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实探法拍房市场:多地出台限购政策“降温”

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“北京的房价太贵,比起二手房我更相中买法拍房。”一位在北京打工的张女士向《证券日报》记者介绍道:“法拍房的价格往往是市场价的八折,有的地段不好的房子,价格有时候会更低,买法拍房比二手房还要便宜。”

据《证券日报》记者走访北京法拍房市场发现,由于法拍房价格低于二手房市场价,所以,法拍房的争抢更甚于二手房。

瀚海研究院高级数据研究员刘欢向《证券日报》记者表示:“一般情况,法拍房的成交价是其市场价70%-80%。近年来,随着存量房体量的增大,法拍房势如破竹,越来越多的购房者开始关注、参与法拍房的竞拍。”

法拍房低价胜出二手房

法拍房具有天然低价优势,吸引越来越多的购房者关注。在一些购房者眼中买法拍房捡漏如同买盲盒。

“法拍房起拍价一般按照评估价或者评估价的80%拍卖,一拍流拍后,二拍会在一拍基础上打八折继续拍,有些上拍房源的房价甚至能腰斩,为购房者节约了几十万元、几百万元甚至上千万元的购房成本。”刘欢介绍称,以昌平区东方普罗旺斯一处别墅为例,成交价与市场价差高达5183万元,是市场价的四八折。

刘欢向记者表示:“法拍房是司法拍卖的处置的房屋,起拍价格比较低,位置好,交易的费用少,总成本要比市场上的二手房省很多,同样,法拍房也可以和商品房一样办理银行的按揭贷款,不过,贷款利率略高。”

在瀚海法拍网上,《证券日报》记者看到,法拍房起拍价与市场价有着不同幅度的折扣,其中,西城格调大厦一间115.93平方米的房子,由于法拍的关系,从500万元的市场价格降至了280万元的起拍价。同在西城区新街口处的一个13.33平方米的市场价为140万元的房子起拍价只有60万元。

对此,刘欢向记者表示:“起拍价并不是最后竞拍价格,所以法拍房的最后价格还需要看竞拍结果显示。”

据介绍,标的物网络司法变卖期为60天,如有竞买人在60天内变卖期中的任一时间出价,则变卖自动进入到24小时竞价倒计时;24小时竞价周期内,其他变卖报名用户可加价参与竞买,竞价结束前5分钟内如有人出价,则系统自动向后延时5分钟(循环往复至最后5分钟内无人出价)。

据瀚海研究院统计数据显示,3月15日-3月21日,北京市二手房住宅网签4824套,新房住宅网签1434套。法拍房方面,共计挂牌房源78套(撤拍5套),总市值3.96亿元。成交法拍房31套,成交总价2.26亿元,成交面积5105.99平方米,平均折扣8.1折,共计219人参拍,出价1345次,平均7.06人争抢一套法拍房。

瀚海法拍网显示,3月17日-3月19日连续三日成交率达100%。其中,朝阳区双珑原著成交价最高,3543万元,大兴区保利茉莉公馆热度最高,20人争抢一套法拍房。

豪宅法拍房受热捧

“3月初也曾有法拍房被热捧的情形出现,中央别墅区澳景园标的参拍人数最多,有19个人竞拍这一套法拍房;而昌平区碧水庄园数套豪宅标的则创下来3月初单周成交价最高、差价最大、折扣最低的交易纪录。”刘欢如是说。

在业内人士看来,法拍房市场从来不缺故事和谈资。

从1元起拍的法拍房,到明星千万元豪宅,都会引来众人围观。天通苑中苑54号楼1元起拍的法拍房,有81227人围观,38人竞拍,超100次出价,最终以568万元成交,低于市场价57万元。成龙东直门内大街NAGA上院两套豪宅刚一上拍就霸榜微博热搜。

