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城镇老旧小区改造普遍面临“人”“地”“钱”难题

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城镇老旧小区改造普遍面临“人”“地”“钱”难题

  找共识 扩空间 筹资金

关系千家万户、涉及多个部门,城镇老旧小区改造是一项复杂细致、千头万绪的系统工程。试点中,各地面临的突出难题基本都指向“人”“地”“钱”三个方面。

人的共识怎么形成?改不改、改什么、怎么改,诉求多样、众口难调,动员居民共同参与是一难。

地从哪里来?老旧小区大多位于城市中心,普遍存在土地资源不足、用地协调难的情况,拓展改造空间是二难。

钱从哪里出?政府资金重点支持基础类改造内容,但除了基础类,还有完善类、提升类改造,光靠政府资金不可持续,还需居民出一点,更要鼓励社会资本参与,调动居民和社会的积极性是三难。

近年来,为破解“三难”,不少地方积极探索因地制宜的好方法,破除体制机制障碍、提升基层治理能力、优化营商环境,形成了一些可复制可推广的新经验,为全国城镇老旧小区改造提供了示范。

  宜昌:

  共建共治共享,变“要我改”为“我要改”

“以前垃圾随意堆、灰尘到处飞,还有居民种地养鸡;现在是柏油路、香樟树,新电梯、新车位,环境大变样,空气都更新鲜了。”说起小区环境的改观,湖北宜昌西陵区嘉明花园居民苏会林满脸幸福。

“改造前一些居民的热情不高。”嘉明花园党支部书记王小萍说,为了让大家达成共识,她曾多次上门做工作,每次都因为意见难统一、利益难协调搁浅了。

“只有‘当面锣、对面鼓’才能解决问题。”在王小萍的组织下,一场小区所有家庭代表都到场的会议召开了。

会上,王小萍拿出一份初步改造方案:拆除私搭乱建的菜地、鱼池、杂物间,腾出空间建停车位和公共车道;每个家庭出资1000元,用于支持改造、预缴停车费和物业费;电梯加装由各楼栋自主协商……

“这是我的菜园,不能拆。”“我家没车,建车位对我有啥好处?”“凭什么引进你们推荐的物业?”会上,大家争论热烈。王小萍却很高兴:“问题都敞开说,意见摆到桌面上,事情反而好办了!”

改不改?大多数居民没异议。“党员做表率,居民代表做动员。”当天会上就筹集到20多万元改造资金。

改什么?共识需要慢慢“磨”出来。王小萍向208位业主发放了调查问卷,随后汇拢大家的反馈意见,设法补充到改造方案中。没多久,嘉明花园改造工程就破土动工了。

共建共治共享的组织实施机制,让居民尝到了甜头。“现在遇到问题,大家都想开个会讨论,居民还自发成立了协商小组,真正从‘要我改’变成了‘我要改’。”王小萍说,在多部门支持下,嘉明花园组建了业主委员会,让居民议事机制能长久发挥作用。

“老旧小区改造既是工程改造,也是治理创新,既能让小区面貌焕然一新,也能切实提升基层治理能力。”宜昌市住房和城乡建设局局长张毅说。

改造之初就让居民参与进来,改造之中把治理机制固定下来,这成为宜昌市老旧小区改造破解“发动居民共建难”的法宝。目前,宜昌全市已构建起“小区党支部+业主委员会+物业公司+X个群众自治组织”的“3+X”治理体系,形成了一批居民共建共治的社区自治组织。

  苏州:

  盘活存量,破解“缺地难”“用地难”

2020年6月初的一天,记者在正午时分来到江苏苏州吴江区鲈乡三村小区。居民休闲回廊上,一群老年人正顶着火辣的太阳挤在一起打牌下棋。“几千人的小区,就这么一丁点地方能让我们休闲娱乐,稍微离开一会,回来就没座了。”居民张建华说。“路面大部分都损坏了”“小区连路灯都没有,晚上回来摸黑走”……小区居民的改造意愿很强烈。

2020年11月,记者再次来到这里,只见坑坑洼洼的水泥路变成了宽阔的柏油路,两旁装上了精致美观的路灯,停车位也增加了一倍,小区一下子宽敞了。

鲈乡片区位于吴江区中心地带,四面都难以拓展,改造的空间从哪儿来?

