,不是接盘公司,主要是受各方委托来干活,比如启动、销售项目,不承担项目本身的债权、债务管理。泰禾的问题整体上来看,还需要很长的时间,但不排除对资源比较好的部分项目先行解套,各方目前也正在讨论,成立操盘公司,对于少数自身资源比较好、债权债务协议相关方都支持的项目,优先盘活自身资源,但具体方案还在具体商议中。“泰禾的问题如果能得到妥善解决,对各方来说是有利的。但好事是难办的,从近半年的时间来看相关进展还是有一定难度的。解决问题的钥匙在泰禾的身上,在与泰禾相关的利益方手中。”

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