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旭辉凭啥定下2021年增长15%的销售目标?

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房地产依然是一个存量大、空间大的周期,房地产未来几年交易额会达到20万亿元。

(原标题:土地成本走高+毛利率走低,旭辉凭啥定下2021年增长15%的销售目标?)

每经记者 吴若凡

每经编辑 魏文艺    

旭辉控股集团(00884,HK)2020年的业绩发布会上,“林氏三兄弟”(董事局主席林中、副主席林伟、CEO林峰)罕见地共同出席。同时,现场还邀请了“合作方代表”银泰盛的高管,这在房企业绩会中实属少见。

作为头部房企,旭辉控股2020年的业绩也算亮眼:净利润首次突破百亿元,达119亿元,同比增长29%;归母核心净利润率11.2%,维持行业较高水平;实现合约销售额2310亿元,同比上升15%;签约回款率92%,保持业内领先水平。

林中在业绩会上宣布,2021年旭辉的销售目标为2650亿元,同比增长15%。而来自一二线城市的销售贡献率将达到87%,其中二线城市贡献60%。

多元化拿地占比不断提升

值得一提的是,过去三年,旭辉净利润、归母核心净利润复合增长率均为25%,盈利能力长期维持行业高水平。

不过,旭辉2020年的毛利率为25.1%,同比减少4.6%;核心平均股本回报率24.2%,微幅下调。结合当前不断走低的行业毛利率水平,旭辉将如何保证利润规模呈双位数的增长,值得期待。

事实上,为优化核心净利润率和毛利率,从2018年至2020年,旭辉多元化拿地占比不断提升,从11%提升至51%。其中2020年多元化拿地项目平均销投比超过3倍,为后续的利润实现提供了保障。尤其是商业,或成为未来几年旭辉提速最快的板块。

旭辉总裁林峰在业绩会上直言,2019年旭辉开始全面进军商业,2020年累计获取了12幅商业综合体的用地,同时商业为这些商业综合体的住宅提供了畅销溢价的条件,因为有商业和整个城市综合氛围的打造,所以也带来整个住宅相应的旺销。商住联动,使旭辉在2020年走出了成功的第一步。

这些商业项目主要位于一线城市、二线城市的交通枢纽,或三四线最核心城市的核心板块区域。林中表示,希望在后续继续发挥布局优势,提升模式、业态的运营能力,持续把旭辉广场、旭辉里等产品线向全国推广。

商业布局反映的其实是旭辉整体的城市投资思路。林中直言,都市圈和城市群是未来发展最蓬勃的地方,不在这些城市群的地方,发展会比较弱。

2020年,旭辉新增土储总建筑面积1307万平方米,新增权益地价555亿,权益比63%。其中,90%新增可售货值位于上海、广州、厦门、苏州等一二线城市,而高能级的土地储备将在2021年实现更高均价的销售。

土地成本走高考验未来增长

不过,在拿地与投资方面,旭辉走高的土地成本与低权益占比,是其未来增长的一大考验。

年报显示,旭辉2020年新增60余个项目,规划建筑面积约1310万平方米,权益规划建筑面积约870万平方米,面积权益占比66%;土地收购代价约915亿元,权益拿地金额约555亿元,金额占比约61%。其中,2020年内权益收购成本约7001元/平方米,较2019年增长29.1%。土地成本上涨明显,或将进一步影响未来结算收入的盈利水平。

对此,旭辉的思路是深耕。林中表示,旭辉不在乎一城一池的得失,但会保证大格局要具备“有生力量”;拿地方式也可以多元化(培育商业IP、产业联盟,培育旧改更新能力等),但聚焦在区域深耕。

他强调,以前投资可以用“望远镜”看就好了,但现在市场分化、城市分化明显,投资情况要细化到不同城市、不同板块,用“放大镜”才能看到一些结构性、差异化的机会。

另外在融资层面,旭辉的“三道红线”指标改善尚未降档,保持“踩一线”的状况。林中表示,会持续拓展融资方式、优化财务结构,保证企业安全发展,“持续做难而对的事”。

林中对旭辉的发展以及房地产的发展空间仍十分看好。“房地产依然是一个存量大、空间大的周期,房地产未来几年交易额会达到20万亿元,投资总量不增长,房价还能保持5%~8%的增长。”

目前,旭辉的总土储达到了6818万平方米,总货值达10263亿元,足够满足未来3年持续增长需求。其中2021年可推售货值4000多亿元,其中86%都位于一线和准二线城市。

林中强调,未来地产江湖没有黑马,留下的都是大浪淘沙的千里马。“长效机制下平稳发展的新长周期,是稳健均衡头部企业的黄金时代。旭辉要坚持练内功、提技能,用实力去做行业的千里马。”

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