贾跃亭最值钱的地产项目依旧官司缠身

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围绕在贾跃亭周边的疯狂似乎又一次重启。

1月底，贾跃亭控制的法拉第未来Faraday Future（以下简称FF）宣布将借壳PSAC在美国纳斯达克完成上市，股票代码为“FFIE”，该交易预计将于今年二季度完成，公司市值将达到34亿美元（约人民币220亿元）。随后，吉利控股及珠海国资又都纷纷传出将巨资投入FF，市场将其解读为贾跃亭或许回国有望。

一个多月后的3月16日，FF又宣布已完成FF 91预量产车的第二季冬季测试和验证，确认将于2022上半年正式上市；次日，又被爆出原奇瑞捷豹路虎常务副总裁陈雪峰将加盟FF，出任中国区CEO。

好消息一个接一个，连因退市而在老三板上以集合竞价的方式进行转让的乐视网3，也一反常态连拉15个涨停。截至3月17日晚间，收盘价达0.34元/股，较退市前最后一个交易日0.18元/股的收盘价近乎翻倍。

市场似乎正在期待，当FF 91车型成功量产的那一天，贾跃亭能够成功翻身，创造新的奇迹。到那时，乐视网的股民们也能从中分一杯羹，毕竟他曾在公开信中允诺，将在债权人信托中预留不超过10%的比例，用于乐视网股民的或有补偿，并安排专门的团队协调赔偿事宜。

但投资者们也必须知道，在贾跃亭成功造就新的神话之前，过去的债务并不会就此一笔勾销，曾经的往事如影随形，不会轻易消散。

在利好连连的时候，北京产权交易所上静悄悄地多了一则拍卖信息，北京市朝阳区工体北路13号院3号楼1-4层及5幢不动产（世茂工三商场）将于2021年4月15日开拍，起拍价约合20.5亿元。

这是贾跃亭留在国内最值钱资产之一，它曾寄载了贾跃亭创造一个以乐视全生态体验殿堂的野心，但一切还没来及实现，危机就已经出现。最终，乐视资金链破裂，贾跃亭远逃美国，在之后的5年时间里，世茂工三经历三次流拍，曾经的雄心壮志早已不见，真正剩下的只有无法化解的巨额债务。

从持有到有意出售不足1年

2016年初，贾跃亭风头正劲。在乐视“生态化反”的战略下，他斥近30亿元巨资，从世茂集团手中买下了北京财富时代置业有限公司（以下简称“北京财富时代”）及北京百鼎新世纪商业管理有限公司（以下简称“百鼎新世纪”）100%控股股权，获得商业综合体世茂工三的全部股权。

买下世茂工三的钱，基本都是贷款质押而来。2016年7月，贾跃亭先从中信银行贷款17.54亿元，做并购前期资金补充；而在正式接手世茂工三后，贾跃亭又很快将项目股权全部质押，换取现金流“续命”。天眼查信息显示，2016年11月18日，乐视控股将北京财富时代和百鼎新世纪的股权出质给中信银行，出质股权份额均为10.1亿元，合计超20亿元。

贾跃亭之所以做出这一乐视历史上最大的地产投资，是想要将世茂工三打造成为一个拥有乐视全生态世界，同时兼具产品展示等功能的项目。但贾跃亭还没有来得及对世茂工三在业态上做大幅调整，也未能将其变身成乐视产品的展示平台的时候，一场因乐视手机拖欠供应商欠款而引发的债务危机开始指数级爆发，贾跃亭的乐视帝国也从此开始摇摇欲坠。

2017年5月，还曾传出乐视控股有意出售世茂工三，以筹集资金缓解资金紧张局面的消息，从持有世茂工三到有意出售，时间还不足1年。据经济观察报报道，乐视曾主动找到万科，报价40亿元出售世茂工三项目。但通过综合评估和尽调后，万科的出价不超过20亿元，乐视方面最终无法接受这一价格，谈判终止。

为拯救乐视脆弱的现金流，贾跃亭换了另一个方法，在明知不合法的情况下，北京财富时代和百鼎新世纪还曾绕过中信银行，分别将世茂工三项目再行抵押给山西尧信融资再担保有限公司，主债权数为3亿元，并办理了抵押登记。

但这些努力，比起公司背后的债务雪球而言，不过九牛一毛。即便是孙宏斌驰援的150亿元资金到账后，依然无法缓解。乐视生态各大供应商的到期账单纷至沓来，新的借款和融资渠道却因为暴露的资金问题难以为继，也就是在这时候，贾跃亭远逃美国，开始“潜心”造车。

曾三次流拍，债务缠身无人接盘

这已不是世茂工三第一次被送上司法拍卖平台，此前已有三次流拍。

2019年1月7日，世茂工三项目的主体公司北京时代财富全部股权就曾被送去公开拍卖，起拍价格23.02亿元，几乎相当于评估价32.89亿元的7折。

乐视的债主宁波舜宇光电信息有限公司是首次拍卖的申请执行人，它曾为乐视手机提供摄像头模组，当时乐视承诺先支付出货量的50%作为定金，收到货后再付50%。但直到乐视资金链断裂，这笔钱依旧没有还上，欠款超2亿元。

24个小时过去，拍卖一共吸引超过65632次围观、983人设置提醒，却无一人出价，项目不得不流拍；很快，第二次拍卖在4月又一次举行，起拍价格下降至21.87亿元，吸引1人缴纳亿万级别的保证金报名，但依然流拍；到8月，世茂工三以同样的价格，最终三度流拍，这一次连报名的人都没。

公开资料显示，世茂工三位于北京黄金商圈，南临工体、东接三里屯，紧邻使馆区及CBD，总建筑面积超过21万平方米，包括商业零售、产权式酒店、写字楼等多种业态。地理位置优越，为何屡屡无人问津？

第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人、助理董事李想告诉时代财经，虽然世茂工三项目位于三里屯周边的黄金商圈，但是其自身的债权问题会让很多潜在买家止步。

更何况，并没有商业运营经验跟能力的乐视在接手世茂工三后，经营水平完全无法跟上。在2019-2020年间，李想曾多次现场调研过世茂工三项目，其指出，目前该项目所进驻的品牌、商场定位与三里屯太古里、通盈中心等周边竞品相比可谓十分混乱、平庸，招商集中在低端的餐饮、服饰业态，人气不足，收益能力也远低于预期，完全不具备吸引力，在潮牌云集的三里屯商圈，仿佛是一个落伍的“异类”。

“机构投资者都是很精明的，在经过背调之后，他们不会轻易去碰一个债权问题复杂，且租金收益极差的项目，这样的收购毫无投资收益可言。”

加之2020年中国经济遭遇一定冲击，房地产融资愈发艰难，所有可能成为潜在买家的开发商、机构投资者都会因此变得更加慎重，基于这些判断，李想认为世茂工三的第四次拍卖流拍恐怕会是大概率事件。