违规信贷资金"盖子"被揭,大湾区楼市或迎"急刹车"

违规流入楼市的信贷资金正在迅速“归位”。

广东银保监局辖内信贷资金违规流入房地产的排查情况已经有了初步结果。截至目前，辖内（不含深圳）银行机构已完成个人经营性贷款自查的银行网点共4501个，排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户，其中广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。

这也是继央行与银保监会联合发布重磅文件《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称“房贷新规”）之后，楼市再迎强监管。市场普遍认为，从信贷端关紧水龙头，广州、东莞等广东省楼市较热城市将迎降温。

信贷资金违规入楼市被强监管

早在今年2月初，广东各家银行就开始围绕信贷资金违规流入房地产领域。

从各家金融机构的排查范围看，自2020年以来的个人消费贷款、个人经营性贷款业务成为此轮各家银行排查重点。建设银行广东省分行等部分银行除了自查外，还重点排查了与第三方业务机构的业务合作情况。

自三月以来，对于信贷资金违规流入楼市的排查从北京、上海、广东等个别省市逐步升级，扩围至辽宁、黑龙江、内蒙古、台州、深圳等全国多个省市。

以楼市交投活跃的深圳为例，自3月9日起，部分银行已对违规流向楼市的信贷资金进行自查，要求客户提前进行返还。3月12日，“深圳多家银行收回违规流入楼市贷款”登上微博热搜，引发网友热议。这也是继2020年4月之后，深圳再次对经营贷资金流向进行排查。

诸多城市对于经营贷资金流向楼市采取明令禁止，各地银保监局多次因相关银行贷款业务违规下发罚单。但目前，还尚未有类似于广东省这种较大范围的排查结果出炉。

据了解，广东银保监局已要求银行限期整改问责，目前银行机构采取了终止额度、一次性全额结清、分期提前还款等整改措施，对存在违规问题的内部员工开展了警示告诫、通报批评、积分扣减、经济处罚等问责。

人民银行广州分行、广东银保监局表示，对于通过弄虚作假、隐瞒真实情况，或者提供虚假证明材料等方式申请贷款购买商品住房者，以及对此提供不当协助者，有关部门将对其违法违规行为进行联合惩戒。属于骗取贷款或者诈骗贷款的，是国家明令禁止的犯罪行为，更会受到严厉打击和惩处。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从近期的地方动态来看，各地银监部门都在加强对经营贷贷后的资金流向检查，包括交易背景的真实性，受托支付的流程是否合理，是否存在大额提现，是否存在借款人及直系亲属在近半年购房的情况，银监部门也会协调银行与银行之间资金追踪的合作。严打经营贷等资金违规流入房地产市场，将是今年房地产调控的主要工作。

具体来看，2020年的经营贷资金流向排查主要集中在新增个人贷款、授信审查审批等环节。广东省的这轮排查涉及到新增及存量贷款的授信调查、授信审查审批、授信后管理、第三方机构业务合作等各个环节，力度更大。

深圳的一家大型银行个人信贷部的相关负责人士向第一财经记者直言，广东省的这轮经营贷资金监管覆盖贷前调查、贷中审查、贷后检查，基本上对贷款的流向全链条监管，这是很少见，也是很严格的，对于楼市去杠杆有很大的作用。

过热楼市或迎来“降温”

随着监管越来越严厉，楼市的变化也非常明显。

以深圳为例，《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（下称“2·8新政”）出台的2月，乐有家研究中心数据，深圳二手住宅市场过户4166套，环比下跌40.55%，二手住宅市场成交量几近腰斩。这种态势仍在延续，深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，上周（3月8日至14日）深圳二手房网签988套（含自助网签），环比下降0.3%。

深圳市房地产中介协会认为，新政发布至今，深圳二手房市场进入低位横盘期，在宏观金融政策没有明显变化下，低位横盘或将持续一段时间。类似楼市成交行情下行的状况在东莞的部分片区也同样存在。