刘欢介绍,法拍房备受投资者喜欢的一点是市场上优质低价好房是二手房市场上鲜见的,如孤版豪宅、海淀六小强优质学区房等,在二手房市场都买不到。

以贾跃亭豪宅拍卖为例,就引起万人围观。以位于朝阳区泛海国际的一套住宅为例,该豪宅的市值为2450万元,起拍价为1545万元,最后该豪宅以2420万元的价格成交,低于市场价30万元,溢价率56.6%。这次拍卖有16人报名,78636人次围观。据了解,本次拍卖房产与小区内评估价为47万元的车位一同合并拍卖。

吃“馅饼”要谨防“陷阱”

事实上,在法拍过程中,法拍房实际上是属于银行,并以信托拍卖的形式在当地法院进行的。因此,购房者很难直接了解到法拍房的全部信息,如产权问题、落户问题、房屋占用问题、税费问题等,同时,法拍房手续办理相对复杂,很多购房者因不熟悉流程操作,而产生经济损失。

“虽然有很多人想买法拍房,但也要擦亮眼睛。要调查清楚法拍房是否有人居住,如果有人,后期腾房怎么办?还要注意房屋的产权是否清晰,能否顺利过户,房屋内部情况如何等问题。”有业内人士对《证券日报》记者表示,一般的购房者没有购买法拍房的经验,需要咨询专业人士或机构,规避潜在的各项风险。正因此,一些购房者开始通过比较信任的法拍网站选择法拍房。

上述业内人士向《证券日报》记者同时表示,完善法拍房市场,应进一步规范各方行为。“一方面,竞买人应该秉持更加理性审慎的态度选择法拍房,了解交易规则和潜在风险;另一方面,房产监管等有关职能部门应加大对一些黑中介、违规炒房客的打击力度,净化市场环境。”

法拍房漏洞被堵

“随着多地限购政策出台后,法拍房一度成为炒房者的最新目标。”据知情人士向《证券日报》记者透露:“由于部分法拍房价格低于二手房,并且法拍房在多数城市不受限购政策的影响,所以,有一些炒房者开始大量购买法拍房,此后转手以二手房的市场价格抬价出售。已经有很多炒房者因此赚了一大笔。”

不过,在法拍房被热捧的同时,也引起了相关部门的关注。针对法拍房市场过热,近期全国多个城市陆续出台政策,将法拍房列入限购范围。

据了解,继2017年北京法拍房实施“限购”之后,2021年初,上海法拍房也被列入“限购”范围。

1月25日,上海市房管局表示,上海法拍房将纳入限购,购买法拍房需具备本市购房资格。这也是上海法拍房首次被纳入限购范围。

据了解,位于上海市静安区曲沃路的一套法拍房是上海法拍房纳入限购的首套房源,该法拍房将于3月8日10时拍卖,起拍价为286.5万元人民币,醒目位置标有黄色字体“限购”。

此外,进入公拍网还会弹出提醒称:上海法院司法拍卖的上海市商品住房已纳入限购政策范围。竞买人参与竞买的,应当事先确定在本市具有购房资格,必要时可致电本市房地产交易服务热线具体咨询限购政策。拍卖成交确认后,因买受人在本市无购房资格的,将依法承担悔拍等法律成果。

继上海限购法拍房后,3月3日,杭州将法拍房纳入了限购政策范围内。

据了解,新政出台前,杭州法拍房市场非常狂热,大多数房源以高溢价成交。但在新政出台后,杭州法拍房市场明显降温,甚至出现流拍和低于评估价成交的情况。

一位居住在杭州市的居民向《证券日报》记者表示:“之前法拍房不限购的时候,学区房非常抢手,但在法拍房限购后,参与竞拍的人就少了,而且成交价也趋于理性。”

3月22日,成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,从《通知》内容来看,“法拍房”被纳入限购及限售行列。

在业内人士看来,法拍房被列入“限购”行列代表着购房政策开始查缺补漏,而法拍房无疑正是被漏掉的一环。对此,有业内人士表示,法拍房被纳入“限购”行列将有利于房地产市场更加规范。

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