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环京楼市限购地区草签合同频现,购房者违约谁之过?

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近日,“燕郊有房本就能落户”的消息让沉寂许久的环京楼市话题陡然提升。中国证券报记者深入调研发现,以北三县为代表的环京楼市,自2017年限购以来,无论是新房还是二手房,依然有相对可观的成交。不少新房开发商及二手房业主通过与没有购房资质的购房者草签合同,提前实现了销售。而随着房价下跌,购房者出于各种原因违约的情况频频出现,环京楼市风险整体较高。

买涨不买跌

“房地产市场都是买涨不买跌。2017年以来,环京房价持续下跌,很多人的房子还没有到手就赔了一半,于是想到了违约。”一位从事环京房地产销售多年的中介王明(化名)对中国证券报记者表示,“环京热点地区刚限购的时候,很多人都想尽办法办资质,草签合同买房子。此后很多人却想把之前买的房子违约了。”

据王明介绍,2017年是环京发布楼市限购最严厉的年份。此后,环京楼市成交并非进入了绝对冰点。由于距离北京较近,很多在北京买不起房子的刚需客户,被开发商或者二手中介营销后,依然通过各种手段,实现了环京楼市的购置。

购房者李红(化名)对中国证券报记者表示,开发商和中介的说辞都差不多,都说限购不会持续很久。相比其他一线城市周围的房价,环京楼市依然是被低估的。被销售营销后,李红开始在环京到处看房。彼时她认为,虽然商住房比住宅便宜不少,且很多地区不限购,但还是住宅买起来比较踏实,且容易升值、保值。于是,在楼盘销售人员的游说下,没有购房资质的李红与廊坊地区某新楼盘签订了草签合同。

“我和开发商都知道这是违规销售,但是不违规就不能买。”李红指出,“当时还很高兴,以为捡了大便宜。周围的人都买不了,我却通过签订草签合同,提前锁定了房源。开发商说,可以帮忙找机构攒资质,我自己也可以找机构缴纳社保攒资质。只要社保年限够了,房子就能过户。”

“但是我没想到房子跌了这么多。”李红对中国证券报记者表示,“我之前买的时候,已经有所回落,价格在3万元/平方米左右,现在这个楼盘周围二手房,最高的每平方米也就1.7万元左右。资质还没攒够,就跌了一半。一起买房的人有的希望全额退款,因为涉及违规销售。草签合同上写的是如果不要这房子了,需要赔偿总房款的20%。我觉得不管是全款退还是赔偿20%退,都比以之前的价格买了合适。”

违约频频出现

北京金诉律师事务所主任王玉臣对中国证券报记者表示,限购地区这类纠纷非常多。从源头上讲,与不具备购房资质的购房者签订草签合同,进行销售属于违法销售。限购本身就是不允许不具备购房资格的人买房。但是,草签合同本身是受法律保护的,这种合同也是有效的。其实,严格从法律上来说,不存在所谓草签或正式的,只要签署了合同,对双方就有约束力。如果买房人违约,就要受到草签合同的约束。

“我们最近几年遇到这类纠纷非常多。在民事上,开发商是受保护的,因为开发商往往会在协议里约定相关责任由购房人承担。但是在行政管理上,开发商这种销售是违法的。双方都有责任,但是关键责任在开发商,开发商往往会采用一些方式诱使购房人放心大胆地去买,有若干套的话术和销售策略。”王玉臣指出,“我们遇到的退房案件主要针对开发商的违法行为,通过一些法律手段施压退房。”

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示,这些纠纷大部分原因都是在市场明显上涨过程中,地方政府出台限购政策,而购房者为了投资,在明知自己没有购房资格的情况下,与开发商签约。这本身就属于高风险行为,不值得鼓励。在房价下跌后又开始要求解约,核心还是炒房思想,这个过程必然有所损失。所以还是建议购房者量力而行,不违反政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,需要购房者清醒认识到一点,如果后续购房政策变动,合同要违约,无论是房企要去维权还是业主要去维权,可能很多部门都不会接手,换句话说,吃亏的还是自己,尤其是在购房者明知自身不符合购房资质的情况下。

陷入两难境地

以燕郊地区为例,疫情期间,不少购房者在社交平台指出,由于买到了顶部,银行贷款比例较高。房价腰斩后,房屋目前的价值接近甚至低于银行贷款。只要有买家肯接盘,继续还贷款,就白送房屋。

多位熟悉燕郊市场的资深房产中介人士指出,燕郊此次放开购房落户,很大程度上是为了化解前期高贷款炒房客“套牢”引发的风险。很多人确实有在燕郊落户居住的真实需求,这些人落户后,存在可能“抄底”再买一套。这样看来,燕郊二手房成交量可能会放大。但从目前看,燕郊楼市限购并未放开,很多人通过购买不限购的商住房,满足了住房需求。但商住房是不能落户的,前期拥有能落户房源的人占比有限。

“对于还没有过户、只是签订了草签合同的买卖双方来说,目前这个节点比较尴尬。”环京楼盘某中介人士宋茜(化名)对中国证券报记者表示,“相比前期高点,高价位买房者还没过户就已经浮亏,很多人想违约止损。随着落户等政策放开,房价有可能会起底回升。违约的人手里没有房子了,结果就只能认赔出局。对于开发商来说,一旦出现纠纷,开发商违规销售就会被公开,可能会引发相应的查处。清退后的房源大概率卖不到之前的价格,利润也会受到损失。”

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