向内“挤”空间。“没有增量,就盘活存量。”吴江区松陵街道建设管理办公室主任陆士春说,小区绿地面积其实不小,只是以前缺乏维护,绿地变成杂草。改造中,将绿地重新规划利用,绿化带更美了,多余空间还能建停车位。

向外“腾”空间。为给居民更多改造用地,位于小区内的社区办公点迁了新址。腾出来的空间将建设日间照料、养老抚幼、卫生服务、助餐服务等便民场所。

破解“缺地难”,还要破解“用地难”。

国泰社区是苏州吴中区面积最大的老旧小区。跟大多数老旧小区比,国泰社区闲置土地空间相对充裕,可是却面临“用地难”。“用地要审批,规划要调整,涉及好多部门,不是社区靠一己之力就能完成的。”国泰社区党委书记沈伟说。

借着新一轮改造试点的东风,长期存在的难题迎刃而解——

先建工作机制。苏州市成立了城镇老旧小区改造提升领导小组,由市领导牵头,统筹20多个相关部门和所属各市、区共同推进改造。

再定统筹方案。“设置统筹协调、财政金融、技术指导、社区保障4个工作小组,环环相扣,打通项目审批绿色通道,实现联审联批。”苏州市住房和城乡建设局党组书记王晓东说。

“用地审批和规划很快下来了,马上就要动工啦。”站在小区的空地上,沈伟兴奋地说,“这边要修一条步道,那块要建一个老年活动中心,新建健身场地有3200平方米……”

 广州:

 引导居民出资、吸引企业投资

“听说要引入物业服务,居民们都说好,可一到交物业费,肯掏钱的却不多。”广东广州海珠区工业大道南社区居委会主任徐立林告诉记者,这一度让工业大道南421大院的改造遭遇困难。

改造后的小区,要通过引入物业等,建立长效维护管理机制,这需要居民合理出资,更需社会力量参与。421大院引入物业之初,两方的积极性都不太高。

居民这头,对物业的收费标准、服务质量有疑问。“总觉得物业公司只是冲着赚钱来的。”徐立林说,居民从没享受过物业服务,也没有付费意识。

企业那头,物业公司也挺委屈。“每个月固定支出4万多元,收上来的物业费却不足1万元,怎么办?”421大院物业管理公司经理黄春南一度急得睡不好觉。

眼看物业管理难以为继,矛盾还得从两头解。

一方面,想办法提升物业公司经营回报。小区的闲置空间开发可以做文章。“街道利用小区闲置空间重新规划出60个停车位后,交给物业公司来经营。”海珠区瑞宝街道办事处城管科科长蒋科说。固定车位每月500元,临时停车24小时10元,物业通过收取一定停车费贴补了亏空。

另一方面,循序渐进引导居民转变观念。改造后,家门口就有了篮球场和健身设施,文体活动的丰富让小区居民乐开了花。“增设的活动设施都由物业公司运营,居民体验到实实在在的服务后,对物业公司越来越信任。”徐立林说。

“现在物业费收缴率已提高到七成,有些居民还自发给其他居民做工作。”黄春南说,目前物业经营已基本实现收支平衡,前期投入也有望尽快回本。

有了良好服务产品的供给,居民的需求慢慢释放出来。“根据调查,居民还有餐饮、养老等多种多样的需求,我们正在寻求与更大的开发企业合作引入更多服务,并进一步探索通过加大金融支持等方式破解改造资金筹集难的问题。”海珠区住房和城乡建设局总工程师何祖建说。(记者 赵展慧 王伟健 吴 君 洪秋婷)

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