广州楼市在2020年度同样表现抢眼。

中原地产数据显示，2020年广州新房网签成交约10.1万套，同比上升27%，近十年内仅次于2016年；二手房成交约13.1万套，同比增长21.9%。南沙、天河、海珠、越秀、荔湾、黄埔同比增幅居前列，均同比增5成以上。

成交量的提升也直接拉动房价上行。克而瑞数据显示，去年10月，广州新房成交均价首次突破3字头。随后的11月、12月新房均价继续攀升，12月均价突破3.2万元/平方米。

保利投顾研究院指出，市场对于楼市看涨预期仍较为强烈。自2020年5月以来二手住宅价格持续居全国前列；二手报价指数稳步上升，10月后突破50，报价上调的房源占比持续提升，客户看涨信心较强。

复盘2020年，市场人士普遍认为，2020年广州住宅市场开启向上新周期。上半年受疫情冲击成交乏力，下半年加快恢复，在近远郊人才购房政策放宽、土地市场热度传导、产业和规划利好、新房供应创新高、莞深外溢客群增量促成下。

二手房方面，挂牌价一夜上涨50万、业主反价20万的消息越来越多。珠江新城热门小区普遍单价破10万+，挂盘价上涨10%、20%不在少数。在深圳、东莞等楼市过热城市出现的业主群控盘、抱团涨价等楼市乱象也在广州的多个热门小区出现。

楼市行情火爆也带动了投机氛围升温。类似在深圳、东莞等出现的以住房为抵押申请经营贷套出大量现金，投资炒房投机行为开始在天河、黄埔、南沙等热门板块出现。不少楼市投资客，花费千元，找中介公司注册或过户一家壳公司，伪造经营流水，“变身”为合法的经营者，然后找垫资公司提供一笔过桥资金来全款买房，房子过户后再把房子作为抵押物，向银行申请经营贷来偿还过桥资金。

2020年四季度以来，广州房价快速上涨，投资客活跃起来，这种经营贷流入广州楼市的情况也增多了。基于广州银行普遍的首套房贷利率和二套房贷利率在5%以上，远高于普遍为4.5%左右的房抵经营贷利率，再叠加彼时监管不够及时和细致，投资客利用经营贷炒房的套利动机愈发强烈。

国家统计局发布数据显示，今年1月份，广州新房价格环比上涨1%，同比上涨5.9%，涨幅均位列四大一线城市之首。二手房方面，广州环比上涨1.4%，同比上涨8.7%，涨幅在四大一线城市中仅次于深圳。一时间，广州楼市的火爆度引发外界瞩目。

3月开启的这轮广东各家银行机构全面开展信贷资金违规流入楼市专项风险排查如今迎来落地。这被不少地产人士视为，央行房贷集中度管理新规发布以来，广州、东莞等广东省热门楼市再迎信贷端收紧的标志。

与深圳、东莞稍有不同的是，广州楼市供应量常年保持充足，今年新增商品房货量将超11万套。

合富研究院在今年1月的广州楼市分析报告中进一步指出，其中七成货量集中在“规划兑现力度大/配套成熟”板块，预计市场能够实现“有效供需对接”，在供应带动下，2021年广州商品住宅市场成交仍可维持在1000万平方米以上的“相对高位“。整个市场的供求和成交仍将处于高位。

值得一提的是，今年在去年行情较为火爆的黄埔区、南沙区、番禺区等供货在1000套以上的大规模货量项目亦将增多，“一盘独大”的现象减少，客户选择更多。再叠加如今“控杠杆”将更大程度制约“投资、投机性”购房行为、抑制价格过快上行，并驱动规模房企推货保持高位。

综合来看，广州楼市刚需客可心态更为从容地在“规划兑现力度大/配套成熟”板块挑选楼盘，竞争力不足的开发商有必要适度下调楼市预期，而稳价出货仍会是实力品牌开发商的主流营销策略。