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一线城市新房市场全面恢复 上半年偿债高峰期将至

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2月适逢春节假期,在“就地过年”以及多数售楼处春节不打烊的带动下,全国各城市购房需求发生了特殊变化。而农历新年的调控节奏也比平日更加紧凑:北上广深杭等多地出台楼市调控政策,住房信贷收紧、房地产市场秩序进一步规范。此外,部分城市持续对人才落户、人才购房等推出了更为积极的政策。

多数房企也在2月调整了供货节奏,但在多重因素影响下,全国新房价格涨幅收窄、部分城市二手房价格迅速升温。相比去年同期,百强房企销售额正在快速恢复,但房企间阵营加速分化。

广州新房成交面积同比增长623%

二月一线城市整体成交面积环比下降29.33%,广州降幅较大约46%,上海降幅为34%,深圳降幅22.2%,位列第三。同比来看,整体成交上行,升幅为409%,其中广州升幅显著,为623%;北京升幅居次位,为413%。

1~2月,百城新建住宅价格环比涨幅前20位的城市中,珠三角城市占5席,其中广州(2.37%)取代深圳、东莞,成为涨幅最大的城市。

值得注意的是,成交面积同比增速较高并非市场过热,而是基于去年同期疫情影响后的正常恢复。

2月新房市场成交情况 数据来源:中指院

2021年2月,全国百城楼市整体成交下滑,一线降幅为29.33%、二线降幅为31.22%,三线城市降幅显著,为64.2%。

二线城市中,西安重新受到关注。

据中指研究院统计,2月份西安需要摇号的项目数量共3个,其中山水美树项目424套洋房房源,总共登记总家庭数23791个,创下了西安自施行限购政策以来的最高记录,房源与登记人数比例接近1:50,但摇号项目均价和周边价格相比较低。

不过西安之外,二三线城市成交正在快速下降,二线代表城市环比下降31.22%。其中宁波降幅显著,为50.62%;武汉降43.92%、青岛降37.74%。环比上升的城市中,温州升幅明显,为34.49%。三线代表城市成交量环比下降64.2%,韶关降幅较大,为21.44%。

价格方面,全国100个城市新建住宅平均价格为15884元/平方米,环比上涨0.20%,同比上涨4.01%。同环比涨幅最高的分别是二线城市和三四线城市,其中,一线城市环比上涨0.13%,同比上涨4.27%;二线城市环比上涨0.24%,同比上涨4.32%;三四线代表城市环比上涨0.21%,同比上涨3.17%。

具体到城市,徐州、嘉兴等7个城市环比涨幅在0.5%~1.0%之间;南京、杭州等57个城市涨幅在0.5%以内;马鞍山、宿迁等7个城市新房价格均与上月持平。

上海二手房成交量全国第一

二手房成交量价涨幅均居高不下的上海,终于在2月份实现了库存回升。易居研究院《22城二手房去化周期报告》显示,2021年2月末,22城二手房总库存环比增长1.8%。其中上海二手房库存环比增速最快,达到7.8%;郑州和无锡紧随其后,环比增速分别为7.6%、4.6%。

库存环比降速最快的三个城市分别为南宁、厦门和杭州,达到1.2%、0.9%、0.8%。

尽管上海二手房库存已经环比增长第一,但不敌强大的购买力。以“库存/近12个月平均销量”的公式来计算,上海去化周期仍然仅为1.3个月,此外,深圳、北京、广州去化周期分别为3.9、5.4、7.7个月,均短于22个城市的平均值,一线城市二手房火热程度可见一斑。

截至2月份,上海继续蝉联二手房月均成交量冠军,以2.9万套的绝对优势将第二名北京(近1.5万套)甩在身后,南京则力压广州深圳,站上月成交第三名。

2021年2月22城二手房近12个月月均成交量 数据来源:各地房管局、易居研究院

去化周期较长的城市如大连、北海、成都、南昌同样值得关注,其中南昌以41.8个月成为去化周期最长的城市,反映了这几个城市的二手房市场供给大于需求的现状。

从去化周期环比增速来看,郑州、大连紧随上海脚步,增速分别达到7.8%、3.8%;后三名分别为金华、苏州和厦门,增速分别为-6.1%、-5.1%、4.9%

二手房价格方面,据中指研究院数据,2月全国100个城市二手住宅平均价格为15585元/平方米,环比上涨0.28%,同比上涨3.30%。其中,一线城市二手住宅平均价格环比上涨0.97%,同比上涨9.65%;二线城市环比上涨0.11%,同比上涨2.09%;三四线代表城市环比上涨0.20%,同比上涨2.43%。

