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买房子踩到的所有坑,烂尾是最深的一个

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买房子只看看地段和品质远远不够,因为买房子,还要看看开发商的资产负债表。

当市场火爆的时候,没有人会想到千亿房企也会暴雷。但房地产行业里一个又一个案例不断告诫买房人,千亿房企说倒就倒,而当初一掷千金的购房者,随之陷入烂尾的深坑里自救无门。

“原本应该今年6月份交楼的别墅,如今还是个坑!”家住北京的李女士,便用上千万资金,买了最大的一个坑。作为泰禾北京院子二期叠拼别墅的业主,她在谈及过去两年的历程时,只剩无尽的心酸。

期房制度,带来了中国房地产市场的空前繁荣,也成就了若干千亿级别的房企巨头,然而开发商债务暴雷,预收账款被挪用等等因素,致使项目烂尾购房者利益受损的事件也频繁爆发。

对开发商来说,烂尾的只是一套房子,但对购房者来说,这套房子或许就是全部。在预售制度尚待完善、房企仍在暴雷出清的时候,选择相对稳健的房企,无疑应该成为购房者“上车自保”的第一课。

“我有生之年能住上新房吗?”

李女士的心酸故事起源于2018年。彼时,她卖掉了原来位于北京西城区一套学区房,并拿着1200万房款,与泰禾集团下属公司签订了商品房购房合同。

她选择泰禾北京院子的初衷是为了父母,二老已经70多岁,她想为父母换一个环境和品质较好的居住空间,需要面积大些,除了让父母住得舒服之外,还可以当作日后全家聚会的场所,一套大房子还有空间再请一个保姆,方便照顾父母的晚年。

更戏剧化的是,李女士父母因卖房置换,过渡期间租房,房东大姐经李女士介绍,也买了北京院子二期。据李女士介绍,这位房东的初衷是想换套大房子,跟80多岁的老母亲同住。

根据当初的合同,这一期住房计划于2021年六月交楼,但因为泰禾集团资金链断裂,全国多个项目停滞,项目开发资金难以为继而停工。

李女士对第一财经说:“其实我发现烂尾算是业主中比较晚的了,有很多业主比我发现的早很多。因为我是2018年底付款,并在2019年春节前成功网签,我想着既然已经网签就不会有什么问题。”

李女士口中“早很多”的那些业主更无奈,因为他们均集中于2019年春节后买房,而那个春节是泰禾北京院子二期的重要转折点。在春节之前,项目监管账户中尚有充足资金,购房人可以顺利网签;而春节之后,监管账户中资金被挪用,购房人无法网签。

也正是有越来越多的业主发现无法网签,他们才开始意识到,泰禾北京院子二期可能出了问题。维权这条漫漫长路崎岖不平,李女士说她找过许多部门和地产圈的朋友打听消息,但是目前仍然没有任何结论。

据悉,被套在泰禾北京院子二期的业主一共有300多户,他们自发组织在一起,建立了名叫“议事厅”的微信群,针对项目的进展情况互通有无。“议事厅”的牵头人王先生对第一财经表示,“业主们试图通过各种渠道去推进项目,但是仍然没有进展。”

“我们发现项目出问题相对较早,第一时间控制了银行贷款,要求业主们的尾款银行不得发放给泰禾,这笔尾款共计8个亿左右。”业主们去咨询,得到的回复是,8个亿足够让院子二期完工。

然而项目却迟迟不能动作,为什么?据王先生介绍:“因为泰禾欠总包方中铁建工工程款未结,中铁建工要求泰禾还钱,还钱后才撤场。”而如果中铁建工不撤场,其他总包方无法入场,即便业主们手中握有8个亿,依然无法重启项目建设。

关于北京院子二期的工程进展,泰禾通过名为公众号“泰禾丽景家园”给业主们定期发布,而这个公众号最后一次发布项目进度的文章显示是2020年10月30日,内文显示部分房子已经封顶,还有正在施工的其余部分。

李女士说:“10月30号之前,泰禾会以大约每周一篇文章的形势汇报进度,但是我仔细比对过,所有进度都差不多,在坑里的仍然在坑里。”而在这个日期之后,泰禾便没有再更新过项目进展。

现在,李女士年迈的父母现在经常会问女儿,“我有生之年还能住上新房吗?”而这个问题也是她的房东的大姐的老母亲经常会问的一句话。李女士对第一财经表示,“我父母现在年近80,等到将来房子盖好,他们还能有多久享受晚年生活的时间?”

烂尾并非孤案

在2015年开启的一轮楼市热潮下,诞生了一大批凭借高杠杆助力一日千里大肆扩张的激进房企,泰禾集团是其中之一,以及过去两三年内倒下的福晟集团、华夏幸福、山水文园和最新传出债务违约的协信地产等,都曾经是那场楼市盛宴中闪亮的明星。但当疯狂过后,最终留下一地鸡毛的局面。

据了解,仅泰禾集团旗下位于全国的停工项目便不在少数,其中一部分通过出让股权、相关部门参与协调等方式成功盘活,但类似北京院子二期一样没能找到解决通道的项目依然存在。

比如位于北京东三环知名豪宅山水文园九御。第一财经记者曾实地走访山水文园,这是一个已经非常成熟的社区,幼儿园、商业全部投入使用,社区内人气兴旺。九御的8栋楼就在这样一个成熟的社区中,被围挡圈起,与其他楼栋分隔开。

