万科去年净利润415亿元：“三道红线”改写行业规则

3月30日晚间，万科企业股份有限公司（000002.SZ，2202.HK）公布2020年年度报告，年报显示，2020年万科实现营业收入4191.1亿元，归属于上市公司股东的净利润415.2亿元，同比分别增长13.9%和6.8%

开发销售业绩方面，2020年万科实现销售面积4667.5万平方米，销售金额7041.46亿元，同比分别增长13.5%和11.6%；占到全国商品房市场份额约4.03%。

根据同日披露的分红派息预案，2020年万科拟合计派发分红145.2亿元，同比增长23%，每10股派送12.5元（含税）现金股息。数据显示，自1991年上市以来万科已合计分红836.9亿元。

万科在2020年报《致股东》中称，2020年“三道红线”的出台再次改写了行业规则，其影响并不亚于当年的土地招拍挂制度。依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继，行业正式由金融红利时代步入“管理红利时代”。

全年销售额7041亿元，聚焦城市更新和TOD探索

2020年初，受疫情影响，全国商品房销售规模一度大幅下滑，随着疫情防控形势的好转，3月后市场逐步企稳回升，但开发投资及新开工仍显乏力，行业调控坚持“房住不炒”定位，房地产贷款增速进一步回落。全年全国商品房销售金额同比增长8.7%至17.36万亿元，房屋新开工面积同比下降1.2%，房地产开发投资增速同比下降2.9个百分点至7%。

从万科表现来看，2020年，万科实现销售面积4667.5万平方米，销售金额7041.46亿元，同比分别增长13.5%和11.6%；占全国商品房市场份额约4.03%，在23个城市的销售金额位列当地第一，在14个城市排名第二，结算收入同比增长13%至3774.2亿元。

在投资拿地方面，去年万科共新获取168个项目，且86%位于重点城市群。年报显示，2020年，万科获取新项目168个，权益规划建筑面积2058.8万平方米，按照权益投资金额计算，有86.6%位于重点城市群；年末在建项目、规划中项目的权益建筑面积分别约为6380.8万平方米、3127.4万平方米；现有项目计划2021年新开工3148.4万平方米。

随着城市化进程的持续推进，万科也不断聚焦TOD和城市更新，探索开发经营业务的新增长曲线。

年报显示，万科开发的深圳臻湾汇、上海天空之城、杭州天空之城、佛山天空之城等多个项目均成为所在城市的TOD综合开发标杆；城市更新也成为万科聚焦的一大重点，近年来其开发了深圳南头古城、上海上生新所、广州永庆坊、北京望京小街、苏州淮海街、福州烟台山等多个城市更新项目。

此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件的权益建筑面积约363.4万平方米。

物业、租赁业务规模增长，住房租赁业务营收同比增72%

在万科“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，其各项业务布局逐步完善，其中物业、租赁、物流方面均在行业内实现领跑。

物业服务方面，2020年“万科物业发展股份有限公司”正式更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”（简称“万物云”），向空间科技服务商转变。数据显示，2020年，万物云实现营业收入同比增长27.36%至182.04亿元，年末累计在管面积5.6亿平方米，其中一半来自于万科以外的项目。截至2020年底，住宅物业服务子品牌“万科物业”已在100个城市累计服务3051个项目，并在业内率先实施所有在管小区的电梯广告收益透明化；商企服务子品牌“万物梁行”服务项目超1700个；城市空间服务子品牌“万物云城”年内新增厦门鼓浪屿、江门人才岛、武汉江汉区等12个项目，已累计在10个城市布局16个项目。

租赁住宅方面，万科旗下集中式长租公寓品牌“泊寓”已成为国内规模最大、出租率最高的集中式长租公寓服务商。截至2020年底，“泊寓”开业规模达14.24万间，整体出租率超过95%；实现全年营业收入25.4亿元，同比增长72.33%。2020年7月，万科成寿寺项目作为全国首个投入运营的集体土地租赁试点项目；深圳云城旗舰店作为行业单店体量最大的门店，实现出租率99%。

物流仓储方面，经过5年发展，万科旗下“万纬物流”已成为中国规模最大的冷链物流综合服务商。2020年，万纬物流实现营业收入18.7亿元，同比增长37%，其中高标库和冷库收入同比分别增长29%和60%；年底累计在44个城市管理148个项目，可租赁建筑面积1148万平方米。

除了上述提到的多项业务，万科也持续在商业开发、酒店与度假、教育等业务领域积极探索。按照万科的业务架构，其目前分为6BG（五大区域＋物业）、7BU（食品、物流、商业、长租公寓、酒店及度假、海外、教育）。

经营性净现金流12年为正，净负债率降至18.1%

2020年，万科实现经营性净现金流532亿元，同比增长16%，已连续12年经营性净现金流为正；万科持有货币现金1952亿元，为一年内到期有息负债的2.4倍；净负债率仅18.1%，远优于监管对于净负债率低于100%的要求，并已连续20年净负债率低于40%。

万科信用评级维持在行业领先水平，融资成本保持行业低位。2020年，标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。

截至3月30日收盘，万科A报31.37元／股，涨幅1.19%。