百强房企拿地规模同比增长近一成

2021年2月,全国300个城市共推出土地1658宗,环比减少34%,同比减少5%;推出土地面积6305万平方米,环比减少33%,同比减少10%。

但今年以来热点城市土地市场热度仍在延续,地价和溢价率继续保持上行的态势,特别是热点城市叠加优质地块,竞拍热度不减、高价地成交宗数处在高位。

不过2月份土地市场的一记重锤,或将彻底重塑土地供应及市场周期。自然资源部2月18日发布住宅用地分类调控文件,要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”:一是集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。

22个重点城市为:北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛和长沙,均是历次成交榜单高位的“常客”。

中指研究院分析认为,集中供地将分流房企资金,客观上带动土地市场溢价率下行,土地市场降温。按照2020年的供地情况,上海、杭州、南京、武汉、青岛等城市单次集中供地将超40宗,现有招拍挂方式需高额的保证金、土地出让金,客观上集中供地将分流企业资金,热点宅地的溢价率或将回落。

2月土地出让金TOP20来源:中指院

土地集中出让为住房供应带来稳定预期、地价回归理性预期有助于房企利润率得到边际改善,但带来的可能造成项目集中入市,进一步加剧竞争,而市场周期可能将因此重塑。

房企对于2021年土地市场有着自己的理解和节奏。1~2月,TOP100企业拿地总额3866亿元,拿地规模同比增长9.2%。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为60.3%。

50家代表房企拿地总额同比下降4.0%。同时房企间拿地分化显著,部分企业拿地增长势头不减,如万科、招商蛇口、绿城、滨江集团等;在招拍挂市场上,这50家代表房企权益金额占比有所上升。1~2月,50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为86.9%,较上年同期增长近10个百分点,其中前10阵营企业和11~30阵营企业权益金额占比分别上升12.8和13.9个百分点,31~50阵营企业则走出不同路线,在招拍挂市场更倾向于合作拿地,权益金额下降3.8个百分点。

2月不同城市土地市场情况 来源:中指院

长三角仍是全国最火热的区域。

从布局区域来看,房企仍然偏爱长三角。1~2月长三角TOP10企业拿地金额1043亿元,依旧位居四区域首位;中西部TOP10企业拿地金额297亿元,位列第二;粤港澳大湾区TOP10企业拿地金额283亿元,位列第三。

拿地面积来看,中西部TOP10企业拿地面积以717万平方米位居四区域首位,继续领跑。

头部房企则继续多城齐发力。保利发展、中海地产、绿城中国、招商蛇口出现在2个城市的1~2月拿地总额TOP10榜单中,在多个城市齐发力,与企业的全国化战略布局相契合。

其中浙江本土房企再次强化深耕区域,绿城中国拿下了杭州1~2月拿地总额冠军(126亿元)、滨江集团持续深耕大本营杭州,拿下杭州1~2月拿地总额亚军(120亿元)。

到期债务规模同比增加183.4%

贝壳研究院《房企融资月报》显示,2021年2月境内外债券融资到期债务规模约768亿元,环比下降46.9%,同比增加183.4%。融资新规至今,新增发债规模不及到期债务规模已成为新常态。

2021年1~2月房企境内外债券融资累计约2072亿元,同比下降10.2%,降幅较2021年首月(3.5%)持续扩大,今年前2月融资规模较2019年同期融增长27.4%。2月单月因春节假期交易日减少,境内外债券融资共发行46笔,较上月减少88笔,发行规模折合人民币约480亿元,环比减少69.8%,同比减少28.6%。

从结构上看,2月单月境外融资共发行12笔,融资规模约204亿元人民币,环比减少73.8%,同比减少21.5%。2月境内债券成为2月发债主导,共发行34笔,发行规模约276亿元,环比减少66.0%,同比减少33.2%。

利率方面,2月境内债券融资票面利率中位数为4.75%,较上月增加0.18个百分点,同比上升30.5%。

据贝壳研究院预测,今年3月为上半年偿债高峰,偿债规模预计将达1479亿元,但境内实体经济回暖,实体企业融资需求旺盛,将影响资本流入房地产企业的规模;同时“集中供地”的政策出台后,房企融资需求将进步一加剧,票面利率短期易升难降,房企融资难度恐将再度升级。

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