经走访,上述8栋楼的外立面已经全部完工,从外面看与社区内其他楼栋并无不同。然而第一财经与社区内保安攀谈时,保安表示,“这些楼里面没人住,是空的,也没建好,但是也没看到有施工队在里面干活。”

该项目已经处于全面停摆状态,除了8栋楼是停工状态之外,项目售楼处也已经关停。在售楼处的玻璃门上,北京市第三中级人民法院的公告显示,由于产权纠纷,市中院查封该项目1号楼16处、2号楼9处、3号楼9处共计34套房产。山水文园九御涉及烂尾户数约120户,单套房价1200万元起。

据贝壳研究院编写的《2021住房消费维权白皮书》,2020年,全国范围内住房消费相关投诉数量达5.55余万件,较上年增加15.5%。其中,新房领域内,房屋质量、商品房广告虚假宣传及合同类投诉成为主要纠纷焦点。

在浩如烟海的维权案例中,“烂尾楼”无疑是最棘手、最难解决的问题之一,一旦房企暴雷、“烂尾楼”出现,购房者往往要经历数年时间等待,且不一定能等到光明的未来。以广州著名烂尾楼澳洲山庄为例,数百业主已经在项目烂尾的深坑中煎熬了整整20年。

上世纪90年代中期,广州澳美房地产开发有限公司(简称澳美公司)以“首期3.8万元,免息分期付款”的广告吸引了一大批高级知识分子、退休职工、医护人员、工程师认购澳洲山庄。2000年,澳美公司资金断链项目烂尾。随之而来的债权纷争,将众多购房者推向人生的深渊:有人因当初的按揭贷款,背上巨大债务;有人直到去世都未住进梦想中的美丽山庄……购房时还是壮年,如今却已年逾古稀。

买房还应看资产负债表

中国房地产市场化发展经历了30个春华秋实,荒诞的故事仍在不断上演,一批又一批购房者为市场和企业的失控而买单。对此,多数观点认,企业的贪婪或是原罪,而预售款的监管不力,亦是导致烂尾的主因。

早在2013年,北京市便出台《商品房预售资金监督管理办法》,所有申请商品房预售许可的项目、所有形式的预售购房款都将纳入监管范围。从理论上来讲,购房者的预付款可以满足相关项目完工,因此如果此《办法》能够有效执行,那么烂尾楼情况将大大减少甚至杜绝。

然而现实情况是,预售资金被挪用在房地产行业是较普遍的现象。泰禾北京院子二期之所以无以为继,其原因就在于业主们的首付被挪作他用。王先生对第一财经表示,泰禾不仅挪用了首付款,甚至还想继续挪用业主们的贷款,“好在被业主们及时发现,及时止损。”

中国企业资本联盟副理事长柏文喜对第一财经表示,挪用预售资金反应的是行业的高杆杠弊端,“房企为了冲规模,运用较高的财务杆杆,将预售资金挪用做其他项目的开发或拿地资金。”然而一旦市场下行,项目回款受阻、融资中断,则企业就面临资金链断裂危机,形成烂尾。

柏文喜认为,要解决烂尾现象的发生,首先要做好预售资金的监管,保证这笔资金的专款专用,其次要从行业面着手,适当降低杠杆的使用。去年,国家层面出台“三道红线”融资新规,强制要求所有规模房企降杠杆,是便是防范风险于未然的根本举措。

其次,业主联合起来维权自救,也是防止项目烂尾恶化的应对策略。律师王玉臣对第一财经表示,一旦遇到烂尾现象,业主需要一个强有力的组织,纪律严明组织维权;在组织中需要一个优秀且品质过硬的业主代表;同时制定相关保密机制,尽快提起诉讼。

不过,于购房者而言,无论等待,还是诉讼,都只是无奈之举,最关键的还应该在购房时保持清醒,尽量避开高风险房企。通常而言,房企资金危机爆发后,首当其冲的便是在建项目,购房者将被迫与房企“共进退”,一荣俱荣、一损俱损。因此,选择经营稳健的品牌房企项目,是避免此类悲剧发生的第一步。

目前,尽管“三道红线”威力之下,房地产企业的债务杠杆呈下跌趋势,但暴雷出清的过程仍在继续。以近期陷入危机的协信远创为例,3月9日,该公司发行的债券“18协信01”未能如期兑付,债券发行总额7.1亿元,票面利率7.5%,余额4.4亿元;3月11日,债券持有人称收到应收利息,但仍未兑付本金。而资金危机,已影响到协信在重庆的项目进度。

日前,融创中国董事局主席孙宏斌便预测,房地产行业底层逻辑变了,未来很多企业要出清了,还会看到个别企业暴雷,现在看不明白是哪些企业,但未来就会分化。

也有业内人士称,目前出现经营困难的房企名单在进一步扩大。这些房企发展模式非常类似,大多动用高杠杆激进扩张、内部管理混乱,以及部分从区域起家此后重仓长三角、珠三角的房企,曾经高价抢下的地,为未来经营困难埋下了隐患。

所以,买房子只看看地段和品质远远不够,因为买房子,还要看看开发商的资产负债表。

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